深圳某地產(chǎn)公司交易二手房偷稅237萬
，深圳市民劉先生向記者投訴稱，深圳市朝某地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（下稱“朝某地產(chǎn)”）從今年9月開始，獨家代理銷售羅湖區(qū)羅沙路港蓮一村28套二手房，總建筑面積2206.26平方米，該公司在銷售過程中要求消費者填寫一份打印的格式承諾書，內(nèi)容為房子成交后，消費者向房地產(chǎn)登記部門申報過戶時不填寫實際成交價（每平方米為5300元起），而是寫回原價（每平方米不到1500元），其目的是偷逃國家稅費。接到投訴后，記者對“朝某地產(chǎn)”的此次交易行為進行了為期10余天的調(diào)查，目前28套房子已有27套成交，另一套也有買主付了定金。
先生稱，按照國家房地產(chǎn)交易的稅收政策規(guī)定測算，此次交易偷稅總額超過237萬元。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來，不少地產(chǎn)經(jīng)紀公司采用類似“朝某地產(chǎn)”的做法，大量使用陰陽合同，即實際成交的是市場價，而向房地產(chǎn)權登記部門申請過戶的價格是原價或比市場價低得多的價格，由此造成了國家稅收大量流失，同時將所偷的所得稅風險轉(zhuǎn)嫁給新業(yè)主。
事件
欲買房先承諾過戶時得寫原價
劉先生向記者講述了事件的經(jīng)過。
今年9月9日，他經(jīng)過羅沙路時，一位小伙子給了他一張廣告宣傳單，內(nèi)容為：蓮塘港蓮一村，多層住宅，二房72.89平方米，三房84.7平方米，梯二戶，南北通透，全新裝修，即買即住等，售價為每平方米5300元起，劉先生當即與太太商量買一套給快要結婚的大兒子用。
第二天劉先生和太太一起到蓮塘港蓮一村看房，年輕的業(yè)務員陳某熱情接待了劉先生夫婦，并告知此次港蓮一村101棟28套二手房為他所在的“朝某地產(chǎn)”獨家代理，由于劉先生是最早的客戶之一，房價可以優(yōu)惠到每平方米5100元，劉先生同時被告知，如誠心要買房，就必須事先填寫一份格式承諾書，內(nèi)容為過戶時申報的價格不能填寫實際成交價而要寫回原價，也就是說，劉先生夫婦看中的港蓮一村101棟206房，實際房款總價429726元，但過戶后的房產(chǎn)證上只能寫11.5萬元。
劉先生買房心切，當即填寫了承諾書，并交了5000元定金，劉先生與陳某還簽訂了一份有8項條款的《房地產(chǎn)業(yè)務委托書》，內(nèi)容包括所購買物業(yè)的住所、總價款、付款方式、產(chǎn)權過戶辦理方式、傭金標準及支付時限等，陳某還給劉先生開具了一份交易稅費及費用清單：面積84.26平方米，契稅：房產(chǎn)證上原價的1.5％，印花稅：房產(chǎn)證原價的0.05％，兩項共計稅金1900元，交易費252元，抵押費120元、按揭費1100元、貼花費5元，傭金為實際成交額的1.5％，優(yōu)惠后實收4300元，首付157672元，定金2萬元。
28套房偷稅總額達237萬余元
9月12日，劉先生按照所簽訂的《房地產(chǎn)業(yè)務委托書》的約定，補交了1.5萬元定金。劉先生夫婦感覺到為大兒子結婚張羅房子的事基本定妥后，把消息告訴了在龍崗經(jīng)商的大兒子，并向他講述了選購房子的經(jīng)過及條件，大兒子聽說房產(chǎn)證上只能填寫原價而不能填寫實際成交價時，立即意識到了這是一種偷稅行為，他告訴父親，向房地產(chǎn)權登記部門呈報的價格與實際成交價不符，這就是民間所說的陰陽合同，目的就是偷稅。
劉某的大兒子拿出計算機算了算，如按照“朝某地產(chǎn)”的做法，成交過戶后，這套84.26平方米的房子僅賣房偷逃所得稅一項就超過6萬元。大兒子稱他不可能一輩子住在這套二手房里，將來換了大房子，再出售所購的二手房，售價超過11.5萬元就得交20％的所得稅，也就是說，現(xiàn)在所偷逃的稅款從理論上講已轉(zhuǎn)到了自己頭上，于是要求父親向“朝某地產(chǎn)”表明立場，要么寫成交價，要么退還定金不買了。
曾在江西某地做過某地房產(chǎn)局副局長的劉先生意識到問題的嚴重性，立即找出了國家稅務總局有關房地產(chǎn)交易稅收的政策規(guī)定，對港蓮一村101棟28套房子偷稅情況進行了測算：營業(yè)稅損失達58萬余元，個人所得稅損失（實際成交價減去過戶登記價乘以20％）165萬元，契稅損失達14萬余元，國家稅收損失總計237萬余元。
“寫原價就是為了避稅！”劉先生忿忿地說。
調(diào)查
地產(chǎn)公司：二手房過戶寫原價而不寫成交價是業(yè)界多年來的慣例
12月1日，記者以顧客身份來到港蓮一村101棟一樓的銷售處，接待記者的正是業(yè)務員陳某。陳某告訴記者，只有706的房沒有完成交易，一名香港人下了5000元定金，但過了委托書約定的交款期，那位香港人已單方面違約。陳某提供給記者資料顯示，這套房子面積84.26平方米，售價每平方米5350元，總售價450791元。陳某同樣要求記者承諾，過戶后的房產(chǎn)證只能寫原價不能寫實際成交價，他說這是原房東委托給他們公司賣房時提出的要求，記者問他委托方是誰，陳某婉拒告知，并信誓旦旦地說，“你放心，這批房子絕對干干凈凈，沒有任何遺留問題。”
陳某還告訴記者，已成交的27套房子已有11套辦好了房產(chǎn)證，其中有一戶已拿到了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上寫的均為原價而非成交價。“那買主不是吃大虧嗎？”記者問陳某，陳某笑著說，房產(chǎn)證登記價并不代表房子的實際價值，比如說政府出售給公務員的福利房，房產(chǎn)證上的登記價只有10萬元左右，而現(xiàn)在的實際價格達數(shù)十萬元甚至上百萬元，他還坦承，二手房成交后房產(chǎn)登記要求寫回原價，目的就是為了“合理”避稅。如果是投資，二手房升值了，買主同樣要求新的買主在過戶時寫原價，如此反復而已。陳某以港蓮一村為例給記者算了一筆賬，如果按成交價登記，賣方每一套房子就要增加五六萬元甚至更多的所得稅，賣方一般是不會同意的，再說買方也要多交數(shù)千元的契稅、印花稅，因此二手房過戶寫成交價是一件對買賣雙方都受損的事。記者問：“這樣不是明擺著在偷稅嗎？”陳某笑而不答。
12月5日記者來到了新聞大廈13樓“朝某地產(chǎn)”總部所在地，該公司總經(jīng)理楊某、總經(jīng)理助理王某接受記者采訪時表示，港蓮一村28套二手房是他們公司受某公司的委托出售的，記者提出要看看委托書的內(nèi)容以及顧客承諾書的內(nèi)容，楊某以涉及商業(yè)秘密為由予以拒絕。楊某反復表示，“朝某地產(chǎn)”是嚴格按照與某公司簽訂的委托協(xié)議的條款行事，消費者同意寫承諾書就是接受了委托方提出的交易條件，就構成誠意客戶，他認為二手房過戶寫原價而不寫成交價，這已經(jīng)是業(yè)界多年來的慣例，沒有什么值得大驚小怪的，他還稱，記者多調(diào)查幾家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司后，就會發(fā)現(xiàn)申請過戶登記時寫原價而不寫成交價的現(xiàn)象，其實已經(jīng)是業(yè)界公開的秘密。
說法
市房地產(chǎn)權登記中心：“陰陽合同”做法在二手房交易中大量存在
12月6日，記者來到了市房地產(chǎn)權登記中心，這里人流如織，充分表明了我市二手房交易的火爆。
在服務臺旁邊，正在辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的馮先生告訴記者，他通過一家中介公司以近200萬元價格購買了一套房子，而過戶登記時申報的是原價100萬元。
該中心工作人員張先生分析，馮先生所買的這套二手房如果將來出售，僅所得稅一項就得交20萬元，也就是說，現(xiàn)在賣主偷逃掉的20萬元所得稅已轉(zhuǎn)嫁給了馮先生。張先生告訴記者，類似“朝某地產(chǎn)”的做法在我市二手房交易中的確大量存在，由此造成的國家稅收流失數(shù)額驚人。張先生稱，這兩年來我市房價飛漲，而在二手房產(chǎn)權登記中，不少房子卻以原價轉(zhuǎn)讓，這里不排除極個別的好友及親戚按成本轉(zhuǎn)讓，但大量的成本轉(zhuǎn)讓顯然違背常理，有偷逃國家稅費的嫌疑，由于種種原因，房地產(chǎn)權登記部門無法從中甄別確認真實的成交價，加上房地產(chǎn)權登記部門收取稅費是受稅務部門的委托，屬于代征，即使懷疑有偷稅行為，也因不是行政執(zhí)法主體不能行使稽查權，這就給一些不法房地產(chǎn)經(jīng)紀公司鉆了空子，他們賺取了不扉的傭金及代理費，但造成了國家稅收的大量流失。
市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會：二手房買主面臨巨大的潛在風險
12月7日，接受采訪的深圳市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會一名工作人員向記者發(fā)表了個人意見，她認為近年來我市房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務使用陰陽合同的現(xiàn)象的確存在，陰陽合同的簽訂往往是在中介的撮合下，買方與賣方自愿達成的。隨著最近幾年房地產(chǎn)價格的飛漲，屬賣方市場，委托賣房時，通常給中介公司一個不含稅的實收價，中介公司為了在激烈的競爭中取勝，就只好冒險采用陰陽合同的手法，通過犧牲國家的稅收來促成二手房成交，賺取中介費及代理費，同時買方目光短視，法律意識淡薄，在短期小利的驅(qū)駛下、在地產(chǎn)中介業(yè)務人員的誤導下簽訂了陰陽合同。這位工作人員稱，中介公司除了賺取中介費、代理費外，并未從所偷逃的國家稅款中得到好處，而賣方偷逃的稅款可以分兩種情況來分析，如果買方是為了自住，所偷逃的稅款就白白流失了，成了國家的損失，如果買方將來再出售，就得承擔目前賣方所偷的稅，除非房價跌到申請過戶時所登記的原價，因此，在陰陽合同下的二手房交易中，買方面臨著巨大的潛在風險。
據(jù)這位工作人員介紹，目前有關部門已發(fā)現(xiàn)了二手房過戶登記價與實際成交價不符的現(xiàn)象及其危害，正在加緊研究對策。市房地產(chǎn)協(xié)會已與市消委會聯(lián)合發(fā)布了多次“房地產(chǎn)消費警示”，龍崗區(qū)的房地產(chǎn)權登記部門正在開發(fā)一個自動評估系統(tǒng)，這套系統(tǒng)可自動評估不同時段、不同地段的二手房成交價，其產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記價即以這個評估價作參考。
