震動整個深圳樓市、影響甚至波及全國的“中天置業老板蔣飛卷款潛逃事件”，就像一枚深水炸彈，讓本已錯綜復雜的房地產市場更加忙亂，但也讓人看出了紛擾表象背后的某些端倪。　　中國金融大典

　　銀行難鎖中介錢袋

　　“像中天一樣運作的地產中介在深圳肯定還有，而且不止一家。”中原地產深港研究中心總監張偉明確表示。

　　在中介業內人士眼中，蔣飛卷款潛逃的丑聞不但令行業蒙羞，更令本已進入冰封期的二手房市場平添了諸多不明朗因素。據《中國青年報》12月初做的一項調查顯示，七成以上受訪者不信任房產中介，認為他們“坑人的太多”。

　　中介公司挪用客戶購房款，早已不是什么新聞，類似事件每年都在發生：2005年，安徽省規模最大的房產中介桃園房產老板卷款失蹤，涉及金額6000余萬元；2006年，天津市匯眾房產全線停業，1.5億元房款不翼而飛。重建客戶信心的前提，是如何確保客戶的資金安全。

　　今年年初，建設部和銀監局聯手出臺政策，要求在二手房產交易過程中，銀行設立專項監控賬戶，積極介入對客戶購房款項的監管，深圳是最早執行這項措施的城市之一。但張偉承認，該政策理論上完全可以杜絕中介違規，但實際執行情況難以令人滿意。按他的估計，目前深圳起碼有一半以上的中介以各種方式挪用客戶樓款，能將客戶資金自覺存進銀行監控賬戶的少之又少。

　　據熟悉房產中介業運作流程的人士透露，一般中介公司內部有不成文的行規，如果經紀能說服客戶將購樓款存入中介的賬戶而不是由銀行監管，他（她）就能得到更高點數的傭金。這樣做的目的不言自明。

　　有中介業內人士向記者抱怨，在銀行監控專戶措施開始推行的時候，他們也曾主動配合，但不少商業銀行似乎對此不太積極，有些更需要額外收取服務費，導致此項政策名不副實。記者就此說法向深圳國土房管部門人士求證，但未獲正面回應。

　　客戶資金誰“擔保”？

　　“中天事件”案情透露，蔣飛挪用的數以千萬計資金中，有不少是受害購房客戶申請到的銀行貸款，原來蔣飛還以法人代表的身份堂而皇之地控制著一家擔保公司，那些理論上應由第三方擔保公司管理的銀行貸款，直接轉入了蔣飛的個人賬戶內。

　　現在的問題是，在中介行業發展較快的珠三角地區，幾乎每家大中型地產中介公司，都擁有自己的按揭擔保公司。例如中原的匯瀚按揭，合富輝煌（0733.HK）的保來理財，滿堂紅的億達按揭，還有創輝控制的中昊宇。按照慣例，這些按揭擔保公司在處理客戶產權清晰的貸款時，會將資金直接由銀行轉入客戶賬戶中，但在處理客戶“贖樓”或公積金貸款申請時，為了加快運作流程，大都將資金存進按揭公司的指定賬戶。

　　業內人士告訴記者，除非嚴格限定所有按揭貸款不再經過第三方賬戶，否則中介挪用貸款的風險不可能百分之百規避。但他們同時承認，如果嚴格實行上述制度，“贖樓”等貸款申請基本上無法操作。

　　“雖然大家都清楚按揭擔保公司與中介機構是同一個老板，存在一定風險，但多年來行業內一直這樣運作，我們一時也無從改變。”深圳某銀行房貸部門負責人表示。

　　超常擴張“醉翁之意不在酒”

　　普通經紀出身的蔣飛，短短數年內讓中天擁有上百家門店，一舉躋身深圳中介業五強，并將業務擴張到上海、成都等地，曾被視為“奇跡”。但其視眾多分店為“圈錢”終端的手法，在業內也不是什么秘密了。

　　過去幾年樓市火爆時，用“門店多過米鋪”來形容深圳中介的盛況，一點兒都不為過，如豪宅云集的香蜜湖區巴掌大一塊地盤，各路中介門店最多時竟然超過50家。

　　除中天外，另一家最引人矚目的強力擴張型中介是深圳創輝。自2005年初至今，短短兩年多時間里，原來名不見經傳的創輝由僅有的5家門店，發展到1800多家，網絡遍布整個珠三角乃至全國多個大中城市。

　　創輝華南區總經理肖東平表示，公司擴張所用資金都有自己的預算，能成功地搶占市場是源于低成本擴張策略，比如開店租金、日常運營開支等都盡可能壓縮。肖特別強調：“目前深圳大多數中介公司都實現了購房款的第三方監管，我們不可能挪用。”而據其內部人員透露，公司規定經紀如能動員客戶把購房首期款存入公司賬戶，將得到一筆不錯的現金獎勵。

　　近日深圳樓市轉冷，中天事件爆發更讓中介業迎來寒冬，但該公司董事長林鳳輝依然表示：“會利用眼前機會，以最低成本取得最優質的店面，進一步優化網點布局。”此前該公司曾誓言要將屬下全國門店數量增至驚人的3000家。

　　但業內對其迅速擴張的真實資金來源，以及如此急進的動機何在的質疑一直沒有平息，因為迄今為止看不到該公司經營業績及利潤隨著規模擴張而大幅增長的明顯跡象。

　　與創輝老板誓言旦旦形成鮮明對比的是，記者接觸到的部分創輝一線員工透露，他們有些區域門店已經近兩個月沒發工資了，悄悄結業的門店也有不少，如深圳龍崗中心城附近一家門店，11月份才剛開張，不到一個月就關門了。

　　不過，直至本報發稿時止，創輝方面未對記者就上述疑問的求證作出正面回應。

　　重量級公司另辟蹊徑

　　地產中介業本來就是勞動密集型的服務行業，不斷開店擴張，實現規模化發展也是行業的需要和特征，但房屋交易牽涉到的巨額現金流，又讓它有機會向“準金融”機構演變。

　　公開數據顯示，今年上半年，華南地區一家龍頭中介公司名下的一手樓盤代理業務額達1.6億港元，占其總營業額的51％，超過其二手業務的營業額。香港凱基證券一位分析師稱，與開發商良好的關系，是該公司一手代理業務迅速拓展的重要原因，今年上半年，他們已取得全國范圍內200多個項目的代理權，僅為萬科地產一家，就銷售代理了12個項目，遍布天津、東莞、佛山及廣州等地。

　　但有業內人士分析，這類一二手代理兼顧，而一手代理業績非常出色的中介公司，更多憑借的還是其自身資金運作的實力。

　　由于國家地產調控力度不斷加大，近兩年地產商通過銀行渠道獲得項目開發貸款越來越難，有數據顯示，上市房企今年的銀行貸款比例已降至20％。在這種情況下，一些擁有境外融資渠道、資金實力雄厚的地產中介，不斷向資金饑渴的開發商伸出橄欖枝。記者不久前在一個地產業內部交流的場合就聽到如下許諾：“只要承諾項目銷售由我們獨家代理，代理費又不低于一定比例，我們可以墊支一部分開發資金。”

　　廣州國土部門一位不愿透露姓名的官員表示，當整個中介行業上下游都在遵循這樣的游戲規則的前提下，若只是采取簡單的“查處”方法，很可能導致整個行業集體崩盤。

　　“樓市已出現回落趨勢，我們更關心的是如何保證不會再有另一個蔣飛出來攪局。”他說。

　　某些地產中介超常擴張，視眾多分店為“圈錢”終端的手法，在業內也不是什么秘密了。如果看不到公司經營業績及利潤隨著規模擴張而大幅增長的明顯跡象，也許后面潛藏著更大的危機。

　　背景 中天事件

　　11月13日，深圳中天置業評估有限公司突然張貼“公司內部整頓，暫時歇業”的告示，同時傳出該公司董事長蔣飛攜巨款潛逃的驚人消息。稍后深圳警方初步證實，蔣飛涉嫌詐騙委托公司購房客戶的資金至少2600余萬元。至于實際卷款總金額傳聞可能高達1億多元，但一直未得到具體證實。目前，中天員工起訴公司欠薪案正在審理之中，蔣飛涉及的更多詐騙事實也已立案偵查。蔣飛本人則至今不知所蹤。

　　“中天事件”爆發前夕，正值深圳樓市在連續急速上漲多時后出現回落跡象，因此，該事件不僅再次敲響了對中介行業資金監管的警鐘，引發該行業一連串兒的信任危機和經營危機，同時也被視為深圳乃至國內房地產市場進入震蕩期的一個標志性信號。