今后，前期物業(yè)合同將作為購房合同的附件，購房人簽署購房合同就等同于承認(rèn)并接受了前期物業(yè)合同；物業(yè)企業(yè)經(jīng)營業(yè)主所有的小區(qū)共用部位、共用設(shè)施用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動，應(yīng)征得業(yè)主書面同意并每半年向甲方公布收益情況，經(jīng)營所得收益可沖抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可用于小區(qū)改造，后者由業(yè)主大會表決決定。
這是市建委與市工商局從今天起至11月11日公開向市民征求意見的本市《前期物業(yè)服務(wù)合同》與《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本規(guī)定的，市民可登錄“首都之窗”、“北京工商”、“北京建設(shè)”的相關(guān)頁面，了解具體內(nèi)容，并通過在頁面留言板中留言或發(fā)送郵件到[email protected]的方式，提出意見或建議。
■前期合同明確5項(xiàng)內(nèi)容
可以看到，此次市建委和市工商局完成的兩個物業(yè)合同，均根據(jù)新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，將“物業(yè)管理合同”改為了“物業(yè)服務(wù)合同”，突出了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)屬性。據(jù)介紹，《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》兩個合同分別明確了前期和后期物業(yè)服務(wù)中的主要合同條款。
據(jù)市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《前期物業(yè)服務(wù)合同》雖然適用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)的前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系，但因?yàn)榍捌谖飿I(yè)服務(wù)的對象更主要的是業(yè)主，因此合同明確規(guī)定“本合同的受益主體包括全體業(yè)主及物業(yè)使用人，受益主體享有本合同明確的各項(xiàng)權(quán)利，并依法履行本合同涉及的相關(guān)義務(wù)”。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》重點(diǎn)明確了5項(xiàng)內(nèi)容，如將前期合同納入規(guī)范管理范疇，作為房屋買賣合同的附件，使購房人在購房的同時就能了解此后物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，同時，購房人簽署買賣合同，也就承認(rèn)并接受了前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，今后要承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)；設(shè)定前期物業(yè)合同最短合同期限，不得低于兩年；就裝飾裝修的過程做了更為明確的規(guī)定，要求物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)與業(yè)主或物業(yè)使用人訂立書面的裝修服務(wù)協(xié)議，告知其相關(guān)的限制性規(guī)定和注意事項(xiàng)，并就允許施工的時間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定。
■小區(qū)收益歸全體業(yè)主
而《物業(yè)服務(wù)合同》則適用于業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，重點(diǎn)明確3項(xiàng)內(nèi)容，如對于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，雙方可選擇采用“包干制”或“酬金制”。
合同中還規(guī)定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)商原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公共服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)，物業(yè)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買；歸業(yè)主所有的共用部位、公用設(shè)施的經(jīng)營要征得業(yè)主委員會書面同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與經(jīng)營者依法簽訂合同，收益歸全體業(yè)主，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布接受監(jiān)督。在收益分配方面，可沖抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可用于小區(qū)改造，也可由業(yè)主大會決定。
■購房人擔(dān)心開發(fā)商“霸王態(tài)度”
昨天，記者采訪了部分購房人和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對這兩個物業(yè)合同的初步看法。提及最多的就是前期物業(yè)合同“簽訂購房合同就等同于承認(rèn)并接受前期物業(yè)合同”和共有部分經(jīng)營及收益問題。購房人姜先生提出，有關(guān)部門考慮到讓購房人在簽訂購房合同的時候就能看到前期物業(yè)合同是好的，但在目前房子好賣、開發(fā)商處于“賣方市場”的背景下，簽訂購房合同就等同于承認(rèn)前期物業(yè)合同的規(guī)定會不會讓很多開發(fā)商出現(xiàn)“霸王態(tài)度”；而業(yè)內(nèi)人士李先生則認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同中沒有明確什么是共有部位或者共有設(shè)施，加上物權(quán)法的司法解釋尚未出臺，因此，相關(guān)規(guī)定有可能會引發(fā)新的爭議。
對此，記者了解到，11月11日征求意見及日期截止后，市建委和市工商局將根據(jù)各方意見反饋對合同進(jìn)行修改完善，并通過在適當(dāng)時機(jī)邀請有關(guān)代表召開公開論證會的形式，確定合同文本的最終內(nèi)容。
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