在78家房地產(chǎn)為非主業(yè)的央企“磨磨蹭蹭”不愿退出市場的時候，監(jiān)管機構(gòu)日前向商業(yè)銀行下發(fā)了一份房地產(chǎn)央企“紅名單”。根據(jù)這一名單，目前多家銀行已經(jīng)要求分支行只能對名單中列示的中國建筑工程總公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司等16家房地產(chǎn)央企提供新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款，對16家之外的非房地產(chǎn)主業(yè)央企不得提供新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而此前下發(fā)的存量貸款也要及時回收，做好資產(chǎn)保全工作。
專家指出，一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)對央企集團的利潤貢獻頗多，而房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿薮螅远鄶?shù)國企集團對“退房”工作并不熱衷，78家房地產(chǎn)非主業(yè)央企的“退房”工作一直鮮有進展。現(xiàn)在央企紅名單下發(fā)至商業(yè)銀行手中，銀行通過資金的收緊可以“逼迫”部分央企清退房地產(chǎn)業(yè)務，這將大大提高非主業(yè)房地產(chǎn)央企的“退房”進程。
央企“退房”難
據(jù)國資委此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，位列清退名單的78家央企旗下共有房地產(chǎn)子公司227家，約占央企全部三級以上房地產(chǎn)公司數(shù)量的60%，資產(chǎn)總額占比15%，銷售收入和利潤占比為15%和7%。
市場分析人士認為，按照目前央企房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額6607億元計算，要求清退的78家央企的房地產(chǎn)資產(chǎn)總額約為991億元。這也意味著，有近千億元房地產(chǎn)資產(chǎn)被滯留在78家央企內(nèi)部。
但現(xiàn)在距離今年3月國資委發(fā)出的“清退令”已過去8個多月。在這段時間里，僅有中遠集團、中國航天、中石化、中石油等7家央企掛牌轉(zhuǎn)讓其不足20家地產(chǎn)子公司的股權(quán)，剩余71家央企超過200家地產(chǎn)公司至今未見動靜。
房企內(nèi)部人士指出，由于房地產(chǎn)市場潛力巨大，如果貿(mào)然退出，再次進入的門檻和成本將非常巨大。即使目前房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控的措施下，出現(xiàn)了量縮價不漲的困難局面，但是由于看好房地產(chǎn)市場的未來前景，多數(shù)央企集團對退出房地產(chǎn)業(yè)務采取的策略是拖一拖，看一看同業(yè)的執(zhí)行情況，所以造成了今天這種“清退令”較難執(zhí)行的情況。
“即使有些央企在掛牌出讓房地產(chǎn)業(yè)務，大多數(shù)也是虧損企業(yè)。能為集團帶來真金白銀的，哪個央企舍得出手呢。”某業(yè)內(nèi)人士指出。比如11月29日，中國核工業(yè)集團旗下中核置業(yè)在天津產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，以1.14億元轉(zhuǎn)讓福清中核置業(yè)100%股權(quán)及債權(quán)。但是其本質(zhì)是中核工業(yè)集團在甩包袱，在8月底之前，中核置業(yè)處于虧損狀態(tài)。
在行政清退效果并不顯著的時候，監(jiān)管機構(gòu)要求銀行通過資金的收緊來加速非地產(chǎn)主業(yè)央企的退房進程。
傳閱“紅名單”
此前國土部出爐1457宗閑置土地“黑名單”，銀監(jiān)會根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風險排查，其中80%的閑置土地可能被收回。而繼監(jiān)管機構(gòu)將房地產(chǎn)“黑名單”下發(fā)至商業(yè)銀行后，日前一份房地產(chǎn)央企“紅名單”已在銀行系統(tǒng)中傳閱。
某銀行人士指出，銀行已經(jīng)根據(jù)監(jiān)管部門下發(fā)的“紅名單”，要求分支行對名單中所列示的16家房地產(chǎn)央企提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款的授信額度，對除了16家之外的房地產(chǎn)央企，存量貸款要采取保全措施，盡早回收。存量到期收回的，項目貸款無法續(xù)貸。原則上不得對16家以外央企提供新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
銀行人士透露，獲批的16家央企名單是：中國建筑工程總公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司（已整體并入中國交通建設集團有限公司成為其全資子公司）、中國保利集團公司、華僑城集團公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國中化集團公司、中糧集團有限公司、中國冶金科工集團有限公司、中國五礦集團公司、中國水利水電建設集團公司、中國葛洲壩集團公司、中國港中旅集團有限公司、招商局集團有限公司、華潤集團有限公司、南光集團有限公司。
銀行人士透露，監(jiān)管部門在通知中明確要求，嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度，商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。
此外，銀行人士透露，目前監(jiān)管機構(gòu)預先布防高風險房地產(chǎn)企業(yè)。對于存在高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴張、負債率偏高等問題的高風險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應密切關注其經(jīng)營狀況，一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應及時采取保全措施，對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工事件、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應停止對其發(fā)放新開發(fā)貸款和貸款展期。
同時銀行要積極配合國土資源部門開展閑置土地核查處置工作，妥善利用閑置土地信息，對閑置土地信息和其他相關信息未進行相應使用的銀行業(yè)金融機構(gòu)，其主要負責人向銀監(jiān)會或者相應銀監(jiān)會派出機構(gòu)作出書面說明。
房企整合加速
業(yè)內(nèi)人士認為，資金和土地是房地產(chǎn)企業(yè)未來成長的核心，而在貨幣政策開始步入緊縮通道、融資渠道幾近關閉，房企現(xiàn)金回籠壓力越來越大，部分房地產(chǎn)非主業(yè)央企的“退房”潮，以及并購潮必將加速到來。
相關專家表示，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)兼并重組交易勢頭正勁。展望未來，當重大并購重組交易能夠得以釋放，大企業(yè)與大企業(yè)之間的兼并重組，即“強強聯(lián)手”的交易有望成為可能，地產(chǎn)巨頭間的并購呼之欲出，或?qū)⑿纬尚碌?ldquo;航母級”企業(yè)并形成國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新格局。
針對央企退出房地產(chǎn)市場，相關各方認為，這無疑給16家大型房企集團打開了并購之門。比如，招商地產(chǎn)此前就曾表示，公司正在密切關注央企準備退出的房地產(chǎn)資產(chǎn)，正在與一些央企進行洽談。招商地產(chǎn)非常看好78家央企地產(chǎn)項目進入產(chǎn)權(quán)交易市場，目前正在和這些企業(yè)商談收購和合作其退出的項目事宜。
但是從目前情況看，對于部分央企清退出來的房地產(chǎn)項目，相關各方的整合意愿并不強烈。在掛牌出讓的企業(yè)中，成功轉(zhuǎn)讓的也僅有中國航天科工集團的北京金中都置業(yè)公司項目、中石油北京都市圣景地產(chǎn)項目，整合方對其余項目的興趣并不強烈。
業(yè)內(nèi)人士指出，非主業(yè)央企清退房地產(chǎn)項目，嚴重依賴并購市場的活躍程度。而此前，那些“不務正業(yè)”的央企即使出售房地產(chǎn)項目，也是將一些毫無盈利能力的企業(yè)推到市場交易。“出售資產(chǎn)具有惡化的財務報表和黯淡的投資前景，怎能吸引企業(yè)來接手呢？”
而很多盈利能力強、土地儲備豐富的企業(yè)，央企自然毫無出售意愿。現(xiàn)在讓銀行通過卡住資金的方式來“倒逼”央企清理房地產(chǎn)業(yè)務，或許將從根本上扭轉(zhuǎn)局面。