6月25日，第17個(gè)“全國(guó)土地日”，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一席話攪動(dòng)了輿論的關(guān)注點(diǎn)：“樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，開(kāi)發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤(rùn)，余下超過(guò)40%的利潤(rùn)全部被相關(guān)職能部門(mén)‘層層消化’掉了。”
近年來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。新華社6月24日?qǐng)?bào)道，今年5月以來(lái)，面對(duì)再次飆升的房?jī)r(jià)，江蘇南京市首開(kāi)地方政府動(dòng)用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)先河。
高房?jī)r(jià)成本之謎
面對(duì)房?jī)r(jià)高漲，這位開(kāi)發(fā)商表示：“我從1992年就開(kāi)始從事商品房建筑行業(yè)。當(dāng)年每平方米的建筑成本價(jià)不過(guò)350元至400元，房?jī)r(jià)不過(guò)1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房?jī)r(jià)的1/4，加上土地出讓金，房地產(chǎn)成本價(jià)格也不過(guò)是房?jī)r(jià)的1/2至1/3。如今建筑成本比原來(lái)只漲了100元至200元，房?jī)r(jià)卻比原來(lái)翻了好幾倍，房屋成本只占房?jī)r(jià)不到20%。”
該開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)高漲的矛頭直指相關(guān)部門(mén)：“土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外宣稱(chēng)‘價(jià)格上揚(yáng)’的最大原因。實(shí)際上，土地‘招拍掛’沒(méi)有增加房屋成本，而‘暗箱操作’成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。”
人民日?qǐng)?bào)《市場(chǎng)報(bào)》的報(bào)道稱(chēng)，“招拍掛”的項(xiàng)目一般分為3種情況：一種是規(guī)模較小的項(xiàng)目，在招投標(biāo)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價(jià)格“底線”、“上限”，與有可能參與的同行形成“價(jià)格同盟”。由一家公司競(jìng)拍下來(lái)后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格參照周邊樓盤(pán)價(jià)格抬高銷(xiāo)售。一種是規(guī)模涉及幾百畝土地的項(xiàng)目，土地連片開(kāi)發(fā)就需要通過(guò)集體“圍標(biāo)”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的掌控，開(kāi)發(fā)商往往事先做好評(píng)估部門(mén)、招投標(biāo)審委會(huì)的“工作”，通過(guò)招投標(biāo)“評(píng)估”方式，排擠一些外來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)者，通過(guò)打壓對(duì)手、減少競(jìng)爭(zhēng)壓力來(lái)降低潛在的成本風(fēng)險(xiǎn)。還有一種是獲得規(guī)劃部門(mén)的“風(fēng)聲”，在未來(lái)的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺(tái)前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對(duì)城市發(fā)展的目標(biāo)指向，成為開(kāi)發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風(fēng)吹草動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)連夜“跑馬圈地”，因?yàn)檫@時(shí)候土地價(jià)格最低廉。要獲得這些消息，“搞定”這些職能部門(mén)，就必須“有酒大家喝”，從樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中拿出一部分利潤(rùn)，讓包括評(píng)估、規(guī)劃、拍賣(mài)、土地、政府等部門(mén)“分享”。我認(rèn)真計(jì)算過(guò)，無(wú)論大中小型樓盤(pán)，要真正在當(dāng)?shù)卣镜米∧_，至少要拿出兩成左右的利潤(rùn)，通過(guò)請(qǐng)客吃飯、逢年過(guò)節(jié)贈(zèng)送“購(gòu)物卡”、假期組團(tuán)旅游、支付出國(guó)考察費(fèi)等方式來(lái)“擺平”這些權(quán)力部門(mén)。土地“招拍掛”不但沒(méi)有增加房屋成本，反而成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抬升房?jī)r(jià)的重要借口。
國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，5月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲1.0%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)。漲幅增速成為2005年11月份以來(lái)的最高值。其中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月高1.3個(gè)百分點(diǎn)。二手住房也不甘示弱，銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.8%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。北海、深圳、溫州、北京、蚌埠五個(gè)城市比去年同期上漲超過(guò)10%。
中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌(顧云昌新聞)表示：“北京以10%左右的漲幅已持續(xù)數(shù)月位列全國(guó)前三名，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快成為事實(shí)。”
按照這位開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，目前的房?jī)r(jià)降價(jià)空間非常之大。
在全國(guó)首位個(gè)人集資建房倡導(dǎo)者于凌罡看來(lái)，目前房地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚。他表示，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其成本基本歸為以下五大類(lèi)：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費(fèi)成本。
于凌罡用北京的房地產(chǎn)成本來(lái)說(shuō)明問(wèn)題，他計(jì)算到：“如果一個(gè)企業(yè)按2006年的平均成本在北京開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其成本約為：樓面土地成本(903.8+1970)=2873.8元+樓面建安成本(250+1566.2+300)=2116.2元+樓面管理成本250元+樓面利息成本350元+樓面稅費(fèi)成本400元合計(jì)樓面成本上限應(yīng)為每平米5990元。但在實(shí)際銷(xiāo)售中，配套銷(xiāo)售收入最少占10%，也就是實(shí)際樓面成本不到5390元。”
于認(rèn)為：“僅從成本角度來(lái)看，即便參照2006年的銷(xiāo)售均價(jià)8792元，北京房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目回報(bào)率依舊高達(dá)63%，房地產(chǎn)行業(yè)的成本，還完全有下降的空間和可能。”
房?jī)r(jià)透明再度成公眾呼聲
在巨大的利潤(rùn)空間以及開(kāi)發(fā)商自曝“黑幕”的情況下，有網(wǎng)友認(rèn)為，目前最需要的就是公布房?jī)r(jià)成本，使房?jī)r(jià)透明化，“作為一個(gè)普通的消費(fèi)者，我所關(guān)心的是，開(kāi)發(fā)商和政府部門(mén)之間的‘互掐’能不能進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)成本的公開(kāi)透明化”？
值得關(guān)注的是，在第17個(gè)“全國(guó)土地日”當(dāng)日，在國(guó)土資源部與北京市政府聯(lián)合舉辦的宣傳活動(dòng)中，北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛表示，北京已經(jīng)部署在全市范圍內(nèi)對(duì)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”住宅進(jìn)行調(diào)查。違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要停工停售，非法介入的開(kāi)發(fā)商要受到制裁，相關(guān)的村集體組織也將受到處理。
“小產(chǎn)權(quán)”房實(shí)際上并不能辦理房產(chǎn)，但市民們?nèi)匀粯?lè)于承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)，原因就在于小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)。最低每平方米1400元，最高4000元，在商品房均價(jià)已過(guò)9000元的今天，這樣的價(jià)格沒(méi)法不讓人心動(dòng)。
據(jù)報(bào)道，“前幾年，北京的房地產(chǎn)價(jià)格還沒(méi)有大幅度的增長(zhǎng)，在北京的一些郊區(qū)，證件齊全的商品房的價(jià)格也不過(guò)就兩三千元，而那時(shí)小產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)格也在一千六七百元，價(jià)格差異不是很大。而商品房又受到國(guó)家政策法規(guī)的保護(hù)，所以小產(chǎn)權(quán)房作為一種擦邊球產(chǎn)品，沒(méi)有受到人們的廣泛關(guān)注。”我愛(ài)我家(我愛(ài)我家博客|我愛(ài)我家新聞)房產(chǎn)顧問(wèn)介紹說(shuō)，“現(xiàn)在不一樣了，商品房整體價(jià)格的急劇攀升，再加上隨著國(guó)家各項(xiàng)稅費(fèi)的不斷完善，二手房的價(jià)格與一手房相比也幾乎沒(méi)有什么明顯的優(yōu)勢(shì)。所以，一部分因?yàn)榉績(jī)r(jià)高漲而無(wú)法釋放的住房需求就流向了小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房以其絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)受到人們的熱情關(guān)注并不奇怪”。
雖然支持的聲音認(rèn)為：“取締小產(chǎn)權(quán)房是最終的必然結(jié)果。因?yàn)椋绻纹浒l(fā)展，危害性很大，最極端的就是耕地將急劇減少，且不說(shuō)18億的土地紅線守不住，恐怕到時(shí)候10億、8億耕地都守不住。因?yàn)榕c種地相比，收益是現(xiàn)而易見(jiàn)的。”