6月1日刊登“公攤面積咋算教你一個口訣”后，不少讀者反映，即便知道如何測如何算，光憑一己之力，房子的公攤面積也很難弄清楚。為此，本報記者再度出擊，連日來多方采訪購房人、開發商、測繪機構以及有關管理部門，戳穿依附于公攤面積的種種虛幻假象，梳理糾結在公攤面積背后的諸般利益算計，呈現當下公攤糾紛維權之困，提出規避“公攤陷阱”的建議，還讀者一個清清楚楚明明白白的公攤面積。
零公攤：只是個營銷噱頭
前不久，位于太原森林公園一樓盤，在其廣告宣傳中稱：“某某樓盤，森林公園里現房精裝小戶型，買一層送一間、零公攤、小戶型36-70平方米，即買即住。”“零公攤？”在大多數樓盤的公攤面積云遮霧罩，搞得眾多購房人暈頭轉向的時代，“零公攤”無疑是一個極具誘惑力的賣點。
“(我們的房子)其實是有公攤的，不過房子內有一塊面積，我們沒有納入收費范圍，大體相當于公攤面積，兩相折抵，等于業主不用為公攤面積掏錢了……”當記者以普通購房人的身份來到該樓盤的售樓中心，其銷售人員倒是直言不諱。
在該樓盤的一套層高4.8米躍式結構住房內，銷售人員讓記者見識了“零公攤”的真面目：主臥室內雙人床位置，正處于廚房的正上方，大約有三四平方米的面積，還有在半空中伸出客廳一小部分的次臥室，大約六七平方米，就是開放商贈送的那塊地方，沒有計入銷售面積。
不過，在銷售人員手中蓋有某測繪機構公章的登記冊上，這套建筑面積為63.68平方米的住房，公攤面積是13.02平方米，公攤系數達20%多。
據一位測繪專業人士介紹，盡管國家對于各種住房的公攤系數并沒有一個明確的規定，但按照業內共識，7層以下多層住宅公攤率為7%-12%。位于森林公園的這個項目，建筑并沒超過7層，20%的公攤系數著實不低。
所謂“零公攤”，不過是開發商一個吸引眼球的營銷手段罷了。
違規樓盤：公攤面積沒譜
“我們樓盤的公攤系數為18%，這是根據規劃施工圖紙推算出來的。每戶的公攤面積到底是多大，以房地局測繪報告為主。”太原市小店區某在售項目銷售人員稱，該樓盤所建的是高層住宅，以113平方米的兩居房為例，公攤面積就在20平方米上下。而位于該市晉源區的兩個還沒有辦預售證的樓盤銷售人員則表示，大部分在售項目對公攤面積的大小，只能作一個簡單的介紹和推算，具體情況以售房合同的約定為準。
售樓人員聲稱的推算出來的“公攤面積”，究竟靠不靠譜？太原市房地局產權監理處測管科的一位工作人員稱，根據國家相關規定，商品房必須取得《預售許可證》才能進行銷售，開發商辦理《預售許可證》的前提之一，就是必須有正規測繪機構出具的預測繪報告。預測繪報告是根據規劃部門審批圖紙，還有開發企業提供的公攤面積說明等信息，測繪公司按照國家規范預測出的有關面積的報告，其中包括某套房的公攤面積、套內面積、建筑面積。
“預測繪沒辦法進行實地測繪，部分項目在預售過程中會出現局部的規劃變更，會影響套內面積與公攤面積的變化。”這位工作人員稱，這個變化都是經過規劃部門的批準，等到項目建設完畢、交房時，測繪主管部門和測繪公司會一同到項目現場進行實地測繪，出具《測繪報告》，作為辦理房產證的依據和要件之一。測繪公司出具的預測繪報告及測繪報告，都得經過太原市房地局產權監理處的測管科審批備案。顯然，只要是合法樓盤，預售時的預測公攤和辦理房產證時的實測公攤，即便有些出入，問題也不會太大。然而，“省城實際在售的樓盤，有六成以上項目未辦理預售證。這些項目有些是邊售房邊補辦手續，公攤面積極易發生宣傳和實際前后不一致的情形”。
太原市一位知名律師向記者表示，有些開發商特意在銷售合同中有關面積的約定中，補充一條“據實結算，多退少補”。這樣就悄悄地把責任規避，而轉嫁到購房人的頭上了。
維權：有三種途徑可選擇
一些房產測繪專業人士也明確表示了公攤面積帶來的糾紛的確很多。“公攤面積屬于隱性面積，只有具有資質且比較規范的測繪單位能說出具體分攤部分，很多不夠規范的單位往往只告知業主一個大概的數字，很可能就是一筆糊涂賬。”一位業內人士坦言。
我省現有甲級測繪資質的單位18家，絕大部分在太原，而這些測繪單位卻沒有一家能夠進入房產測繪領域。以太原市為例，僅有四家單位開展房產測繪業務，其他單位即使有資質卻不被認可，這種行業壟斷行為，一定程度造成了包括公攤面積測繪在內的房產測繪中的諸多問題。
那么市民在遇到諸如公攤面積等房產測繪糾紛時，如何維護自己的合法權益呢？省測繪局權屬界線測繪處副處長趙衛平從服務的角度做出了三點提示：一是直接找開發商協調，也可向測繪部門或房地產行政主管部門反映，要求測繪單位重新進行測量，在以上兩種方式都不能解決的情況下，最后還可以通過法院訴訟，由法院指定測繪單位重測。
三種維權辦法中，第一種辦法比較直接有效，但往往需要眾多業主聯合起來，要求開發商給出一個明確的解釋，必要時還可以通過媒體監督解決糾紛，但很多不良開發商會玩“躲貓貓”，采取避而不見和拖而不決的策略，處理起來比較耗時耗力。
第二種辦法的維權成本較高，專家介紹，公攤面積的測量都是以“幢”為單位，一幢樓中所有套內面積之外的地方都在公攤計算范圍內，如果一戶業主提出申請，意味著需要對整幢樓重新測量，按照現在純住宅1元/平米、商住兩用1.7元/平米的測繪費用，業主的負擔至少在數千元甚至上萬元。
相比之下，通過法律途徑訴訟解決的辦法實在是無奈之舉，不僅要耗費大量的時間和人力，各種費用的支出也是不可避免的，可以說是三種維權辦法中成本最高的。(陳志 王普榮)