2013年底，內蒙古呼和浩特市城市管理行政執法局一份《對部分未取得商品房銷售許可項目的信息發布》在媒體發布，公布了截至2013年11月30日該局在專項檢查工作中查處的36家不具備對外銷售條件的建設項目。信息發布后，36家不具備對外銷售條件的建設項目被媒體冠以“小產權房”廣泛傳播。
“36家不具備對外銷售條件的建設項目”分布于呼和浩特市4個主城區，有的項目更是處于繁華的市中心。《中國質量萬里行》記者在調查中了解到，相關的多家部門并不認可“小產權房”這一說法，只是“未取得相關手續或者手續不全”，呼和浩特市城市管理行政執法局解釋只是這些項目沒有《商品房銷售許可證》。
《中國質量萬里行》記者在呼和浩特調查發現，類似這樣的“未取得相關手續或者手續不全”遠遠不止這36家，有些樓盤規定辦理的“五證”沒有一證卻銷售火熱。違規在建在售樓盤比比皆是，被房產開發業內稱為“普遍現象”。
到底是不是“小產權房”
針對被媒體廣泛報道的“小產權房”問題，《中國質量萬里行》記者在呼和浩特市采訪了城市管理行政執法局、房管局、規劃局、土地收儲中心、國土局、建委、建設工程質量監督站等多家相關部門。
在呼和浩特市城市管理行政執法局宣教科，一位新聞聯絡人告訴記者，目前查處的36戶開發項目，全呼和浩特市可能不光是這36戶，只是被查到的一部分。
“這樣的項目多得是，真的很多，這是歷史遺留問題，沒辦法。
包括土地性質的鑒定，都是我們沒有權利做的。”這位新聞聯絡人說，“我們只查預銷售許可證，按照層層審批的原則，理論上來說，只要有了預銷售許可證，別的證肯定是全了。”
據該新聞聯絡人介紹，城市管理行政執法局查處的36戶項目，叫作“違規銷售的在建在售項目”。
現在這些項目已經全部停止銷售，有一部分屬于回遷房，為了方便回遷戶選房，經市政府特批，只展示不銷售。
在呼和浩特相關多家部門，記者向權威人士問及呼和浩特市違規銷售的在建在售項目的性質時，均沒有得到明確的答復。給出的更多答案是“小產權房”與商品房的區別。
“小產權房”是指在農村集體土地上建設的房屋，未交納土地出讓金等費用，并不能取得不動產登記機關發放的《房屋產權證》，這是區別“小產權房”與“商品房”最主要的特征。
呼和浩特市規劃局辦公室主任穆小紅告訴記者，媒體對呼和浩特市小產權房“報道有些不準確，他的那種表示有些過了，其實不應該那樣說”。
呼和浩特市國土資源管理局辦公室副主任許斌帶著記者的采訪提綱送交相關處室，相關處室做了書面解答，但是解答內容需要走領導審批程序后才能發布，記者由于發稿時間限制，未能等到批復。
呼和浩特市城鄉建設委員會辦公室桌牌顯示姓名為張計所的主任告訴記者，對建委的采訪需要獲得呼和浩特市外宣辦的安排，否則不予接待。
對于呼和浩特市一些樓盤在建在售情況，《中國質量萬里行》記者也做了相關的實地調查。
無證樓盤銷售火熱
在呼和浩特市玉泉區錫林南路東側內蒙古大學南校區東門對面，記者走進一家名叫恒泰盛都的售樓部。售樓小姐介紹，樓盤（恒泰盛都）已經于去年封頂，一期建筑共25棟樓，全部為高層，戶型面積從87到164平方米都有，均價6400元/平米，后面二期工程全部為別墅區，還沒有開工。
據資料顯示，恒泰盛都是由內蒙古恒盛泰房地產開發有限責任公司開發的CLD中央生活區230萬平方米國際級水岸大都，內蒙古大學、小黑河景觀帶、南湖濕地、錫林公園環繞四周，項目緊臨城市主干道錫林南路及南二環路、濱河路、世紀16路、世紀18路，開車5分鐘抵達嘉茂商圈、10分鐘到達中山路商圈。
記者以購房人身份詢問“五證”情況，售樓小姐：“五個證都在辦，10月份就能辦下來，目前土地已經登記錄入（交易）平臺”，“（我們)樓盤大，辦證需要一定時間。”售樓小姐說。
“現在是認購還是直接購買，可否辦理貸款？”記者問。
“直接購買，可以交首付，12月份交房，年底‘五證’辦完了就可以辦理貸款。”售樓小姐。
“沒有‘五證’，我們購買是否存在風險？”
“我們是大盤，沒有風險。購房時簽的是正式合同，到時交不了房或辦不了房產證，是要有違約金的。”
“一直都在賣，今天一天就賣了兩套。已經開過兩次盤，房子已售出70%，都不用再開盤了，零星就賣了。”為了取消記者的疑慮，售樓小姐進一步強調說：“‘五證’你不用擔心，呼市有128家都是沒有證件，128個樓盤‘五證’都沒有辦下來，這樣的周圍都是，呼市有好多了，你可以走走看看。”
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沿著恒泰盛都售樓部外的大道一直往南，驅車不遠，記者進入另外一家叫鼎盛國際地產的售樓部。
資料顯示，鼎盛國際順應首府城市南拓大勢，為錫林南路再添勝景。緊鄰內蒙古最高學府，周邊公園、景觀帶環繞。以60萬平米的恢宏手筆，打造一個集合高端住宅、購物中心、商業街、5A級寫字樓于一體的高端城市綜合體。
同樣，這里的售樓小姐告訴記者，“要買‘五證’齊全的房得買現房”。她介紹說，這里已取得土地批示，年底前即可辦完‘五證’手續。購房需貸款的話，首付40%，現在簽認購協議，到‘五證’齊全后簽正式合同。
“沒有風險，現在房子一期已經蓋起來了，二期工程已經開始挖槽了”，談到購房辦證風險，售樓小姐肯定地說。
記者提到沒有‘五證’樓盤是否不允許銷售時，售樓小姐：“我跟你說吧，呼市在開發160多家有150家沒有證件，除了那些大公司。
就拿玉泉區來說，有幾十個項目只有兩家‘五證’齊全，其他的都連個土地上交平臺都沒有。”
另據知情人士介紹，呼和浩特市錫林南路以西，鄂爾多斯大街以南，現在開發銷售的樓盤絕大多數沒有辦理“五證”手續。
記者查閱呼和浩特市城市管理行政執法局公布的“36家不具備對外銷售條件的建設項目”名單，上述恒泰盛都和鼎盛國際均在列。
除了這36戶以，其他樓盤是否也存在這種情況哪？《中國質量萬里行》記者繼續展開調查。
記者來到呼和浩特市海拉爾東路東二環以東地段，這一地段新建樓盤相對比較集中，這里與別的地方不同的是，大部分樓盤的售樓部大門緊鎖，大玻璃外面都懸掛著“只展示不銷售”的紅色橫幅。記者觀察發現，雖然售樓部不銷售，但是工地現場都有工人在干活，建設工程還是正常進行著。
在呼和浩特市火車東站北，海東路南，信達國際商貿城的售樓部雖然不在“36家不具備對外銷售條件的建設項目”的名單之列，同樣懸掛著“只展示不銷售”的橫幅，但是銷售工作仍然正常進行，這是一處以租金回報為購買方式的商業地產。
售樓小姐介紹，信達國際商貿城地下工程施工已經完成，現在開始了地面以上部分工程施工，土地手續也已上了國土平臺，正在辦理使用證手續，并給了記者一個網上查詢地址。整個樓盤已開過兩次盤，大部分樓層已售完。第三次開盤很快將舉行，推出二層與五層最后一部分商鋪，督促記者若有意向，需抓緊報名。
在售樓小姐帶領下，記者在施工現場看到，的確工地已經開始了地上一層的施工，預埋的鋼筋林立，眾多工人在里面穿梭忙碌。
在此后的4月12日，記者在一家0471房產網訊看到信達國際商貿城再次開盤的消息：“4月12日上午9點信達國際商貿城小型開盤盛典在南二環匯商廣場三樓如期舉行，此次信達國際商貿城開盤的房源主要為二層、五層剩余的最后61席商鋪。開盤不到兩小時，61席商鋪全部售罄，信達國際商貿城再次書寫了2014年呼和浩特商業的銷售傳奇。”
位于呼和浩特賽罕區金橋開發區和諧路與世紀十路交匯處的彩虹城，集住宅、公寓、商業為一體，項目由興達陽光集團開發建筑，占地面積為4萬平方米，一期建筑面積為1.7萬平方米。
彩虹城雖然并不在“36家不具備對外銷售條件的建設項目”的名單之列，但同樣是沒有“五證”中的任何一證。
“4號樓已經開過5次盤了”，這里的售樓先生，“這次開盤定在4月10號”，“您擔心的‘五證’問題，您也知道，現在呼市查封了好多家都是小產權房，沒有獨立房本都是大房本，關鍵是他們的土地性質就有問題。咱們的土地都是批好的，一共批了兩塊地，花了4.2億元，您可以到相關單位去查，咱們的土地性質沒問題，只是辦證需要流程。”
售樓先生告訴記者，這里的工程進度為地下工程和地基都已完成，現在正在開工的是地上部分，年底前就能全部竣工。
“這次開盤只剩4號樓的偶數層了，奇數層已經賣沒了。現在只剩4號樓了，其他早賣沒了。”
資深官員解讀違規原因
呼和浩特市住房保障和房屋管理局官員，一位房地產業的資深人士，與記者談了呼和浩特形成目前開發項目違規在建在售的原因，由于官員本人不再愿意接受記者的正式采訪，故在此隱去姓名。
這位資深官員介紹說，呼和浩特形成目前開發項目違規在建在售情形，主要有以下原因:一是保障房。為什么是保障房，因為是國家定的任務，棚戶區改造，必須拆了就得建。這就關系到各級政府，完不成任務，就會被約談。為了完成任務，就采取邊征地邊拆遷邊建設。如呼和浩特需完成3萬套，就必須先開工，否則完不成任務。這些包括經濟適用房、廉租房等，還有相關部門看到是保障房，也就不怎么查，審批手續慢，照成一定數量的手續不全項目。
第二是城中村改造。一邊是國家的政策，一邊是群眾的利益，發生沖突的時候應該優先考慮誰。
根據城市規劃，已經規劃了城中村改造，土地性質還沒有變過來。但是城市總規已經把這些城中村規劃為建設用地了。土地性質還得逐步完成，因為每年有一定的指標限制。城中村改造需要拆遷，老百姓的房這邊拆了那邊就得蓋，呼和浩特的房這一塊占三分之一，這也是造成呼和浩特市目前違規樓盤多的主要原因。
第三，一些違規樓盤，開發企業鉆政策的空子，由區政府給承諾，先開發后辦手續，也不能排除這一部分。
第四，就是政府重點工程，公建項目。比如說大慶項目，一些獻禮工程，形象工程，一些學校等項目，需要趕快開工，趕快建設。這些項目一旦開工，從政府也好、企業也好，手續就不積極辦理，這也是原因之一。
尷尬的建設工程質量
監督這些違規在建在售房，沒有手續的同時工程質量是否能得到有效地保障？帶著這一問題，《中國質量萬里行》記者采訪了呼和浩特市建設工程質量監督站。
郭全生站長介紹，建設工程項目在土地規劃有了以后辦理了施工許可，就可以進行質量跟蹤監督。今年，市政府城建委整個簡化手續，原來質量監督是施工許可的前置條件，就是先辦質量監督，才能辦理施工許可，現在變成過程監管，就是不屬于施工許可的前置條件，可以在前也可以在后，不管工程是否拿到施工許可，質量監督都要進行。按照建委的規定，只要施工圖審查合格，拿到施工圖通過審查合格證，施工單位監理單位有了招投標通知書，就可以辦理監督手續。但是按照原來的規定，接收施工圖審查必須在辦理了規劃許可的前提下進行，現在也簡化了程序。
對于那些沒有手續的項目，質監站面臨很尷尬的局面，這不僅加大工作的強度與難度，還有是按照規定應該下停工通知書責令停止建設，由于多種因素停不了，雖然不符合辦理質量監督手續，但還得盡量勉強套用適合的政策條款辦。
“辦了違規，不辦不去監管，手續沒有可以補，可一旦造成質量安全問題，后果無法彌補”，副站長崔志感慨地說，“為了質量安全，呼和浩特市有房地產開發企業500?600家，有項目的200多家，在建樓盤呼和浩特市區200多個，都得跟蹤監督。”
新開工建設項目 手續不全不得開工
《中國質量萬里行》記者在呼和浩特市建設工程質量監督站得到消息，在市委、市政府建設工作會上市長秦義強調：2014年新開工建設項目手續不全的不允許再開工建設。這一消息，記者也經呼和浩特市政府秘書處得到證實。
違規樓盤不確定因素 多居民需謹慎選擇
在采訪過程中，業主高先生向《中國質量萬里行》記者反應，他于2008年在呼和浩特市玉泉區富麗城購買的房屋，到現在沒有給辦理《房屋產權證》，開發商一拖拖了六七年了。他的親戚在呼和浩特市金熙家園2010年購買的房屋同樣至今沒有辦理《房屋產權證》。
呼和浩特市國有土地收儲中心辦公室主任告訴記者，開發商所說的平臺，就是必須履行招拍掛的程序，這個平臺設在呼和浩特市公共資源交易中心。
要履行招拍掛的程序，也必須達到一些要件條件，簡單地說就是一必須符合規劃，包括每宗地規劃的用途，是商業、住宅，還有建設過程中的主要指標，容積率、綠地率，占地率，招拍掛時這些必須有；二是把以前的土地收回來，如果涉及集體土地，還存在周轉報批，涉及個人必須完成征地補償、國有土地必須完成收購，然后才能上這個平臺。如果地上有建筑物，國土部要求必須拆遷安置完補償了，才可以上平臺，這些條件全符合了，才能過履行手續。
呼和浩特市城市管理行政執法局公布的36個項目中只有一個項目履行了這個程序，其余的都沒有，需要達到的條件還不夠，所以還上不了這個平臺。
再有是走招拍掛就是建立一個公開、公正、公平平臺，只要符合條件的企業，都可以參與競買。在競買成功前并不能確定這塊地屬于哪個企業所有。
呼和浩特市住房保障和房屋管理局官員告誡業主，違規在建在售樓盤存在太多的不確定因素，在諸多環節中任何地方出問題，都會導致無法辦理產權手續。尤其是不具有“五證”的樓盤，一定要謹慎購買。
（本文的采寫過程得到內蒙古新聞網房產城建頻道主編吳鈺大力協助和參與）
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