青島市制定的相關(guān)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策年底即將到期，明年對(duì)于多項(xiàng)稅費(fèi)政策預(yù)期還不明朗。為了搶搭房產(chǎn)優(yōu)惠政策“末班車(chē)”，青島二手房市場(chǎng)的交易量近來(lái)猛然增多，甚至出現(xiàn)了排隊(duì)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的場(chǎng)面。業(yè)內(nèi)人士提醒，二手房買(mǎi)賣(mài)合同涉及法律關(guān)系復(fù)雜，如果處理不當(dāng)，將存在較大風(fēng)險(xiǎn)，交易雙方在簽訂二手房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)看清條款，并注意規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
案例一：
未經(jīng)共有人同意合同無(wú)效
2009年6月份，四方區(qū)市民于先生從孫先生手中買(mǎi)了一套二手房，雙方就各方面達(dá)成一致后簽訂了購(gòu)房合同，于先生支付了一部分購(gòu)房款。但辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，于先生才知道這套房屋的出賣(mài)并沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋共有人，即孫先生妻子的同意。孫先生妻子就此起訴至法院，法院判決該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
專(zhuān)家提醒：山東元鼎律師事務(wù)所律師單正國(guó)說(shuō)，現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)于先生所遭遇的情況。如果買(mǎi)房找不對(duì)人導(dǎo)致合同無(wú)效，不僅購(gòu)房努力宣告白廢，還有可能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)首先審查出賣(mài)人的主體資格，看他是否是房屋所有權(quán)人，有沒(méi)有賣(mài)房的權(quán)利，再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。在無(wú)法直接面對(duì)房主，需要與房主授權(quán)人進(jìn)行交易的情況下，購(gòu)房者要查看相應(yīng)的授權(quán)文件;如果房主去世，房主的子女等繼承人賣(mài)房，購(gòu)房者應(yīng)在房屋變更產(chǎn)權(quán)人之后與新權(quán)利人簽訂購(gòu)買(mǎi)合同才能過(guò)戶(hù)。
案例二：
中介合同細(xì)節(jié)藏“貓膩”
2009年10月份，市民李女士看中了一套二手房，在簽訂購(gòu)房協(xié)議前，中介要求與她先簽訂定金協(xié)議。因?yàn)橘?gòu)房心切，李女士沒(méi)有多想就交了兩萬(wàn)元定金，后來(lái)查明這套房子戶(hù)口很難遷出，李女士不得已放棄了這套房子，在索要定金時(shí)，中介稱(chēng)因?yàn)樗`約，拒絕返還2萬(wàn)元。
專(zhuān)家提醒：山東友華律師事務(wù)所王同慶律師說(shuō)，大部分二手房都是通過(guò)中介來(lái)成交的，為了快速達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議好提取中介費(fèi)，部分不法中介經(jīng)常在合同上耍小聰明，蒙蔽買(mǎi)賣(mài)雙方。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，最好把和中介有關(guān)的條款寫(xiě)入合同中，同時(shí)還要注意合同中隱藏的陷阱。二手房交易時(shí)買(mǎi)方不應(yīng)只注重房屋本身的價(jià)格，還要設(shè)定條款就中介的責(zé)任和義務(wù)約定違約責(zé)任。一旦中介、出賣(mài)人違約，買(mǎi)方可依據(jù)此來(lái)主張權(quán)利，要求賠償。二手房買(mǎi)賣(mài)雙方還要查看費(fèi)用清單，如二手房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中牽涉到中介公司的傭金和手續(xù)費(fèi)等問(wèn)題。
案例三：
“陰陽(yáng)合同”不可取
朱先生最近在市北區(qū)花96萬(wàn)元買(mǎi)了一套110平方米的二手房。為了避稅，雙方簽訂了一份96萬(wàn)元的購(gòu)房合同后，又簽訂了一份76萬(wàn)元的合同。“聽(tīng)中介說(shuō)拿76萬(wàn)元的合同去登記的話(huà)可以少交近6000元的稅費(fèi)。”朱先生說(shuō)。
專(zhuān)家提醒：山東元鼎律師事務(wù)所律師單正國(guó)說(shuō)，簽訂陰陽(yáng)合同，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅行為 ，若被查出，需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。拿低額合同去登記，購(gòu)房者以后若再轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)成本只能以低額計(jì)算，個(gè)人所得稅等稅賦可能大幅增加。
比如，購(gòu)房者實(shí)際以100萬(wàn)元的價(jià)格成交，卻只登記70萬(wàn)元 ，再轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售時(shí)要高于此價(jià)格的話(huà)，購(gòu)房者需多交數(shù)千元的個(gè)人所得稅。
此外，簽訂“陰陽(yáng)”兩份買(mǎi)賣(mài)合同也極易引起合同糾紛 ，導(dǎo)致交易雙方當(dāng)事人不必要的經(jīng)濟(jì)損失。記者 肖良華