三是高漲的房價嚴重削弱中國經(jīng)濟的競爭力，阻礙了中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
為什么，房價的暴利，吸引了大量的原來在科技研發(fā)、生產(chǎn)流通領域的資金，因為房地產(chǎn)的投資回報率高得多。許多白領辛苦一年，趕不上房價上漲半年的支出。投資回報率高必然吸引大量的資金。一些城市的銀行，他們的信貸資金有一半，甚至遠遠多于一半的資金進入了房地產(chǎn)開發(fā)領域，這樣，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科技、許多領域的資金吃緊，不少企業(yè)生產(chǎn)無法發(fā)展，銀行貸不到款了。反映在問題的表面上，全國每年減少30萬工商戶，為什么，投資回報率太低，不能做了，不如炒房去了，許多中小企業(yè)被兼并了，破產(chǎn)了，一些大中型企業(yè)加快出售，徐工集團、洛軸、沈陽機床等，許多大型企業(yè)，都在爭先恐后地出售給外資，為什么，要解決生存問題，資金來源問題。國家發(fā)改委高梁研究員認為，在28個產(chǎn)業(yè)中，有21個產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)被外資收購，特別是制造業(yè)龍頭被收購更是問題。這是一個突出的問題，國家不會聽之任之。外資、跨國公司是以掙錢為目的的，一旦控制了這個行業(yè)的龍頭企業(yè)后，就會主導定價權(quán)，索取超過平均利潤高得多的暴利。近幾年中，我們看到了這樣的現(xiàn)實，外資企業(yè)的產(chǎn)品定高價，中資企業(yè)在辛苦研究，等中資企業(yè)快要研究成功了，這里外資企業(yè)來洽談，說這個成果我出售給你吧，價錢便宜點，當然，人家已經(jīng)有了更新的成果。這樣，中資企業(yè)的研究就進行不下去了，長此以往，中資企業(yè)就不在進行開發(fā)研究，外資企業(yè)就是這樣摧毀了中國企業(yè)的研發(fā)能力。前不久，新華社記者在環(huán)球時報上發(fā)了一篇報道，美國的汽車專家說中國的汽車在環(huán)保方面比外國落后十年，但外資企業(yè)不把這樣的技術(shù)交給合資企業(yè)，更不會交給中國企業(yè)。外資企業(yè)占據(jù)了龍頭地位，中國的中資企業(yè)就翻不了身，外資企業(yè)就會用定價權(quán)索取比平均利潤高得多的超額利潤。這樣的情況持續(xù)下去，經(jīng)濟的競爭力，中國整個經(jīng)濟的主導權(quán)與控制權(quán)都會出現(xiàn)問題。
四是中國企業(yè)的創(chuàng)新能力在房價高漲中受到很大的削弱。
有人要說，創(chuàng)新怎么會與房價聯(lián)系在一起。我是這么看的。我國創(chuàng)新的主體是誰？是廣大中小企業(yè)，因為中小企業(yè)的生存與發(fā)展需要空間，沒有大型企業(yè)的保障，所以要不停的研發(fā)與創(chuàng)新，希望有一天獲得突破性發(fā)展。近15年的發(fā)展表明，創(chuàng)新型企業(yè)的主要來源在于掌握了專業(yè)知識的白領，最典型的是中關(guān)村。許多新企業(yè)，都是當初投資幾十萬元的小企業(yè)發(fā)展起來，許多的創(chuàng)業(yè)者是海歸，用最先進的理念，開辦的新型產(chǎn)業(yè)。那么，在發(fā)展得最快的行業(yè)，不斷進行裂變，出來了許多白領，領辦了新的企業(yè)。現(xiàn)在真正科技創(chuàng)新型企業(yè)的數(shù)量、創(chuàng)新型科技成果在減少，因為，我們的高價住房的主要消費群體是白領階層。不信在座的問問，能掏出數(shù)十萬資金購房的，除了炒房的之外，洗錢的人之外，一個主力群體就是白領，許多人被套牢在房子上了，動不動一套房子就是上百萬元，首付加月供，沉重的壓力，使得進入創(chuàng)業(yè)的白領階層在明顯減少。缺少創(chuàng)新型企業(yè)，就必然缺少創(chuàng)新型產(chǎn)品。那么，長久之計就會影響到整個國家的創(chuàng)新能力。
五是房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟危機的導火索。
諸位有沒有研究房價的，請問有幾個國家的城市房價維持在城市家庭年收入10倍以上，并且社會能持續(xù)發(fā)展的？一個也沒有。正相反，凡是房價高漲超過10倍，都下了，都跌得非常慘。日本是如此，美國是如此，香港也是如此。有一個資料，說香港的明星炒房損失得非常慘。舉了10多個名人的例子，我相信名人的眼光也是前衛(wèi)的，但是因為購房或炒房，財富大量縮水，有的破產(chǎn)還債。在座的記者朋友如果認識名震記壇的閭丘露薇小姐的，要知道，她在房地產(chǎn)泡沫縮水過程中，1999年，人家以原價的六成出售，她購買了一套房，后來又貶值了50%。不信你可以看《大都會》2006年第11月刊雜志。影視大俠劉德華，1996年花3950萬元購進的一套房，到2003年出售，只賣出了1680萬元。香港名星鐘慎濤，1996年拆資1億五千萬港元炒五套豪宅，結(jié)果樓市崩潰，血本無歸，宣布破產(chǎn)。香港名星張衛(wèi)健，炒樓失敗，把演藝多年的積累賠光了。都在《大都會》雜志上，大家可以去看看。房地產(chǎn)泡沫破裂，香港的房價有的不足原來的1/3。大家可以看到，對照聯(lián)合國的合理房價的指導線，我們一些大中城市的房價，要回跌多少？差距太大了。日本、香港的房價崩潰，重新恢復少說也有8年以上時間。近些年，香港經(jīng)濟低迷，中央政府采取了許多積極的政策，包括建立與香港合作的城市經(jīng)濟圈，終于使香港慢慢地走出了房地產(chǎn)泡沫造成的經(jīng)濟低迷的困境。中國的經(jīng)濟要持續(xù)發(fā)展。必然要想辦法趕快讓房價回歸理性。聽任房價泡沫上漲，問題躲是躲不過去的。
六是繼續(xù)出手，堅決調(diào)控房地產(chǎn)與房價，是進一步樹立政府政策威信、令行禁止的問題。
近兩年，房價調(diào)控沒有達到預想的效果。但是經(jīng)過這兩年，問題看清楚了。大家都清楚。就是明知上漲不好，問題沉重，但是控制不住。核心是一些地方政府與部門官員在拿政府信用擔保。怎么算是政府信用擔保？政府官員站出來，說房價合理，說自己的所在的城市房價是合理的，說政府調(diào)控房價不是降價，是穩(wěn)定房價，有節(jié)制的上漲，是所謂的合理上漲。這個話什么意思，就是用政府信用為開發(fā)商擔保，為房價繼續(xù)上漲造勢。你想，05年兩會期間那么強烈的代表委員的呼聲，說明房價當時的感覺已經(jīng)太高了。05年3月7號，我在《南方周末》上發(fā)表了一篇文章，叫做《政協(xié)常委提出五大措施抑制高房價》，當時說的就是房價太高。不高，難道會出臺“國八條”嗎？在后來的05年全年和已經(jīng)過去了的06年全年，大中城市的房價兩年又漲了約40%。穩(wěn)定房價要首先看穩(wěn)定在那個價格水平上？從國務院兩次出臺重要文件上看，黨和政府建設和諧社會的意志是堅定不移的，否則就沒有“國八條”和“國六條”的出臺。因此，說房價不高，其實是否定了“國八條”和“國六條”。這些口口聲聲穩(wěn)定房價的人，其實他們自己也不知道要穩(wěn)定在那個水平上。因為，穩(wěn)定在05初的水平上，現(xiàn)在的房價要下跌40%，穩(wěn)定在06年初的水平上，房價要下跌20%。好在07年底的房價還未出來的，如果他們自己知道了，可以公開出來，究竟要穩(wěn)定在那個價格水平上，好讓大家看一看？我相信他們自己也拿不出來。近兩年政府建設社會主義和諧社會的大量成就，由于房價的上升打了很大的折扣，一個根本的因素就是地方政府與一些部門官員拿政府信用推動房價上漲。因為政府不讓跌，不是鼓勵人們繼續(xù)炒房嗎？這種情況與股改前政府用政策托市是一個樣的。前不久，中央政府查處一批地方政府的腐敗分子，都牽出了房價暴漲之后的黑手。因此，這前面的所說的六條理由，如果再加上反對腐敗，共是七條理由，決定了政府必然會出手調(diào)控房地產(chǎn)與房價。為了維護政策的權(quán)威性，第三次出手重拳調(diào)控是必然的。
四、關(guān)于政府會在什么時間出臺措施治理房價與調(diào)控房地產(chǎn)，以什么方式治理房地產(chǎn)與調(diào)控房價
這方面，沒有任何官方消息來源。我只能憑政府機制的運作規(guī)律來預測一下。我認為，明年的兩會期間，房價與房地產(chǎn)的問題，肯定是代表委員意見比較突出的問題，兩會期間的動議到兩會結(jié)束后，必然有相關(guān)措施出臺。那么，這樣一個時間，還會伴隨著一些部委領導的調(diào)整。所以按照國內(nèi)慣例，四月五月間會有較系列的措施出臺。來調(diào)控房地產(chǎn)價格。
關(guān)于以什么方式來進行調(diào)控。我個人看法，誰都不愿意看到經(jīng)濟的大起大落，相信政府領導也會這樣看問題。但是房價已經(jīng)漲得如此之高，如果不引入一個下滑的機制，陡然從高峰跌落，肯定會對經(jīng)濟造成巨大的動蕩。那么較好的辦法就是分批逐個出臺，來消減對市場的動蕩。不過，消減震蕩不等于不震蕩，一定程度的震蕩肯定會有。有些措施其實政府也在出臺，比如，反腐敗的措施都在動作之中。我想，增加持有大面積物業(yè)的稅收，可能會作為第一個措施出臺。這個措施會剎住建與購大房子、大戶型的歪風，這個措施可能會優(yōu)先施行。其次，增加經(jīng)濟適用住房的供應量。大家知道，經(jīng)濟適用房原來是住房供應的主體，現(xiàn)在成了點綴，2005年以來，已經(jīng)落到僅4.3%左右，據(jù)工商聯(lián)的一個學會統(tǒng)計，有48%的經(jīng)濟適用房是用來出租的。可知在整個住宅供應方面，經(jīng)濟適用房對中低收入階層而言，也只有2.3%左右。我在建議中提的是要占40%，這個目標一時會達不到，但是達到整個供應總量的20%，也會為急需購房的群體提供便宜的房源。由于經(jīng)濟適用房增加了房源，許多人會寧愿等，也不會購購買商品房，這樣，商品房的需求可能會下降30%左右；希望人大參照新加坡等國家的做法，出臺《保障性住房建設與供應促進法》，對保障性住房進行立法，保障廣大人民的居住權(quán)利。第三個措施，我相信政府會出臺對炒房的控制措施。因為，炒房是一種投機，打擊炒房有兩條路子，一是對外地人炒房苛以較高的稅收，叫做調(diào)節(jié)稅，不在這個城市工作，不在這個城市生活，所以不是城市住房的主要供應對象，如果這一條出臺，可能給商品房減少近20%的需要，需求拉下來了，房價也會下跌。另外，對本地人炒房有超過一定面積的物業(yè)持有稅，炒房沒有好處還炒什么？不過我想，對持有稅問題，應當以前從寬，現(xiàn)在從嚴，自古以來不能不教而誅，因此，我建議過去從寬，現(xiàn)在從嚴。第四，對出售住房的，超過銀行利率之上的所得，加征50%的所得稅。第五，清理腐敗房與灰色收入房。這個不是我先提出的，但許多專家都在議，如何查處腐敗。有專家說，要對從05年以來，新購商品房的，查清其資金來源。如果是腐敗的資金，房屋要加以沒收，如果與個人已經(jīng)納稅收入不符，要被交稅款并受到罰金處理。相信這五個措施出臺，房價會平緩下降。其它還有幾個措施，我前幾天已經(jīng)說了，不再重復，有興趣的人可以在網(wǎng)上閱讀。
五，回答記者問題，可不可以維持在現(xiàn)有房價上，不下來？
我的理解是不可能。不作為，不積極地消減泡沫只會更糟。因為房價已經(jīng)到了如此高位，一有風吹草動，弄不好會全線崩潰，那樣就會造成經(jīng)濟的大起大落。從國際經(jīng)驗看來，沒有一個國家能長期支撐這樣一個房價。從國內(nèi)情況來看，房地產(chǎn)的瘋狂會把其它產(chǎn)業(yè)的血液吸干。理性地，有節(jié)制的，主動地消減房地產(chǎn)的泡沫，使經(jīng)濟回到良性發(fā)展的軌道上來，于國有利，有民有利，是建設社會主義和諧社會必須非做不可的措施。否則經(jīng)濟規(guī)律會懲罰我們。
六，回答記者的問題。關(guān)于最終什么樣的房價是合適的房價。
這個問題有聯(lián)合國的關(guān)于房價的指導線，有國外的案例，用不著多說。不過我想，即使在轉(zhuǎn)型時期的中國，房價也不能或不應該超過城市平均家庭年收入的6-8倍，這已經(jīng)超過聯(lián)合國的水平線的一倍了。不過，回落的這個價位上可能要兩到三年時間。
七、回答記者的提問。關(guān)于任志強的商品房的成本不應公布的理論。
我的回答是，一，其實商品房無需要公布成本了，因為，清水房的成本非常清楚，再加上出讓金，再加上設計管理銷售的費用，那個是有數(shù)的。前不久，溫州合作建房，公布拿地成功的時候，人們測算當?shù)厣唐贩康睦麧櫬适?0%。因此，要公布成本做什么，都在那里明擺著。二，任志強講的也沒有錯，符合商品房建設的基本原則，市場供給，隨行就市，賣什么價，什么時候賣，商品持有人說了算。問題是什么？是近幾年中，地方政府把保障性住房的主體地位給弄沒了。假如保障性住房的房屋數(shù)量是總的住宅供應數(shù)量的50%的話，商品房什么價位不會有太大的風波。地方政府缺位，保障房的職能完全落空，這樣，房價把大多數(shù)老百姓給牽扯進來，給害苦了。另外，商品性住房把城市里最好的位置都占居了。核心的問題是地就是錢，拿地的過程產(chǎn)生了一連串的腐敗。
我覺得，任志強的問題是太不厚道，他的話沒有一句有利于和諧社會建設。他的不為窮人造房，只為富人造房，應該把窮人與富人分區(qū)居住的一系列言論是廣大中低收入階層心頭上的一把利劍。任志強是共產(chǎn)黨員， 我也是共產(chǎn)黨員，但我覺得他不是合格的共產(chǎn)黨員。他這個人的許多說法，不符合胡總書記的“八榮八恥”，作為企業(yè)家，他缺少社會責任。沒有社會責任的企業(yè)家是社會的危害。我曾經(jīng)當面對王石先生說，他是中國最好的企業(yè)家之一，因為他有社會責任，關(guān)注經(jīng)濟適用房建設，做了一個企業(yè)家應該做的事。象馮侖、潘石屹這樣的企業(yè)家都比他有社會責任。老潘捐了許多錢支助環(huán)保事業(yè)，支助鄉(xiāng)村小額信貸，這種善舉我們應該充分肯定。
八，關(guān)于房價下跌的承受能力問題，有人說是房價下跌誰會哭。
我想，清理腐敗，打擊投機，從國八條出臺之時開始算，那算是頂風作案，與政策對著干，當然要清理。誰會哭呢？一個購房者如果是自住的話，房價漲上去，他還是他，沒有什么收入，房價跌下來，他還是他，但他會有能力為子女或父母購房，因此只會有好處。在房地產(chǎn)商品化前的1998年前，大家不都是這樣過來了。如果不是自住的，炒房的，當然會有損失。但是他趁機在跌落之前脫手，還會有人接盤。所以，除非他是第一次炒房的，否則已經(jīng)有了積累，哭什么呢？除非他連環(huán)購買了多套房子填不了了。否則，他依然不會哭。房地產(chǎn)商在下降25%的時候也會笑咪咪的。因為，他房地產(chǎn)開發(fā)不是一年了，以往賺足的，這一次損失點，無傷筋骨。銀行也不會有什么損失。因為，他手上有房子的產(chǎn)權(quán)，大部分房子已經(jīng)收回了30%-40%的資金。因此他總體上不會有太大的損失。有損失的是新入市的開發(fā)商，他是活該的。他遲不進入早不進入，為什么在這時候進入？他要怨自己的腦子不好，糊涂人吃糊涂虧，活該。