大家對我預測2007年房的下降幅度感到不理解，感到出乎意料之外，言下之意，是象我這樣的一個非常理性的學者會作出與大家如此與眾不同的預測。所以我要給個解釋。
我要回答的問題：這樣的預測有一個什么樣的提前。我說的這個前提就是我們國家目前的經濟形勢。一方面，經濟發展在高速增長，工業發展的勢頭強勁，出口量持續增長，國家的財政收入又有了大幅度上升。這一些因素，讓我們大家感覺到國家的經濟建設速度能夠保持在一個較快較好的水平上。但是，我們也應該看到，現在的經濟發展也存在著巨大的壓力，深層次上存在著經濟危機的巨大風險。已經有好多經濟學家都提出了這個問題。比如，香港的經濟學家郎咸平先生，他認為下一輪房地產業盤整，有30%甚至更多一些房地產商要關門歇業；比如，青年經濟學家趙曉先生，比如金融專家巴曙松教授，鐘偉教授，他們都在不同的場合提到房地產問題，前不久中國人民銀行出了文件，為房地產信貸提出了房價下跌的預警，總之，大家都認為房價繼續攀升的情形快要到頭了，許多警惕大幅度下跌的負面影響。有些問題他們的文章里講到了，有些沒有講。
我覺得我們經濟發展中確實存在著一系列深層次的問題。主要是生產的發展是通過大量的資源投入得來的，資源的使用效率較低，我們國家生產一噸鋼、一噸化肥、一噸糧、一噸相關工業品，與發達國家相比，資源投入的比例少說是150%，多的是300%到500%。我們的可持續發展的壓力非常大。我們的工業發展許多情況是拼消耗、拼資源得來的，許多地方的資源開采是破壞性開發，水資源壓力日益沉重，污染幾乎無所不在。今年年初兩會政府工作報告中強調，節能降耗、促進企業兼并重組，走集約化發展模式。最近的中央經濟工作會議再次強調堅持以節約能源資源和保護生態環境為切入點，積極促進產業結構優化升級。我國經濟結構不合理，經濟增長方式粗放，又處在工業化進程和消費結構升級加快的歷史階段，節約能源資源和保護生態環境形勢十分嚴峻，完成節能降耗和污染減排的任務非常艱巨。其次是提高自主創新能力問題。創新的企業數量少，創新的成果少，創新的動力在下降。這也是前不久中央經濟工作會議提出的一個焦點問題。第三個是城市化問題。我們社會的二元經濟結構被打破了，每年有上千萬的農村勞動力來到城市就業，找工作，但城市也面臨著產業結構調整，許多已經就業的人員可能在調整中被擠壓出來，成為待業群體。機械化、流水線，大家知道，都是會排斥勞動的，勞動的異化，那么要開辟更多的就業門路，不僅要消化從流水線與產品升級換代中排擠出來的勞動力，還要消化每年500到600萬高等院校畢業生，農村流入城市的人數據我們估算，每年增加數可能達到1000萬。農村產業結構的調整，耕作水平的提高，可以分離出大量的勞動力。五十多年來，國家的二元化結構，剝奪農村，剝奪農業，發展工業，現在政策上已經在回報農村，反哺農業，關注與提高農民生活問題，但是，我們如何給他們提供更多的機遇，讓他們進得了城，生活得下去，能夠安居樂業。所以，我覺得上面的問題是我們討論房地產宏觀調控、房價問題的一個大前提。
講完了這個前提，我們就進入正題。關于房價與房地產調控的問題。也不展開講。就直接講理由了。為什么我會預測在2007年房價下降25%。我想有這樣的一些問題和大家一起探討。
一、房價臨近拐點，目前距離全線下跌只差一張紙了
這種現象從06年的房價上面可以看得出來。上海地區的房價已經進入拐點，北京的房價再升也無力，盡管多少人、多少捧漲的專家搖唇鼓舌也不行了。樓市距離人們的實際消費能力太遙遠了，托市、拉升都快不見效了。在動不動就是萬元的房價面前，炒房者也開始縮手了，真正的買房居住的人更是不會出手。所以會出現觀望景象。報紙報道了，最近的樓市是觀望的人減少，出手的人也在減少。打氣也沒有用。大家知道，中國的經濟處于轉型期，利益集團是空前強大的，推動房價上漲的力量是極其巨大的，但是就是這樣，房價抬升的能力也到了強弩之末了。相信大家和我是一樣的感覺。前不久，央行是首次提出了房價下跌的預警，要求全國銀行系統防止由于房價下跌帶來銀行貸款的經濟損失與爛帳。也是前不久，著名經濟學家郎咸平說，最近的一度時期可以有一大批房地產開發商要被淘汰。去年年底的時候，許多人讓我預測房價，我說，房價還會漲，甚至會很邪乎，但是未公開。因為，我感覺我對房價的規律還未研究透�，F在的情況不同。據有關資料介紹，有80%的房地產開發商由于不惜血本拿地，資金鏈高度緊張，比如，大名鼎鼎的順馳地產，從高峰跌落，出售主要股權，有50%的房地產開發商資金鏈處于非常緊張的狀態，某種意義上是硬撐著。目前全國銀行正在全面對房地產貸款收緊銀根，清查連環抵押的問題，并且房貸要增加首付，這些情況大家都看到了。許多開發商明升暗降，售樓小姐的態度大大的好的，這其中有多種因素。房地產開發商的房價在高位維持不住必然有崩盤的時候。大家知道，房價血崩的時候，象一個木桶，不在于最長的一塊板，而在于最短的一塊板，只要有最短的一塊板崩塌了，房價就會一瀉而下。那么，從順馳地產的崩潰開始，小地產開發商為保住老本，回籠資金是必然的。降價是不可避免的。人們會買漲不買跌。為什么買漲，是因為相信不買會繼續漲。為什么不買跌，是因為相信房價并沒有降到谷底。就是這樣，而這樣的時刻為之不遠。
二、房價什么時候跌，有經濟規律制約
不想跌那沒用。不依人的意志為轉移。研究一下近二十年世界各國發生的房價暴漲的情況。大體上有個房價與居民家庭年收入比數據可供參考。聯合國有個關于合理房價與城市居民的家庭年收入指導線，大約是家庭年收入的3-5倍，世界銀行有一個數據，上限是不到6倍，目前北美西歐國家的房價是年收入的三倍多一點，這個情況許多專家都介紹了。那么，如果遇到房價暴漲，什么樣的情況算是進入拐點呢？從感覺上來說，是購房者感覺無力承受，炒房投機者感覺已經失去投資價值的時候。從數據上來說，最高的房價接近家庭平均年收入的10倍，也有的有15倍。到這個數字上，人們自然無法相信房價會再漲上去，那么就是跌落的拐點。我們國家的城市房價，用城市家庭人均年收入來比，大中城市幾乎全都超過10倍，北京、上海等地超過15倍。這里補充說明一下，城市房價是指城市里工作人群能夠居住并能夠到城市里上班的領域，那種把市郊區的房、遙遠距離鄉鎮農村的房價參與到城市房價來進行統計平衡的做法是完全不科學的。那么這樣一個情況，我國大中城市的房價已經越過了拐點，瀕臨下降的前夜。許多人的感覺與科學分析是有差距的。要看到這一問題的內在因素。
另外，房子有沒有投資價值是可以測量的。最突出的比較是用房租來比較。因為，如果你有100萬元，通常希望投資10年，資產增值一倍，這不算多。所以我們說，房產的值不值可以用房租來測試。你花一百萬的買的房子，出租出去，如果每個月的房租不值2萬元，就不值了，這是國外的通常的做法。就是，房租的50倍應當等于房價了。中國的情況比較復雜，但我想，房租的100倍應該等同于房價，決不能再高了。現在100萬元購的房子，用來出租，可能4000元都租不出去，這太成問題了。有的連3000元都租不出去。北京有許多地方，100萬元的房子，2000元都出租不出去。房租是體現房價睛雨表。作為專業研究人員，我們要研究是那些人群現在買房的，比如，我們認為，早在2003年前，有足夠資金的人員，已經解決了住房寬裕的問題，到了04年與05年，主力消費群體是白領，但基本上是首付加月供的群體，經濟壓力不是太大的。到了2006年，本地白領消費能力比較較弱的群體在買房，首付都壓力很大的一族。所以出手已經特別謹慎，那么，現在買房人的主力群體是外地人，外地的有錢人，也有相當的腐敗資金在洗錢，當然，還有外地炒房的，本地炒房的現在是資金連環抵押的白領居多。就是這樣一批人，在投資購房。你看，山西的煤老板，溫州的炒房團，為什么炒，你一深入，就會知道房地產銷售情況是怎么一會事。為什么房地產商開盤都在造勢，都有一個插紅旗的進度表，其實大多是假的，是推波助瀾用，鼓動人們上套的辦法。好在政府已經察覺了，用網上公示的辦法來阻止。為什么輿論會推動房價上漲，因為近幾年房地產的廣告是媒體的主要資金來源，看在錢的份上，沒有媒體會不動心，那么少登載或不登載的不利于房地產銷售的言論是正常的。易憲容先生說房價，不說到根本上，所以是房地產商的好搭檔，一個唱紅臉，一個唱黑臉，相得益彰。百姓是善良的，缺少理性，看表象多，所以，最容易上當，最容易被圈走家庭財富的也是這些人。沒有辦法，象我的老娘，聽人家說豆粉特別好，價錢特別低，就把上面僅有一點豆粉，下面全是山竽粉的一麻袋給買下來，然后笑呵呵的分給兒子，只到我們一把上面揭開，才知吃了大虧，沒有辦法，老人沒人經過市場經濟的洗禮，就這樣��！
三、政府再出重拳調控房價已經勢在必行
有六大理由。這方面質疑的人最多。從2005年初兩會以來，數十個文件出臺，十二道金牌沒有能剎住房價暴漲的勢頭。許多人斷定政府即使再出手也無法阻止房價上升的勢頭。這里，我要說，你們的想法誤解了政府。我是這樣來看這兩年的宏觀調控的：第一，這是一個轉型期，人們對城市政府的定位不是很清楚。發展經濟，大力開發房地產，建設形象工程，這一條路從公認的經濟發展道路到被質疑，到進行調整，有這樣的一個認識過程。二是對房價高企帶來的后遺癥看清楚也要一個過程。近兩年看清楚了，房價高企，土地出讓過程中腐敗，批地過程中的腐敗，然后加上利益集團輪番鼓噪房價上漲的宣傳。但是其實這依然不是最主要的。
最主要的是六大理由，一是高漲的房價，使得原有的城市居民被擠壓得向郊區發展，中低收入階層相對貧困化，沒有分享到改革的成果。
有研究資料說論家庭收入，70%以上城市居民買不起房。少量的居民為了改善居住條件，市區的買不起了，不得不向遠距離的郊外轉移，而他們仍然要到城市里上班，大大增加了這樣一批人群的痛苦程度與生活壓力，這樣一批人可能要占到城市居民的20%了，口袋的收入低，上下班的費用不少，每天在路上耗著的時間三到四個小時。辛苦程度增加了，經濟壓力提高了，疲勞與精神狀態都有問題，這樣整個中低收入群體都感受到這個壓力，這個壓力也是對著房地產的和房價的，也是針對和諧社會的。
二是高漲的房價，使得從農業中分離出來的大量農村勞動力在農村里找不到出路，在城市里也難以生存，成了城市的邊緣人，城市里有著大量流動而不扎根的人口。
流民最大的問題是社會穩定。古人說，衣食足，知榮辱。如果一個人的正常生存有問題，搞不好就會犯罪，這種無特定對象的犯罪目前數量增加較快，動不動綁架，動不動就殺死全家，這種案例為什么多起來？是貧富懸殊的結果。富人要想活得自在，更需要一個和諧社會。就是讓最貧窮的一部分人能夠有基本的生存空間。和諧社會，對窮人富人都是需要的，現在富人的形象越來越差，不是單個富人的問題。政府建設和諧社會，首要的是保障居住在城市、工作在城市的人群能夠買得起房。政府相關部門對這一問題的認識也在提高。這是發展中的問題。