山東高密一處預售樓盤上演荒誕劇

　　看房時，樣板間是寬敞精致的小二居，廚房衛生間一應俱全；收房時，看到的卻是狹窄簡陋的一居室，房里只能放下一張床。二百多戶業主好不容易買到房，卻發現套內面積縮水一半，公攤系數高達52%——— 在山東省高密市，一處預售樓盤上演了這樣的荒誕劇。

　　被戲稱為“史上最牛”的公攤面積如何突破重圍，公然示眾？新華社記者日前進行實地調查，發現在離譜公攤系數的背后，暴露出法規與監管的重重漏洞。

　　“房間怎么看怎么小”

　　“本來設計得好好的，這里放床，這里放沙發，還有開放式廚房，可現在放下床后，恐怕連轉身的地方都沒了。”4月19日，帶著記者一起來收房的張先生在房間里轉了一圈，不停搖頭。

　　2007年夏，在北京工作的張先生看中老家山東高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤。繁華的地段、敞亮的樣板間，一下就打動了他。事后他回憶，樓盤雖是預售，但“火”得很，他差點沒搶到房。在張先生簽訂的商品房買賣合同上，約定建筑面積是 85平方米，但套內面積、公攤面積都沒有說明。據記者實地目測，這個走幾步就會撞墻的房間，看起來也就40多平方米。

　　在張先生樓上，也上演了類似一幕。不久前，同在貴賓首府買房的單女士興沖沖來驗房，打開房門卻愣了——— 房間怎么看怎么小。一番測量后，她發現套內面積只有27.29平方米。單女士回憶，當初看房時，是一名姓張的銷售人員帶她去的樣板間。據他介紹，房屋建筑面積是40.22平方米，公攤系數也肯定“不超過30%”。

　　公攤面積到底有多大？記者找到了《高密市天正房產測繪有限公司關于貴賓首府綜合樓預測面積的說明》。說明中顯示，從3層到20層，房屋的公攤系數達48.63%。而在貴賓首府一樓大堂內，還貼有一份由當地多部門聯合驗收的文件，其中公攤數據赫然在目：該樓盤從3層到20層，公攤系數達52.35%。

　　根據開發商和政府部門的解釋，48.63%的數據來自圖紙的預測算，52.35%的數據來源于房管局測繪公司的實地測繪，都有依有據、科學可靠。

　　開發商的解釋五花八門

　　事先承諾公攤不超過30%，事后卻高達52.35%，這讓購買該樓盤的二百多戶業主很是憤怒。單女士說，業主們曾多次與開發商協商，“每次談，公攤面積都是焦點。”開發商則給出了五花八門的解釋。

　　一開始的答復是“圖紙還沒畫出來，無法測算。”后來則是“我們不知道公攤面積那么大……你可以找公司來測算，這事不是我們說了算，而是由最終測繪結果決定。”也有開發商拿出法律盾牌：“法律對于公攤上限沒有規定。”甚至直接說：“你們一百年都退不了房。”

　　為徹底弄清這一問題，記者詢問了開發商濰坊福城置業有限公司辦公室主任李偉，他的解釋是，不同的使用功能決定了不同的公攤面積。貴賓首府不是單純的住宅，而是“酒店式公寓”，五部電梯、兩個樓梯間，寬敞的走廊和大堂，都要算入公攤面積，所以才那么大。

　　記者在樓里走了一圈，發現確如開發商所說，從大廳到走廊，從電梯到樓梯，貴賓首府都更像“酒店”而非“住宅”。而且在張先生房間對面，業主已經入住，推開虛掩的房門，里面儼然是個小辦公室。這就帶來另一問題，什么是酒店式公寓？屬于商用還是住宅？難道酒店式公寓的公攤可以上不封頂？

　　政府部門為何一路綠燈

　　如此高的公攤系數，究竟如何突破建設局、房管局、規劃局、土地局等部門的重圍，公然示眾？記者就此走訪了相關部門。

　　高密市建設局副局長徐懷章向記者介紹說，建設局主要負責該項目的監管，貴賓首府項目從規劃到建設、施工、驗收，相關手續是齊備的。在開發商通知業主收房后，部分業主由于公攤面積過大不愿收房，高密市為此專門成立“駐貴賓首府工作組”，聯合房管局、規劃局、土地局等多個部門展開調查。

　　徐懷章說，作為工作組負責人，他曾就公攤問題專門向山東省建設廳咨詢，得到的答復是，國家對于公攤面積的上限并無規定，無論公攤多大，都不違法違規，“只能說明這個項目的設計有問題。”

　　問及公攤為何如此高時，徐懷章說：“我個人也感覺公攤面積有點大。”他進一步解釋了調查原因，說主要因為項目按酒店式公寓來設計，“每層樓面積不到1000平方米，卻有5部電梯，加上消防通道、大廳、配電室等公共設施，公攤面積自然就大了。”

　　而對于“酒店式公寓”到底屬于“商用”還是“住宅”，徐懷章說，他也不清楚。記者調查發現，開發商在規劃時標明項目用途為“酒店式公寓”，而在銷售時，與業主所簽訂合同的用途卻是“住宅”。對此徐懷章說：“我認為這是開發商的營銷策略。”

　　對于張先生等業主來說，開發商和工作組的答復無法令其滿意，對于他們最關心的公攤面積、房屋性質、產權期限等問題，仍然缺乏明朗態度和決定。

　　背后隱藏三大漏洞

　　記者調查發現，52.35%的公攤系數背后，暴露出從法規到監管的真空和漏洞：一是商品房合同關于公攤面積的內容亟待規范；二是對公攤面積缺乏上限規定；三是對于酒店式公寓沒有明確界定。

　　記者翻看了幾十份貴賓首府項目的商品房合同，發現其中都藏有陷阱：每份都僅標明建筑面積，對套內面積、公攤面積等都未填寫，也絲毫未提及公攤系數。

　　北京市隆安律師事務所房地產專業律師尹富強認為，一些開發商利用公攤面積做文章已成為“潛規則”，公攤面積不明確、測繪結果不公開，讓買房人多年來難以明白消費。相應職能部門應通過政策、法規等措施，揭開公攤面積的“潛規則”。

　　就公攤面積上限的問題，記者也查閱了相關法規，發現確實沒有明確規定。住房城鄉建設部負責房地產交易與產權管理的一名工作人員表示，我國相關法規就公攤面積僅制定了測算標準和原則，由于項目各不相同，沒有對上限進行規定。

　　對酒店式公寓的界定同樣如此，由于缺乏具體法規，地方政府在管理酒店式公寓時只能“摸著石頭過河”。徐懷章向記者表示，由于不清楚酒店式公寓的性質，政府在管理上面臨難題，酒店式公寓以后的經營也存在隱患。而當前棘手的問題是，如何給酒店式公寓發放房產證，“現在還需進一步協調”。(據新華社濟南4月26日電 記者 舒靜)