中國質(zhì)量萬里行雜志
童大煥
2009年3到7月份，在7萬多億元人民幣流動(dòng)性和房貸政策放寬的刺激下，內(nèi)地樓市在眾行業(yè)一片蕭條的背景下一枝獨(dú)秀，房價(jià)和交易量都連超2007年的歷史最高記錄，既引起社會(huì)質(zhì)疑，也引發(fā)國家各有關(guān)部門的高度緊張。
8月4日，國家統(tǒng)計(jì)局提醒政府必須警惕房價(jià)高漲。文章稱高房價(jià)已成制約消費(fèi)啟動(dòng)的最大阻力；一旦房價(jià)大幅下降，地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。而之前，銀監(jiān)會(huì)已收緊二套房貸政策；國土資源部開始嚴(yán)肅土地政策；國家發(fā)改委要加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格和收費(fèi)監(jiān)管。8月5日，國家稅務(wù)總局稱近日將把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點(diǎn)。8月5日央行發(fā)布《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告(2009年第二季度)》，首次提出要對寬松的貨幣政策“動(dòng)態(tài)微調(diào)”。
敏感的媒體迅速做出反應(yīng)，認(rèn)為這一系列動(dòng)作是國家六部委對房地產(chǎn)市場放“從緊”信號。但隨即，央行人士出面釋疑動(dòng)態(tài)微調(diào)，明確表示不干預(yù)商業(yè)貸款。而各家銀行盡管紛紛明確表示將收緊二套房貸款，但實(shí)際上大部分銀行仍為兩套住房以上的購房者提供低至7折的貸款，并向中介支付約為千分之七的業(yè)務(wù)返點(diǎn)費(fèi)。同時(shí)，總部位于深圳的某股份制銀行依然在大肆推廣其利率僅為3.78%的超優(yōu)惠貸款。
從眼花繚亂的信息看，不論是政府、銀行還是購房者，事實(shí)上都把樓市當(dāng)成了抵御全球金融危機(jī)的救命稻草。而樓市一枝獨(dú)秀，并非“我花開后百花殺”的結(jié)果，而是因?yàn)槠渌袠I(yè)大多已屬于供大于求的過剩市場，惟獨(dú)房地產(chǎn)行業(yè)仍屬于供不應(yīng)求的賣方市場和朝陽產(chǎn)業(yè)。
市場能夠說明一切。老百姓追逐樓市，視其為保值增值的工具，根源就在于其賣方市場的長期定位和供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)局面；銀行看重房貸，哪怕低息貸款也愿意貸，同樣是逐利和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的行為，至少房貸整體上還是最優(yōu)質(zhì)貸款，不會(huì)像其他很多產(chǎn)能過剩領(lǐng)域一樣隨時(shí)有可能成為爛賬。政府更是左右為難，不鼓勵(lì)和刺激樓市，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇從哪里起步是個(gè)問題，而且在稅收大幅度減少而經(jīng)濟(jì)危機(jī)下政府支出，包括社會(huì)保障支出、應(yīng)對社會(huì)危機(jī)支出、政府投資性支出大幅度提高的情況下，政府收入又過度依賴樓市；樓價(jià)過高，又將為今后的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。
從此可以看出，內(nèi)地樓市的的確確正在擔(dān)當(dāng)“救中國”的歷史使命，同時(shí)卻又在某種程度上“綁架中國”，使政府稅收和中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的希望被迫綁架在樓市復(fù)蘇上。而這正是百姓怨懟之處，也是政策頗難把握之處。
而一切矛盾的焦點(diǎn)，就在樓市的供不應(yīng)求。解決問題的關(guān)鍵也在此。這個(gè)問題，事實(shí)上是內(nèi)地房地產(chǎn)市場化以來一直存在的老問題。這不僅僅是增加土地供應(yīng)量可以解決的，而是應(yīng)該切實(shí)增加土地供應(yīng)主體，真正讓市場來平衡供求關(guān)系。
最近，物業(yè)稅即將在深圳試點(diǎn)的消息也許可以讓我們看到農(nóng)房、農(nóng)村宅基地和農(nóng)村住宅用地與城市國有土地“同地同價(jià)”的希望。當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)用地和農(nóng)民住房與宅基地直接進(jìn)入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場的最大障礙，就是因此會(huì)影響地方政府的土地收入。在土地出讓金制度下，如果允許農(nóng)村建設(shè)用地和農(nóng)房、宅基地自由入市，政府將收不到土地出讓金這部分土地巨額增值收益。實(shí)行物業(yè)稅以后，這個(gè)老大難問題迎刃而解。不論是國有土地還是農(nóng)民土地，入市后每年收稅就行了。
解決樓價(jià)過高還有一個(gè)辦法，就是給二手房交易和一手房交易更平等的交易權(quán)利。眾所周知，二手房價(jià)往往低于同地段一手房價(jià)，但在銀行貸款中，銀行對二手房的評估價(jià)往往遠(yuǎn)低于實(shí)際交易價(jià)和同地段一手房價(jià)，導(dǎo)致二手房交易首付比率過高，間接推高了一手樓價(jià)。