孫文偉展示開發商“按揭貸款”收據。



開發商恒瑞佳園樓盤的售樓處。

　　中國質量萬里行雜志

　　劉暢 李彥濤

　　2009年4月，在國人紛紛出游踏青、步履輕快地行走于山水間之時，孫文偉卻憂心忡忡地穿梭在西安城里，額頭上全是流不盡、擦不干的汗水。

　　此時的孫文偉，正在經受一種前所未有的焦慮，這種焦慮來源于他準備結婚所購買的一套房子。

　　在剛跨出大學校門不久的孫文偉眼中，這次的購房經歷，相當于讓他重新上了一遍大學。

　　墜入購房彀中

　　事情得追溯到2008年3月，當時孫文偉與未婚妻趙碧娟度過了感情磨合期，工作也逐步穩定，兩人開始籌劃買房、結婚事宜。

　　由于對購房置業比較陌生，稍有閑暇，他倆便騎著電動車在西安各個樓盤轉悠，了解價位、戶型等信息。

　　幾次“踩盤”下來，他們對自己期望的房子有了大致的目標。

　　“恒瑞家園”這個名字，是他們從路邊散發的傳單上得知的，該樓盤位于西安市南郊，恰巧在他們中意的區域內。
2008年4月的一天，兩人來到該樓盤的售樓處進行咨詢。

　　他們受到了熱情接待。

　　在了解了購房意向后，售樓處置業顧問陳萌向他們推薦了一套面積為104平方米的住宅（3室1廳）。

　　看到宣傳頁上的戶型十分合理，有大大的落地窗和飄窗，每平方米3800多元的價格也在可以承受的范圍內，兩人心動了。

　　不過，孫文偉的顧慮在于開發商的實力以及手續是否齊全。但陳萌信誓旦旦地保證很快就擊潰了他們最后的心理防線：開發商的實力絕對信得過，建筑規劃用地許可證已經辦理過，其他的證件最遲在2008年年底就可以到手。

　　雖然相中了這套房子，孫文偉兩人并沒有急于付款，而是決定回去商量一下。

　　離開售樓處的第二天，他們就接到了置業顧問陳萌打來的電話。電話里陳萌稱，孫文偉看中的戶型有好幾個客戶都看上了，要求他們盡快交上訂金，否則就將該戶型出售給其他人。

　　面對陳萌的催促，孫文偉坐不住了。他從自己所開辦公司的賬戶上提出1萬元現金，交到了售樓處，并懇請陳萌替他保留這套房子，以便能有時間湊足首付。

　　談到房子的付款方式，陳萌稱，首付40%計16萬元，其余23萬元需按揭5年，可以在中國銀行和中國農村信用合作銀行兩家銀行做按揭。由于其他證件尚未辦理，暫時無法通過銀行，首付款和月供費用暫由開發商代收。等到2008年年底證件辦理下來，就可以轉到銀行。

　　對于這樣的條件，孫文偉剛開始感到有些疑惑，但隨即也被陳萌強有力的說辭打消了。

　　陳萌說，項目一期的業主已經入住，絕對不會有任何問題，如果不信可以隨便找那些業主詢問。

　　隨后的數日里，孫文偉開始一次次接到陳萌的電話，每次傳遞的都是同一個信息：房子要漲價，如果不及時交首付、簽合同，價格將按上漲后的核算。

　　催促的電話讓孫文偉更加慌神了。最終一咬牙，他放棄了兩月后到期即可拿到的幾千元利息，把存在銀行的10萬元定期存款取了出來。

　　2008年5月19日，孫文偉與“恒瑞家園”的開發商陜西昭勝置業有限公司（以下簡稱“昭勝置業”）簽訂了購房合同，并向其交納了首付款16萬元。

　　拿到購房合同的孫文偉，慌亂的心平穩了下來，并開始翹首盼望收房的那一天。 #p#副標題#e#

　　“要是銷售說房子是他們家的，你也相信嗎”

　　2008年10月，樓盤的主體接近封頂，沉浸在即將收房喜悅中的孫文偉，興沖沖地和從老家趕來的父母，到正在施工的工地上查看自己的新房。

　　然而令他意想不到的是，在基本已經成形的房子里，他們并沒有看到當初買房時置業顧問許諾的飄窗、落地窗。

　　佇立在家中大大的窗戶前，一邊享受著陽光，一邊觀看窗外的景色，是孫文偉多年的夢想。現在夢想突然破滅了，甚至連室內的采光都成了問題。

　　感覺到上當受騙的孫文偉，打算找陳萌問個明白。

　　然而，當他再次來到售樓處時，卻發現負責銷售的人員已換成了新面孔，當初售樓給他的陳萌等人已不見蹤影。撥打陳萌的手機，聽到的只是關機的提示音。

　　無奈之下，孫文偉決定找項目的開發商問個清楚。

　　在昭勝置業的辦公室，孫文偉遇到了公司副總邊建朝。在知道孫文偉的來意后，邊建朝說，可能是銷售人員宣傳不實，并認為房子的這點變化并不影響居住。

　　孫文偉對這樣的回答不滿意，繼續據理力爭，這時邊建朝原本微笑著的臉立刻冷了下來，口氣十分強硬：“誰給你的承諾你找誰去，我們只認合同上的東西。要是銷售說房子是他們家的，你也相信嗎？”

　　邊建朝的這番話，對孫文偉來說，無異于當頭一棒。

　　感覺到繼續爭執下去也不會有結果，孫文偉便將話題一轉，要求查看昭勝置業的“五證”。

　　之前買房時昭勝置業曾口頭向孫文偉承諾，在當年年底前會拿到所有手續。

　　面對這突然提出的要求，邊建朝頓時語塞，吞吞吐吐地說，證件還在辦理的過程中。

　　聽罷，孫文偉心中產生了一種深深的擔憂——買這樣的房子不會有保障。

　　后來，孫文偉又從朋友處得知，恒瑞家園屬于城中村改造項目，而非當初購房時置業顧問宣傳的普通商品房。

　　這時，孫文偉徹底喪失了對昭勝置業的信任，萌生了退房的念頭。

　　索賠？被索賠！

　　過了些日子，孫文偉又找到昭勝置業副總邊建朝，提出了退房的要求。

　　邊建朝態度冷淡地答復孫文偉：回去寫一份申請，等候處理。

　　2008年11月27日，孫文偉將一封《要求退回房款的投訴》的投訴信，交給了昭勝置業。

　　在信中，孫文偉提出了兩點要求：第一，把客廳窗戶改成落地式窗戶，臥室窗戶改成飄窗。第二，春節之前辦理簽轉銀行按揭，具體的按揭年限由昭勝置業與銀行協商，而非和昭勝置業進行按揭。如果以上兩條要求得不到滿足，房款全部退還他。

　　看完投訴信后，邊建朝答復孫文偉說：想退房也可以，但昭勝置業要根據退房的原因和責任，進行責任劃分。

　　同時，邊建朝還要求孫文偉寫一份“免責聲明”——“自愿退房，后果自負”。

　　出于種種原因考慮，孫文偉沒有寫這份聲明。

　　數天后，當孫文偉再度找到昭勝置業時，邊建朝告訴他，由于他違約在先，辦理退房手續需要支付昭勝置業違約金、利息、傭金等各項費用，共計7萬余元。

　　這7萬余元有何出處？具體明細有哪些？孫文偉感覺匪夷所思。

　　當時，昭勝置業的一個會計，在一張紙條上寫了幾個數字，然后計算得出這個數額，在孫文偉眼前象征性地一晃便收了起來。

　　孫文偉想詳細看一下，昭勝置業卻不給他機會了。

　　之后，就退房的事宜孫文偉與昭勝置業進行了多次交涉，得到的都是同樣的答復：房子已售出，退房必須交納7萬余元的違約金。

　　面對昭勝置業的無理要求，孫文偉憤怒的同時，卻又無可奈何。

　　今年3月份，陜西電視臺以“購房騙局連環套”為題對孫文偉的購房遭遇進行了報道，并曝光了開發商昭勝置業“五證不全”，坑蒙消費者的卑劣行徑。

　　節目播出后，昭勝置業對孫文偉的態度發生了180度的大轉變。

　　昭勝置業同意了孫文偉退房的要求，并答應他無需交納違約金。

　　但是，昭勝置業又提出了另外一個條件：孫文偉必須消除媒體曝光后對昭勝置業造成的負面影響，并對昭勝置業進行正面報道。

　　對于昭勝置業的新要求，孫文偉感到哭笑不得：“昭勝置業以為媒體是我家開的，我說曝光就曝光，我說正面表揚就表揚啊？”

　　幾個公司領導的電話號碼孫文偉已能脫口而出。但每次撥打時，回應他的卻是這樣的答復：要想昭勝置業滿足他的要求，他先得滿足昭勝置業提出的條件。

　　4月3日，按照孫文偉的指引，本刊工作人員來到了位于西安市朱雀路南段的恒瑞家園售樓處了解情況。

　　在售樓處，工作人員受到了一位置業顧問的熱情接待。

　　該顧問眉飛色舞地介紹了恒瑞家園的大體情況：位置優越，交通便利，升值空間大，每平方米僅售3750元，今年8月1日即可交房。

　　當問及恒瑞家園的證件是否齊全時，置業顧問拿出一個文件夾，將其中一頁遞給工作人員查看，接著說：“目前只有一個《建筑用地規劃許可證》，其他證件正在辦理中。”

　　當本刊工作人員問及具體什么時候能辦好時，置業顧問信誓旦旦地說：“樓的主體已經完工了，證件不可能辦不下來的，近期就可以拿到了。”

　　留意到這個樓盤僅有的施工依據《建筑用地規劃許可證》持證單位是“陜西德勝實業有限公司”，而非“陜西昭勝置業有限公司”，本刊工作人員便詢問究竟。

　　置業顧問連忙解釋說，昭勝置業的老總原來是德勝實業的副總，后來公司分家了，才出現了兩個名稱，其實兩者是一回事。

　　當本刊工作人員問及購房的付款方式時，置業顧問繼續侃侃而談，說可以在中國銀行和中國農村信用合作銀行辦理按揭，分期付款。但由于其他證件尚未辦理下來，無法抵押，首付款及前幾期的月供費用需要先行交納給開發商，等手續齊全了就可以轉銀行按揭了。

　　本刊工作人員出門后，置業顧問還尾隨在身后，不停地說：“我們是一家有實力、講信譽的開發商，如果有問題，樓不可能就要完工了。”

　　置業顧問的名片上印著：銷售主管，唐華。

　　了解了售樓處的情況后，本刊工作人員將自己的見聞轉述給孫文偉，孫文偉苦笑著說：“跟當時介紹的一樣，就是因為相信這幫置業顧問才上的當。為什么這個違法建筑項目，每天都還在那施工，難道就沒有相關部門出面管一下嗎？”

　　4月4日，為了進一步佐證孫文偉的相關說法，本刊工作人員跟隨孫文偉來到昭勝置業的辦公樓下，只見樓門緊閉。
　　孫文偉熟練地撥通了樓宇對講系統上的房間號，里面傳來聲音問找誰，孫文偉說來找邊總，那邊說完“邊總不在”，就把電話掛了。

　　“來過好多趟了，聽聲音昭勝置業的人就知道是誰。”孫文偉低著頭，狠勁地抽著煙：“跟未婚妻本來商量好今年要結婚的，現在因房子的事情一拖再拖。但又有什么辦法呢？”

　　“直到現在，昭勝置業還在賣房子，繼續騙更多的人。”孫文偉無奈地說。

　　按照孫文偉提供的手機號碼，本刊工作人員電話聯系到了昭勝置業副總邊建朝。
當問及對孫文偉退房的要求做何處理時，邊建朝稱公司“已經答應退房”，但是“一直找不到孫文偉的人，所以拖到現在”。

　　至于相關的證件手續，邊建朝聲稱：“打算在本年年底辦齊，公司對購房者承諾的是兩年之內可以辦齊。”

　　“證件不齊，為什么還能開工建設？”本刊工作人員進一步追問。

　　“我們也不是說不辦證，證件一直都在辦理過程中。房子是政府讓蓋的，因為拆遷戶無法安置，才讓我們蓋的。”邊建朝理直氣壯地回答。#p#副標題#e#

　　政府職能部門監管了什么？

　　僅有一張建筑用地規劃許可證，咋就可以大張旗鼓的圈地蓋樓售房呢？

　　帶著這個疑問，本刊工作人員同孫文偉又趕到了西安市雁塔區國土資源局。

　　詢問了相關情況后，該局監察室工作人員柴向紅接待了本刊工作人員和孫文偉。柴向紅介紹說，“五證”是《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》的簡稱。其中，最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，分別由國土資源局和房屋管理局核發，這兩者表明所購房屋在合法交易范疇。目前該局沒有任何關于恒瑞家園項目《國有土地使用證》辦理的記錄。

　　聽到這個信息后，孫文偉心猛地一沉，他連忙咨詢恒瑞家園到底合不合法。

　　柴向紅沒有正面回答，而是反問道：“你給人家交錢了沒？”

　　在得到肯定的答復后，柴向紅笑了笑說：“合不合法無所謂了，反正錢都已經給人家了。”

　　接著，柴向紅吐了口煙，緩緩地說：“我們一直在宣傳，購房時一定要驗看開發商的手續，見證后才能買房，當時為什么不看清楚？現在出了問題，又能怨誰？”

　　孫文偉頗感委屈地說：“沒有《國有土地使用證》是不能蓋樓的，如果國土局監管到位，我也就不會上當了。”

　　柴向紅笑了笑，沒有回答。

　　談話間，柴向紅突然問了一句：“你們不是西安本地人吧？”

　　孫文偉回答說不是，柴向紅繼續說：“西安市民購房時，都知道哪些樓盤手續是不齊全的。西安市的樓盤，百分之七八十在開盤銷售時都不是‘五證’齊全的，都是邊賣房邊辦證。”

　　當本刊工作人員問及對“問題樓盤”下一步會采取什么樣的措施時，柴向紅笑了笑，說：“對于違法樓盤，國土局也可以按規定進行拆除。但是，拆除后對你們又有什么好處呢？說難聽的，購買這種不正規的樓盤，是你們自作自受。”

　　在國土資源局咨詢未果后，本刊工作人員與孫文偉來到了西安市房屋管理局，該局一名唐姓工作人員查詢后說，房管局沒有關于昭勝置業“恒瑞家園”項目預售許可證的辦理記錄。因為房管局只能對登記備案的項目進行管理，所以無法對該樓盤進行約束。

　　聽說孫文偉是因為退房而產生糾紛后，該工作人員建議孫文偉到工商部門投訴。

　　在西安市工商局雙生分局房地產市場管理所，孫文偉填寫了一份登記表，對昭勝置業違規銷售、欺瞞消費者的行為進行了投訴。該所一名工作人員表示會盡快核實處理此事。

　　4月22日，當本刊工作人員電話聯系孫文偉，詢問事情進展時，孫文偉稱，雙生分局在受理投訴的幾天后與他進行過約談，目前事情還在協商處理過程中。

　　“我的要求很簡單，就是要求昭勝置業退回我的購房款和利息。”孫文偉語氣堅定地說。

　　相關鏈接：

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定：商品房預售，應當符合下列條件：（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

　　《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

　　《商品房銷售管理辦法》第二十三條還規定：房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
此外，《西安市城中村改造管理辦法》第三十條規定：城中村改造建設項目，在施工前應當依法辦理《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。