“他明明是有能力買下這套房子的，可偏說沒有。”王先生(化名)顯得很生氣，“現在想違約，連違約金都不想付了，說是政策原因導致的，屬于不可抗力。”

　　宏觀政策調控在掀起房地產市場波瀾的同時，也帶來了大量的買賣糾紛。尤其是發生在新政前后的買賣行為。根據記者從多家北京大型中介了解到的情況，新政之后買賣糾紛數量激增。而上文中的王先生，就是其中之一。

　　故事回放

　　今年4月初，馬先生通過北京某中介在位于東三環雙井附近的A派公寓看中了一套90平方米左右的兩居，當時和業主談下來的單價是30000元/平方米，總價為270萬元。雙方簽了購房合同。當時馬先生事先支付給了王先生3萬元的定金，并約定一個月內馬先生將首付款100萬元支付給王先生。

　　不料事有湊巧，雙方剛簽約沒幾天，國務院出臺了旨在遏制房價過快上漲的“國十條”。緊接著4月30日，北京市的相關調控細則出臺，細則規定，在本市購買二套房首付提高到五成，第三套房貸暫時停放。

　　由于馬先生這次購買的是第二套房，所以按照首付比例五成來計算，他就需要支付135萬元的首付款，比原先的多了35萬元。中介在告知馬先生這個消息時，馬先生當即就表示湊不出那么多首付款。但如果馬先生不按五成比例付款，就無法辦理后續貸款。王先生在得知這個消息后，則催促中介，盡快成交。

　　5月10日，到了約定交首付的時間，王先生到了中介門店，但馬先生卻爽約。在電話里，馬先生表示自己湊不出那么多首付款。隨后王先生不斷向經紀公司施壓，要求由中介出面讓馬先生履行合同。

　　馬先生在接受記者采訪時則表示，他已經咨詢過律師，律師的看法是：由于國家宏觀調控造成的無法履行合同，屬于不可抗力，不算違約，所以不需要承擔違約責任。還可以要回之前支付的定金。

　　“他明明是有能力買下這套房子的，可偏說沒有。王先生則認為，馬先生是有能力支付增加的首付款。他違約是因為擔心買了房后房價下跌。并表示，如果馬先生執意不履行合同，他就打算提起訴訟。

　　違約責任難界定

　　“今年3月份到4月初的時候，巨大部分都是賣房違約，因為房價上漲過快，房產增值大大超過違約金。到新政之后，買方成了違約主體，其中以‘由于新政無法湊個首付款’為由違約的購房者，占到了買方違約總數的絕大部分。”

　　21世紀不動產市場分析師齊帆認為，在房屋買賣過程中，只要符合“買賣合同已簽署，房產權屬無瑕疵，產權過戶無障礙”三個因素，另一方可以向法院申請強制過戶。“現在的關鍵是，究竟宏觀調控是否屬于‘不可抗力’?”