網(wǎng)絡(luò)假房源泛濫之謎：假信息吸引客戶兼防對(duì)手

2012-03-12 00:00 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

“網(wǎng)上的租房信息90%以上都是假的，如果逐一比對(duì)，我敢說(shuō)99%都虛假。” 一位從業(yè)6年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人何健（化名）感慨。

先后在北京四家排名前十的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司工作過(guò)，何健說(shuō)，假房源是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和房產(chǎn)信息網(wǎng)站的公開(kāi)秘密。他認(rèn)為，相比之下，“二手房信息的真實(shí)度要比租房信息高出不少”。

但相關(guān)調(diào)查顯示，各大知名房產(chǎn)信息網(wǎng)站的二手房真實(shí)度也普遍徘徊在60%的及格線上。

鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉對(duì)虛假房源泛濫提供了更有力的證據(jù)：北京目前約有500萬(wàn)套存量房，依國(guó)際1%-1.5%在售比例推算，每月合理在售房源數(shù)應(yīng)為在5萬(wàn)-7.5萬(wàn)套。但目前各家經(jīng)紀(jì)公司發(fā)布的在售房源數(shù)，即使扣掉重復(fù)房源，也超過(guò)40萬(wàn)套，其中水分不言而喻。

虛假信息讓購(gòu)房者不勝煩惱。一項(xiàng)針對(duì)房產(chǎn)信息網(wǎng)站用戶的調(diào)查反饋，超過(guò)70%的人表示遭遇過(guò)虛假房源，而“房源真實(shí)可靠”更是以接近90%的比例成為用戶網(wǎng)絡(luò)找房最看重的因素。房產(chǎn)搜索網(wǎng)站九九房CEO張一鳴告訴記者，通常是購(gòu)房者在網(wǎng)上看好房子，到現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)大相徑庭，房子買不成，還浪費(fèi)了時(shí)間、電話費(fèi)、交通費(fèi)。

“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過(guò)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布假房源，純屬損人不利己。讓消費(fèi)者勞神費(fèi)力的同時(shí)，對(duì)自己也沒(méi)任何好處，相當(dāng)于做了很多無(wú)用功。”左暉說(shuō)。

但何健抱怨，作為經(jīng)紀(jì)人，發(fā)布假房源是損人不利己，但發(fā)布真房源卻有苦說(shuō)不出：“好不容易找來(lái)的房源，準(zhǔn)確發(fā)布到網(wǎng)上，最先招來(lái)的不是客戶，而是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。房源被套走，白忙一場(chǎng)。” 他說(shuō)，即使該房源被同公司的其他經(jīng)紀(jì)人成交，他還能拿到中介費(fèi)的10%作為房源錄入獎(jiǎng)勵(lì)，而一旦房源被別家公司套走成交，自己將一無(wú)所獲。

左暉顯然深諳房源之道：“目前鏈家在線網(wǎng)站上發(fā)布的房源信息，不會(huì)寫明房源具體在哪層，只會(huì)按高、中、低層來(lái)發(fā)布，就是怕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手從中搗亂。”

虛假房源亂象

“寫著明廚明衛(wèi)，但照片上沒(méi)窗戶；房子標(biāo)著18層，照片上窗外竟然有樹(shù)，北京小區(qū)里哪有那么高的樹(shù)；還有寫著房源在2層，照片上能看到其他住宅的樓頂……” 何健列舉了一連串虛假房源的漏洞，可謂笑料百出。他說(shuō)，自己入行之初也曾犯過(guò)類似的低級(jí)錯(cuò)誤。

“經(jīng)紀(jì)人捏造虛假房源的水平大不相同，水平低的常常破綻百出，客戶一看就知道是假的，有的人則精明很多。”何健讓記者打開(kāi)一個(gè)知名房產(chǎn)信息網(wǎng)站，隨便找出一套房子，表示身經(jīng)百戰(zhàn)的自己一眼就能辨出房源真假。

目前大型房產(chǎn)信息網(wǎng)站，包括安居客、搜房網(wǎng)、新浪樂(lè)居、焦點(diǎn)房產(chǎn)的二手房房源真實(shí)率大都只在60%及格線上下浮動(dòng)。若除去各大經(jīng)紀(jì)公司重復(fù)發(fā)布的信息，真實(shí)比例更低。

張一鳴告訴記者，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一般都有自己的房源圖庫(kù)，經(jīng)紀(jì)人發(fā)布租房房源時(shí)，從圖庫(kù)隨意挑圖片上傳，很少考慮這組圖片是否屬于同一套房源，更不會(huì)考慮與所發(fā)布房源匹配問(wèn)題；二手房房源的圖片上傳還相對(duì)合規(guī)一些。

何健的理由是，公司的房源由經(jīng)紀(jì)人共享，租房的成交周期又短，“很可能我剛把這個(gè)房子發(fā)到網(wǎng)上，這個(gè)房子就已經(jīng)通過(guò)其他經(jīng)紀(jì)人成交，哪里有時(shí)間去實(shí)地拍照片。”

二手房雖然成交周期長(zhǎng)，經(jīng)紀(jì)人有足夠時(shí)間去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍，但若二手房的裝修條件很差，經(jīng)紀(jì)人肯定不會(huì)用該房的圖片。“因?yàn)橄M(fèi)者看照片上又破又爛的房子，誰(shuí)也不會(huì)打電話詢問(wèn)。”何健告訴記者，目前在售的二手房大概有六七成都是裝修破舊的老房子。

中國(guó)可供經(jīng)紀(jì)人發(fā)布信息的房產(chǎn)信息網(wǎng)站有四類。第一類是以搜房網(wǎng)、新浪樂(lè)居、搜狐焦點(diǎn)為代表的傳統(tǒng)房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)門戶；第二類是安居客、房途網(wǎng)等專門供經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房源信息的房產(chǎn)信息網(wǎng)站；第三類是58同城、趕集網(wǎng)等分類信息網(wǎng)站的房產(chǎn)頻道；第四類是如鏈家在線、滿堂紅、我愛(ài)我家官網(wǎng)等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的網(wǎng)站。

據(jù)調(diào)查，目前國(guó)內(nèi)大大小小的房產(chǎn)信息網(wǎng)站不下一萬(wàn)家，成為大多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)拓業(yè)務(wù)的重要渠道，幾乎可以和線下門店平分秋色。據(jù)記者了解，房地經(jīng)紀(jì)公司大致有40%業(yè)務(wù)出自網(wǎng)絡(luò)，門店占45%，其余15%則來(lái)自如社區(qū)開(kāi)發(fā)、掃樓、打庫(kù)存電話、轉(zhuǎn)介紹等其他途徑。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通常向房產(chǎn)信息網(wǎng)站購(gòu)買“端口”，一個(gè)從300-800元不等，可供發(fā)布50-200條房源信息，然后再把端口分配給經(jīng)紀(jì)人。搜房、新浪樂(lè)居的端口費(fèi)略貴，58同城等相對(duì)便宜一些。

由于不同網(wǎng)站帶來(lái)客戶源的能力不同，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都有自己喜好使用的端口。所以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一般匯總經(jīng)紀(jì)人需求，再向房產(chǎn)信息網(wǎng)站統(tǒng)一采購(gòu)端口。左暉透露，鏈家地產(chǎn)每年花在端口購(gòu)買上的費(fèi)用就有幾千萬(wàn)元。

一般每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都有兩三個(gè)不同房產(chǎn)信息網(wǎng)站的端口。“為調(diào)動(dòng)每個(gè)經(jīng)紀(jì)人工作積極性，端口放到個(gè)人。”何健強(qiáng)調(diào)，他們公司按店或小組分端口，一個(gè)大端口分給兩三個(gè)至四五個(gè)人共同使用。

“端口使用得多，成交幾率就高。”何健的經(jīng)驗(yàn)之談是，同時(shí)用三個(gè)端口發(fā)房源，一個(gè)端口每天來(lái)一個(gè)客戶，也能有三個(gè)；如果只用一個(gè)端口，用得再好，也難上三個(gè)客戶。

至于端口的費(fèi)用，何健告訴記者，他所在的公司由經(jīng)紀(jì)人和公司按1：3比例分?jǐn)偂ｆ溂业禺a(chǎn)內(nèi)部人士稱，業(yè)內(nèi)普遍采用類似比率，即公司出大頭，經(jīng)紀(jì)人出小頭。并且公司對(duì)經(jīng)紀(jì)人的端口使用會(huì)有考核，每月完不成發(fā)布量會(huì)有處罰。

虛假房源誘因

“干壞事就是經(jīng)紀(jì)公司干的？沒(méi)有人綁著你去做!”左暉坦言，在網(wǎng)絡(luò)虛假房源問(wèn)題上，無(wú)論房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，還是經(jīng)紀(jì)人，都有不可推卸的責(zé)任。

對(duì)此，何健感覺(jué)委屈，但也并不否認(rèn)。

“自己手中真房源雖有限，但也要把端口限額發(fā)滿，不發(fā)滿自己房源信息的曝光率就不如別人。” “我們要是按房子實(shí)實(shí)在在的情況錄入，一年我也別想上一個(gè)客戶，就等著死吧！”

“其實(shí)這個(gè)‘端口’就是起廣告作用。”何健說(shuō)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般都要這樣把握客戶心理，先發(fā)優(yōu)質(zhì)假房源，客戶打電話過(guò)來(lái)，再根據(jù)其需求協(xié)調(diào)房源。

據(jù)記者了解，各個(gè)房產(chǎn)信息網(wǎng)站對(duì)信息審核的嚴(yán)格程度不同。何健告訴記者，他已有兩年不在安居客發(fā)布房源，“因?yàn)榘簿涌蜕蟼鞣吭磳徍谁h(huán)節(jié)非常麻煩，照片有一點(diǎn)水印、信息任何一點(diǎn)不符合要求的都傳不上去。”

對(duì)某知名房產(chǎn)信息網(wǎng)站的認(rèn)證房源頻道，何健表示，一般買了該網(wǎng)站的端口，就會(huì)送幾條可貼上認(rèn)證標(biāo)簽的房源。但至于經(jīng)紀(jì)人給哪條貼，網(wǎng)站不管。

“當(dāng)市場(chǎng)上大量充斥虛假房源時(shí)，消費(fèi)者自己往往無(wú)法甄別，只能單純按照價(jià)格排序篩選，誰(shuí)的價(jià)格低就會(huì)獲得更多的關(guān)注。”左暉分析，基于此，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)把房源價(jià)格發(fā)得很低。時(shí)間久了，劣幣驅(qū)逐良幣。

“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的實(shí)體店面有建委管制，但房產(chǎn)信息網(wǎng)站應(yīng)由政府網(wǎng)絡(luò)監(jiān)察相關(guān)部門管理，但實(shí)際管理時(shí)常缺失。”房產(chǎn)信息網(wǎng)站內(nèi)部人士表示出自己的無(wú)奈，缺乏這方面行業(yè)數(shù)據(jù)，側(cè)面說(shuō)明行業(yè)監(jiān)管缺失，去年出過(guò)一些政策，但是執(zhí)行并不到位。