山東高密一處預(yù)售樓盤(pán)上演荒誕劇
看房時(shí)，樣板間是寬敞精致的小二居，廚房衛(wèi)生間一應(yīng)俱全；收房時(shí)，看到的卻是狹窄簡(jiǎn)陋的一居室，房里只能放下一張床。二百多戶業(yè)主好不容易買(mǎi)到房，卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積縮水一半，公攤系數(shù)高達(dá)52%——— 在山東省高密市，一處預(yù)售樓盤(pán)上演了這樣的荒誕劇。
被戲稱(chēng)為“史上最牛”的公攤面積如何突破重圍，公然示眾？新華社記者日前進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在離譜公攤系數(shù)的背后，暴露出法規(guī)與監(jiān)管的重重漏洞。
“房間怎么看怎么小”
“本來(lái)設(shè)計(jì)得好好的，這里放床，這里放沙發(fā)，還有開(kāi)放式廚房，可現(xiàn)在放下床后，恐怕連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)了。”4月19日，帶著記者一起來(lái)收房的張先生在房間里轉(zhuǎn)了一圈，不停搖頭。
2007年夏，在北京工作的張先生看中老家山東高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤(pán)。繁華的地段、敞亮的樣板間，一下就打動(dòng)了他。事后他回憶，樓盤(pán)雖是預(yù)售，但“火”得很，他差點(diǎn)沒(méi)搶到房。在張先生簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同上，約定建筑面積是 85平方米，但套內(nèi)面積、公攤面積都沒(méi)有說(shuō)明。據(jù)記者實(shí)地目測(cè)，這個(gè)走幾步就會(huì)撞墻的房間，看起來(lái)也就40多平方米。
在張先生樓上，也上演了類(lèi)似一幕。不久前，同在貴賓首府買(mǎi)房的單女士興沖沖來(lái)驗(yàn)房，打開(kāi)房門(mén)卻愣了——— 房間怎么看怎么小。一番測(cè)量后，她發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有27.29平方米。單女士回憶，當(dāng)初看房時(shí)，是一名姓張的銷(xiāo)售人員帶她去的樣板間。據(jù)他介紹，房屋建筑面積是40.22平方米，公攤系數(shù)也肯定“不超過(guò)30%”。
公攤面積到底有多大？記者找到了《高密市天正房產(chǎn)測(cè)繪有限公司關(guān)于貴賓首府綜合樓預(yù)測(cè)面積的說(shuō)明》。說(shuō)明中顯示，從3層到20層，房屋的公攤系數(shù)達(dá)48.63%。而在貴賓首府一樓大堂內(nèi)，還貼有一份由當(dāng)?shù)囟嗖块T(mén)聯(lián)合驗(yàn)收的文件，其中公攤數(shù)據(jù)赫然在目：該樓盤(pán)從3層到20層，公攤系數(shù)達(dá)52.35%。
根據(jù)開(kāi)發(fā)商和政府部門(mén)的解釋?zhuān)?8.63%的數(shù)據(jù)來(lái)自圖紙的預(yù)測(cè)算，52.35%的數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局測(cè)繪公司的實(shí)地測(cè)繪，都有依有據(jù)、科學(xué)可靠。
開(kāi)發(fā)商的解釋五花八門(mén)
事先承諾公攤不超過(guò)30%，事后卻高達(dá)52.35%，這讓購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的二百多戶業(yè)主很是憤怒。單女士說(shuō)，業(yè)主們?cè)啻闻c開(kāi)發(fā)商協(xié)商，“每次談，公攤面積都是焦點(diǎn)。”開(kāi)發(fā)商則給出了五花八門(mén)的解釋。
一開(kāi)始的答復(fù)是“圖紙還沒(méi)畫(huà)出來(lái)，無(wú)法測(cè)算。”后來(lái)則是“我們不知道公攤面積那么大……你可以找公司來(lái)測(cè)算，這事不是我們說(shuō)了算，而是由最終測(cè)繪結(jié)果決定。”也有開(kāi)發(fā)商拿出法律盾牌：“法律對(duì)于公攤上限沒(méi)有規(guī)定。”甚至直接說(shuō)：“你們一百年都退不了房。”
為徹底弄清這一問(wèn)題，記者詢問(wèn)了開(kāi)發(fā)商濰坊福城置業(yè)有限公司辦公室主任李偉，他的解釋是，不同的使用功能決定了不同的公攤面積。貴賓首府不是單純的住宅，而是“酒店式公寓”，五部電梯、兩個(gè)樓梯間，寬敞的走廊和大堂，都要算入公攤面積，所以才那么大。
記者在樓里走了一圈，發(fā)現(xiàn)確如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，從大廳到走廊，從電梯到樓梯，貴賓首府都更像“酒店”而非“住宅”。而且在張先生房間對(duì)面，業(yè)主已經(jīng)入住，推開(kāi)虛掩的房門(mén)，里面儼然是個(gè)小辦公室。這就帶來(lái)另一問(wèn)題，什么是酒店式公寓？屬于商用還是住宅？難道酒店式公寓的公攤可以上不封頂？
政府部門(mén)為何一路綠燈
如此高的公攤系數(shù)，究竟如何突破建設(shè)局、房管局、規(guī)劃局、土地局等部門(mén)的重圍，公然示眾？記者就此走訪了相關(guān)部門(mén)。
高密市建設(shè)局副局長(zhǎng)徐懷章向記者介紹說(shuō)，建設(shè)局主要負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的監(jiān)管，貴賓首府項(xiàng)目從規(guī)劃到建設(shè)、施工、驗(yàn)收，相關(guān)手續(xù)是齊備的。在開(kāi)發(fā)商通知業(yè)主收房后，部分業(yè)主由于公攤面積過(guò)大不愿收房，高密市為此專(zhuān)門(mén)成立“駐貴賓首府工作組”，聯(lián)合房管局、規(guī)劃局、土地局等多個(gè)部門(mén)展開(kāi)調(diào)查。
徐懷章說(shuō)，作為工作組負(fù)責(zé)人，他曾就公攤問(wèn)題專(zhuān)門(mén)向山東省建設(shè)廳咨詢，得到的答復(fù)是，國(guó)家對(duì)于公攤面積的上限并無(wú)規(guī)定，無(wú)論公攤多大，都不違法違規(guī)，“只能說(shuō)明這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)有問(wèn)題。”
問(wèn)及公攤為何如此高時(shí)，徐懷章說(shuō)：“我個(gè)人也感覺(jué)公攤面積有點(diǎn)大。”他進(jìn)一步解釋了調(diào)查原因，說(shuō)主要因?yàn)轫?xiàng)目按酒店式公寓來(lái)設(shè)計(jì)，“每層樓面積不到1000平方米，卻有5部電梯，加上消防通道、大廳、配電室等公共設(shè)施，公攤面積自然就大了。”
而對(duì)于“酒店式公寓”到底屬于“商用”還是“住宅”，徐懷章說(shuō)，他也不清楚。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃時(shí)標(biāo)明項(xiàng)目用途為“酒店式公寓”，而在銷(xiāo)售時(shí)，與業(yè)主所簽訂合同的用途卻是“住宅”。對(duì)此徐懷章說(shuō)：“我認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略。”
對(duì)于張先生等業(yè)主來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商和工作組的答復(fù)無(wú)法令其滿意，對(duì)于他們最關(guān)心的公攤面積、房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)期限等問(wèn)題，仍然缺乏明朗態(tài)度和決定。
背后隱藏三大漏洞
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，52.35%的公攤系數(shù)背后，暴露出從法規(guī)到監(jiān)管的真空和漏洞：一是商品房合同關(guān)于公攤面積的內(nèi)容亟待規(guī)范；二是對(duì)公攤面積缺乏上限規(guī)定；三是對(duì)于酒店式公寓沒(méi)有明確界定。
記者翻看了幾十份貴賓首府項(xiàng)目的商品房合同，發(fā)現(xiàn)其中都藏有陷阱：每份都僅標(biāo)明建筑面積，對(duì)套內(nèi)面積、公攤面積等都未填寫(xiě)，也絲毫未提及公攤系數(shù)。
北京市隆安律師事務(wù)所房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師尹富強(qiáng)認(rèn)為，一些開(kāi)發(fā)商利用公攤面積做文章已成為“潛規(guī)則”，公攤面積不明確、測(cè)繪結(jié)果不公開(kāi)，讓買(mǎi)房人多年來(lái)難以明白消費(fèi)。相應(yīng)職能部門(mén)應(yīng)通過(guò)政策、法規(guī)等措施，揭開(kāi)公攤面積的“潛規(guī)則”。
就公攤面積上限的問(wèn)題，記者也查閱了相關(guān)法規(guī)，發(fā)現(xiàn)確實(shí)沒(méi)有明確規(guī)定。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)管理的一名工作人員表示，我國(guó)相關(guān)法規(guī)就公攤面積僅制定了測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)和原則，由于項(xiàng)目各不相同，沒(méi)有對(duì)上限進(jìn)行規(guī)定。
對(duì)酒店式公寓的界定同樣如此，由于缺乏具體法規(guī)，地方政府在管理酒店式公寓時(shí)只能“摸著石頭過(guò)河”。徐懷章向記者表示，由于不清楚酒店式公寓的性質(zhì)，政府在管理上面臨難題，酒店式公寓以后的經(jīng)營(yíng)也存在隱患。而當(dāng)前棘手的問(wèn)題是，如何給酒店式公寓發(fā)放房產(chǎn)證，“現(xiàn)在還需進(jìn)一步協(xié)調(diào)”。(據(jù)新華社濟(jì)南4月26日電 記者 舒靜)