中國房產質量周報第四十七期：強制停貸？律師建議應爭取合法手段
2022-07-19 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第47期發布。
2022年7月11日-7月17日，中國質量萬里行共收到62條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括金鵬地產、江蘇地華房地產開發有限公司、曲江新鷗鵬集團、華元房產、綠地控股、中南控股、正榮地產、恒大集團、安徽名流投資集團、中梁控股和合生集團。涉及的項目分別為金鵬麓山院、星雨華府、濰坊商谷·九境府、杭辰星萬里、綠地中南漫悅灣、光谷正榮府、恒大翡翠華庭鉑郡、名流棲鳳名城、中梁云麓傳奇和合生me悅。
經統計，十個項目涉及的問題包括：房屋質量問題、項目停工、延期交付、實際交付與宣傳不符、預售資金未進入監管賬戶、爛尾風險等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注濰坊商谷·九境府、光谷正榮府、名流棲鳳名城共三個項目。其中，山東省濰坊市商谷·九境府業主稱，售樓時承諾首層大廳、電梯間墻面貼磚，實際交付為水泥墻面，與宣傳不符。此外，交付時房屋存在墻面空鼓，窗戶安裝縫隙過大，地面裂紋等質量問題。湖北省武漢市光谷正榮府業主稱，合同約定2022年12月交房，實際從春節至今，施工進度緩慢，按現有進度或無法按時交房。安徽省銅陵市名流棲鳳名城業主稱，合同約定2021年年底交房，至今遲遲不交房，開發商未明確交付時間。此外，因工程款糾紛原建設單位停工退場，開發商與新施工單位之間存在經濟糾紛，施工單位一直未進場施工。目前，棲鳳名城仍未復工建設。
濰坊商谷·九境府：開發商已推進整改交付質量
近日，山東省濰坊市商谷·九境府的一位業主稱，項目于6月30日交付，然而，前來收房的業主卻發現，實際交付多處與宣傳不符。“售樓時銷售人員承諾電梯間和樣板間入戶大廳一樣，電梯間墻面貼磚，現在變為水泥墻面，樓梯也是水泥臺面，與宣傳的高品質樓盤不符，甚至都不如回遷房。”一位業主表示。
另一位業主則表示，“開發商為了趕工期完成交付，對于房屋質量把控不嚴格，收房時發現多處質量問題。包括墻面空鼓，窗戶安裝縫隙過大，地面養護不到位出現裂紋等。”
公開資料顯示，濰坊商谷位于山東省濰坊市坊子區北海路南段，由曲江新鷗鵬文化教育控股集團負責開發建設，系曲江新鷗鵬集團旗下項目。項目占地面積為45萬平方米，建筑面積約80萬平方米，樓棟總數為28棟樓，包括19棟洋房和9棟聯排別墅。此外，地塊內還規劃了購物中心、商街、寫字樓等商業業態，開發商稱將建設一座“80萬方全能生活大城，為濰坊樹立新一代生活標桿”。
針對業主反映的“電梯間未貼磚，與宣傳不符”這一問題，濰坊商谷·九境府售樓處工作人員于7月13日表示，電梯間、樓梯的問題向集團總部反映后，目前的處理方案是做品質提升，墻面貼磚、樓梯踏步貼磚，每一樓棟會有相應的完工交付日期。
關于業主反映的“墻面空鼓、地面開裂”等施工質量問題，坊子區住建局于7月7日通過人民網領導留言板表示，受疫情及天氣因素影響，施工時間縮短。目前開發商全力組織各分項工程施工，每個分項在合理調度、穿插施工中有序進行，同時嚴控質量關，發現問題及時做出整改，相應審查整改均記錄在案，保證工程質量合格過關。在業主收房或入住期間，如發現主體內功能板塊(如門窗、欄桿等)有問題的，將嚴格根據相關條款進行及時的維修處理。
武漢光谷正榮府：施工進度和資金監管受關注
武漢光谷正榮府業主表示，“從去年年底到現在，項目施工進度十分緩慢。原定2022年12月份交房，按現有進度來看，或無法按時交房。”
公開資料顯示，光谷正榮府位于湖北省武漢市東湖高新區光谷四路與流芳園橫路交匯處，由武漢正楚置業發展有限公司開發建設，系正榮地產旗下項目。
業主表示，項目施工進度緩慢與監管資金劃撥困難有關。“據業主從施工單位處了解，監管賬戶劃撥施工款流程非常慢，嚴重影響項目工期，施工方有點消極怠工甚至想停工。”
另有業主表示，“光谷正榮府監管資金在多方協商努力下準備轉至東湖高新區監管，以用于保交房，目前獲知光大銀行不同意將監管資金轉入東湖新技術開發區監管，想用于先還‘開發貸’，從而減少銀行的風險。”
對此，武漢東湖新技術開發區自然資源和規劃局房產管理科于7月14日表示，根據開發商與業主簽署的《武漢市商品房買賣合同》約定交房時間為2022年12月31日，項目目前正在建設中。“關于該項目施工無進展的問題，我局高度重視，立即開展調查，經我局工作人員近期趕赴現場核實，該項目共12棟，高層6棟，疊拼6棟，全部已封頂，外立面裝修已完成92%，小區內路面平整完成75%，綠化完成25%。高層室內精裝修已開始進場施工中，目前施工進度正常。關于該項目資金監管劃轉的問題，區局已向銀行提交開戶申請，目前光大銀行還在審批材料中。”
對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，項目資金監管銀行無權私自將項目資金挪至它用。首先，預售資金雖然放在監管銀行里，但是所有權并非監管銀行，其僅僅只是監管而已，不是所有權人，無權私自挪用，無權私自處分，嚴重違反了《民法典》等相關規定。其次，在相關規定所賦予監管銀行的權限中，也未授予監管銀行這一權力，私自挪用顯然屬于無權操作。
安徽銅陵名流棲鳳名城：停工一年多 住建局再次督促復工
安徽銅陵名流棲鳳名城一位業主表示，購房時合同約定2021年12月31日交房，實際上項目已經停工一年多。開發商曾承諾2022年5月20日全面復工，未兌現承諾，后又稱6月30日復工，再度失約。
公開資料顯示，名流棲鳳名城位于安徽省銅陵市獅子山區青山大道以西、銅井路以北，由銅陵市名流房地產開發有限責任公司開發建設，系安徽名流投資集團旗下。項目建筑面積約17萬平方米，規劃建設53棟6層洋房、5棟11層小高層以及10棟18層小高層。處于停工狀態的17#、18#、19#、20#、21#、25#、26#、27#共8棟樓于2019年8月18日開盤。
2022年6月6日舉辦的延期交付業主訴求協調會上，開發商稱力爭2022年6月底前復工建設，2022年9月底交房。
“實際上，棲鳳名城未按照承諾復工建設。”一位業主表示。
針對項目停工的問題，銅陵市住房和城鄉建設局通過人民網領導留言板表示，名流棲鳳名城地塊一(二期)17-21#、25-27#8棟原屬銅陵建鑫建筑安裝有限責任公司(以下簡稱“建鑫公司”)承包，施工至主體封頂、墻體粉刷、窗框施工完成，進入裝飾工程掃尾施工階段后，因工程款糾紛，建鑫公司停工退場。2021年8月，施工單位變更為池州市振華建筑安裝工程有限公司，但因開發商與施工單位之間經濟糾紛等原因，振華公司一直未進場施工。
對此，銅陵市住房和城鄉建設局表示會再次督促開發商和建設公司盡快復工，并將確切的復工時間和計劃交房時間告知全體業主。
重點投訴問題：“強制停貸”需法律支持
近日，包括江西景德鎮恒大瓏庭、湖北武漢綠地光谷星河繪、湖南長沙新力鉑園、北京禹洲朗庭灣、河南鄭州名門天境等項目業主因收房無期發布“強制停貸告知書”，引發市場關注。
業主停貸的原因主要包括以下兩個方面：一是項目大面積、長時間停工，部分項目雖然復工，但是屬于“表演式”復工，并沒有真正進入到完全施工的階段。二是預售資金未進入監管賬戶，貸款銀行在房屋主體結構未封頂之前即發放按揭貸款，資金監管不到位，導致購房款不能進入到施工和工程階段。
業主通過《強制停貸告知書》表達限期復工的訴求，然而，強制停貸是否受法律支持呢?
對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，首先，對于不少爛尾樓而言，銀行違規放貸是其中一個很重要的間接原因。“然而，司法實踐中，很少有法院會直接判在這種情況可以直接實現停貸。即使有，也是很少一部分。”
其次，如果未經法院判決停貸或者沒有達成停貸協議，貿然停貸購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強制執行。除非按揭合同中增加一個關于銀行違規放貸的違約責任。
最后，根據以往類似案件的經驗，購房人要實現停貸的目的一般有兩類法律手段：第一類是民事訴訟，如果符合特定的條件，可以直接到法院起訴。但是這種情況不多，更多是后面的這一類。第二類是視情況綜合運用信息公開、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段來推動停貸協議的達成。
明星項目
上周，中國房產質量周報輿情研究室基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括武漢市萬科光瀾道、杭州市江明月朗園、廣州市越秀·和樾府、佛山市新希望悅瓏灣和上海市融創未來金融城。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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