9月1日，投訴通報(bào)道了南京弘陽地產(chǎn)將用地性質(zhì)“辦公”宣傳為“公寓”進(jìn)行銷售的事件后，受到各界廣泛關(guān)注。近日，又收到多起南京市江北新區(qū)星悅天地廣場(chǎng)樓盤業(yè)主投訴，在選房時(shí)宣傳為可以隔層的“雙鑰匙”“可商可住”的公寓，拿到合同時(shí)發(fā)現(xiàn)合同中“商品房規(guī)劃用途”一欄為“辦公”。

　　老套路：“雙層公寓”變“辦公”

　　“星悅城”項(xiàng)目的開發(fā)商系南京明弘新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司成立于2016年10月20日，開發(fā)商由明發(fā)集團(tuán)、弘陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京新城萬嘉三家股東單位構(gòu)成。因?yàn)檫@三個(gè)開發(fā)商都是南京實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司，“星悅城”從兩年前開盤以來就自帶熱度，宣傳資料中提到的“35—50㎡絕版挑高公寓”更是讓很多人心儀不已。

　　面對(duì)前來詢問的看房者，南京明弘新房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱“明弘新”)的銷售人員會(huì)帶著他們參觀房高4.8m、裝修精美的雙層樣板房。銷售人員口中的“雙鑰匙”即指業(yè)主可以自行隔層。房間里廚衛(wèi)一應(yīng)俱全，還帶陽臺(tái)和飄窗。看房者們被告知：除了做公寓，房屋還可以用于辦公。

樣板間裝修樣式有隔層獨(dú)立廚衛(wèi)

　　在開盤期間，開發(fā)商渲染“搶”購氛圍。在顧客決定購房并交了5萬元定金之后，銷售人員拿來合同組織簽約。據(jù)多位業(yè)主所說，簽約一般在晚上，現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)很多，銷售人員曾一再催促大家趕快簽字。但在當(dāng)時(shí)，合同上的“房屋規(guī)劃用途”一欄為空白。等到業(yè)主簽好字，銷售人員以需要房產(chǎn)部門蓋章為由拿走合同。當(dāng)業(yè)主們幾個(gè)月后再次收到蓋章合同時(shí)，“規(guī)劃用途”一欄卻被印上了“辦公”，且位置錯(cuò)亂。有一些業(yè)主甚至到現(xiàn)在都沒有拿到合同。

合同上顯示商品房規(guī)劃用途為“辦公”內(nèi)容大多偏離應(yīng)有位置

　　當(dāng)一位業(yè)主向銷售人員表達(dá)自己的不解之后，銷售人員再次強(qiáng)調(diào)：“這是商住兩用的”。

業(yè)主與銷售人員聊天記錄

　　實(shí)際上，在“星悅城”已開盤的樓盤中，1、2、3、5、7、12棟屬于辦公房源，4、6、8、11棟屬于酒店式公寓式房源。而明弘新在宣傳過程中刻意混淆二者區(qū)別，混合銷售。而“星悅城”按公寓宣傳的辦公房產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上屬于非居住房地產(chǎn)，“只可商不可住”。

　　除此之外，關(guān)于開發(fā)商“可隔層、”“雙鑰匙”的宣傳內(nèi)容，也明顯違規(guī)。根據(jù)2017年3月8日《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等非住宅類建筑項(xiàng)目管理的通知》(下文簡(jiǎn)稱《通知》)規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公等非住宅建筑前應(yīng)告知購房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營(yíng)使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層。”僅在去年10月，明弘新房地產(chǎn)開發(fā)公司就因“雙重收益、雙倍租金”的宣傳內(nèi)容受到南京市工商行政管理局20000元的行政處罰，但這并未阻止開發(fā)商故技重施。所謂的“雙層公寓”，只是一張弱不禁風(fēng)的假皮毛。

　　兩面瞞：違章改造浮水面

　　雖然公寓和辦公用地同屬于40年的商辦產(chǎn)權(quán)，但二者存在著巨大差異。公寓水電屬于民用，可以擁有獨(dú)立下水和管道排煙，也可以接入天然氣;辦公為商用水電，沒有獨(dú)立下水和管道排煙，不通燃?xì)狻！锻ㄖ�》中也明確要求：商業(yè)辦公類非住宅類建筑不得按單元式或住宅套型設(shè)計(jì)，一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局。如確需設(shè)置帶獨(dú)立衛(wèi)生間的套間，其每一分隔單元的套內(nèi)建筑應(yīng)不小于150平方米，此類套件面積不得超過本層建筑面積的20%。

建筑面積34.75㎡，套內(nèi)建筑面積21.07㎡共有共用分?jǐn)偯娣e13.68㎡(業(yè)主合同中橫線處內(nèi)容偏離原有位置)

　　而業(yè)主與開發(fā)商簽訂的合同中，明確商品房的建筑面積為34.75㎡，套內(nèi)建筑面積21.07㎡。開發(fā)商按樣板間宣傳的“每間都有獨(dú)立廚衛(wèi)”，明顯不合規(guī)定。

　　據(jù)多位業(yè)主反映，當(dāng)時(shí)與合同一并簽署的，還有補(bǔ)充協(xié)議和煙道改造協(xié)議。煙道改造協(xié)議的乙方是第三方公司，承擔(dān)房屋改造的任務(wù)。一位業(yè)主告訴記者：“按照規(guī)劃設(shè)計(jì)，商辦用房是不存在煙道的，所以開發(fā)商誘騙購買人簽署煙道改造協(xié)議。以辦公房通過政府部門驗(yàn)收后，再改造煙道、改建成能住人的公寓，交付給購房人。”

　　事實(shí)上，這樣的操作并不是個(gè)例。此前，江蘇廣電總臺(tái)“我蘇特報(bào)”專稿《又一起!南京六合數(shù)百套“辦公樓”變“公寓” 監(jiān)管為何“失明”?》，就有開發(fā)商開始按照辦公要求建造房屋，政府相關(guān)部門驗(yàn)收合格后將消防管道拆除。在江蘇公共·新聞?lì)l道《新聞360》對(duì)江北新區(qū)明發(fā)財(cái)富中心報(bào)道中，采用規(guī)劃竣工雙圖紙的方法，欺瞞業(yè)主和規(guī)劃部門，而規(guī)劃圖紙是在《通知》尚未發(fā)布的2014年通過審核。

　　在南京，出現(xiàn)糾紛的多個(gè)樓盤都是在2017年之前取得規(guī)劃許可，2017年之后上市銷售。針對(duì)此類事件，南京工業(yè)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華曾表示：“2017年出臺(tái)了關(guān)于規(guī)范商業(yè)用房的文件規(guī)定，在這之前審批的一些項(xiàng)目不受規(guī)定影響。所以開發(fā)商打擦邊球，把2017年后的項(xiàng)目按原方式操作，用辦公房名義拿地，變成公寓進(jìn)行銷售。”

　　但是，星悅城并不在《通知》出臺(tái)前取得規(guī)劃許可的樓盤之列。2017年7月25日，明弘新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司才正式拿到建設(shè)工程規(guī)劃許可證。以“公寓”宣傳“辦公”，把“辦公”改為“公寓”，都是明知故犯。

　　維權(quán)難：投訴業(yè)主等回音

　　“很難想象到這三家大公司會(huì)用這樣的套路欺騙消費(fèi)者!”一些業(yè)主表示道。今年以來，南京市爆發(fā)了三十多起“辦公變公寓”的維權(quán)事件，本地媒體的連續(xù)報(bào)道讓星悅城業(yè)主們懸起的心再難放下。7月底，當(dāng)一些業(yè)主趕去明弘新星悅城樓盤售樓處時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)砸掉了樣板房，把售樓處轉(zhuǎn)移到一個(gè)不起眼的地方。從7月到8月的近一個(gè)月時(shí)間里，明弘新從來沒有正面回復(fù)過業(yè)主的訴求。

　　與此同時(shí)，業(yè)主們也開始了維權(quán)行動(dòng)。一方面，搜集可證明開發(fā)商虛假宣傳的證據(jù);另一方面，向有關(guān)部門反映情況。8月中旬，《新聞360》報(bào)道了星悅城樓盤涉嫌虛假宣傳、8月13日部分業(yè)主在售樓處維權(quán)的事件。8月24日，近300位業(yè)主簽署了聯(lián)名投訴書，向江蘇省市場(chǎng)監(jiān)督管理局、南京市住房保障和房產(chǎn)局、南京市規(guī)劃和自然資源局等數(shù)十個(gè)部門提交。

8月31日弘陽廣場(chǎng)維權(quán)現(xiàn)場(chǎng)

　　多名業(yè)主透露，在自發(fā)去簽署投訴書、要求開發(fā)商做出解釋的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，他們?cè)�多次見到江北新區(qū)分局泰山新村派出所的民警。“我們的維權(quán)行動(dòng)都是合法的，每個(gè)人最多就是帶著一張A4紙表達(dá)訴求，從來沒有過拉橫幅這樣的行為。” 多名業(yè)主均向記者表示。但是，在8月31日弘陽廣場(chǎng)維權(quán)行動(dòng)結(jié)束之后，當(dāng)天，民警以“擾亂公共場(chǎng)所秩序”為依據(jù)帶走了數(shù)名參與維權(quán)的業(yè)主。其中，大部分業(yè)主在次日凌晨離開泰山新村派出所，剩下兩位業(yè)主被行政拘留7—12日不等。

其中一名被拘留業(yè)主的解除拘留證明書

　　8月26日，在泰山新村派出所的協(xié)調(diào)下，三十多名維權(quán)業(yè)主代表和開發(fā)商舉行了首次談判。知情業(yè)主稱，代表開發(fā)商進(jìn)行談判的是兩位客服經(jīng)理和一位主管。在談判過程中，對(duì)方一直回避虛假宣傳的問題，辯解宣傳內(nèi)容只是給公寓性質(zhì)的業(yè)主看的。對(duì)方還稱，廣告和銷售員的描述不能代表實(shí)物，一切應(yīng)以合同為準(zhǔn)，希望業(yè)主走法律途徑解決。大部分業(yè)主的主要訴求是：開發(fā)商按原價(jià)盡快退房并進(jìn)行補(bǔ)償。

　　對(duì)于業(yè)主們的訴求，開發(fā)商表示會(huì)在兩周后答復(fù)。9月12日，業(yè)主們收到了來自明弘新房地產(chǎn)開發(fā)公司的回復(fù)。回復(fù)針對(duì)業(yè)主“退房加補(bǔ)償”、“要求開發(fā)商更改土地性質(zhì)”、“空白合同”、“是否涉及“虛假宣傳”等問題做出回應(yīng)。關(guān)于業(yè)主質(zhì)疑的“空白合同”問題，回復(fù)稱“商品房預(yù)售合同由南京市房管局統(tǒng)一提供的制式版本，開發(fā)商和個(gè)人無權(quán)更改。”

　　當(dāng)記者聯(lián)系到明弘新房產(chǎn)的媒體對(duì)接人，求證“業(yè)主在簽訂合同時(shí)房屋規(guī)劃用途為空白”這一信息時(shí)，對(duì)方稱“這是不可能的，中間可能存在著誤解。”對(duì)接人說：“我們做的合同是房管局直接給到的，打印好的，不可能有空白的或者后來再手寫、打印的情況，這是不合規(guī)的，是不可能實(shí)現(xiàn)的”。

　　而關(guān)于樣板間和宣傳資料中所提的“公寓”，對(duì)接人回應(yīng)，因?yàn)樾菒偝琼?xiàng)目中有一半確實(shí)是屬于公寓性質(zhì)，所以這樣宣傳。“我們不可能所有樣板間和宣傳彩頁都做。除了公寓性質(zhì)的房產(chǎn)(有宣傳)，其他的都是以合同形式來約定的。”對(duì)接人說。

　　目前，南京市江北新區(qū)管理委員會(huì)市場(chǎng)監(jiān)督管理局已經(jīng)受理了業(yè)主們的投訴。按照業(yè)主中最早受理時(shí)間8月9日和“60天內(nèi)答復(fù)”計(jì)算，最早收到回復(fù)應(yīng)該在10月9日以前。根據(jù)《南京日?qǐng)?bào)》8月31日?qǐng)?bào)道，省委常委張敬華強(qiáng)調(diào)，要大力整治房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)拆改、虛假宣傳、欺詐營(yíng)銷等現(xiàn)象，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益和良好市場(chǎng)秩序。現(xiàn)在，四百多名維權(quán)業(yè)主還在苦苦等待著回音。

　　律師說法

　　中國(guó)質(zhì)量萬里行法律服務(wù)聯(lián)盟、 江蘇路漫律師事務(wù)所 孫淑蘭律師的看法

　　根據(jù)平臺(tái)投訴，南京星悅城天地廣場(chǎng)樓盤出現(xiàn)的問題主要是：開發(fā)商虛假宣傳問題。對(duì)這一問題的解決，江蘇路漫律師事務(wù)所律師從以下幾個(gè)方面為購房者提供維權(quán)思路。

　　一、開發(fā)商宣傳的內(nèi)容能否構(gòu)成合同條款?

　　本案中，購房者主張開發(fā)商構(gòu)成虛假宣傳，開發(fā)商卻以商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議第三條：“出賣人為本商品房所作的任何形式的廣告宣傳資料、售樓處展示資料、樣板景觀、樣板房、照片、沙盤等內(nèi)容及銷售人員的講解內(nèi)容均為要約邀請(qǐng)，該要約邀請(qǐng)的內(nèi)容與本合同正文條款、附件和補(bǔ)充條款不一致的，均一本合同正文條款、附件和補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。”這一免責(zé)規(guī)定來規(guī)避責(zé)任。購房者此時(shí)可以依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第三條的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”若能舉證達(dá)到以下三個(gè)條件：(1)開發(fā)商就開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說明和允諾;(2)該說明和允諾具體確定;(3)對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。則可以認(rèn)定開發(fā)商的前期宣傳資料能夠視為合同邀約。

　　本案中，購房者若能證明廣告宣傳資料、售樓處展示資料、樣板景觀、樣板房、照片、沙盤等內(nèi)容中的相關(guān)信息能夠相互印證，則法院很大程度上會(huì)認(rèn)定廣告宣傳構(gòu)成合同要約。

　　二、開發(fā)商是否構(gòu)成虛假宣傳?

　　在證明了廣告宣傳構(gòu)成合同要約后，購房者重點(diǎn)在于證明開發(fā)商是否構(gòu)成虛假宣傳，主要從以下幾個(gè)方面來考慮：

　　(一)房屋規(guī)劃用途一欄是否為空白?

　　這一問題的舉證是購房者能否成功維權(quán)的關(guān)鍵。依據(jù)2017年3月8日《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等非住宅類建筑項(xiàng)目管理的通知》(下文簡(jiǎn)稱《通知》)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公等非住宅類建筑前應(yīng)向購房人明示房屋的規(guī)劃用途。而若能證明開發(fā)商與購房者簽訂合同時(shí)，房屋規(guī)劃一欄確實(shí)為空白，是開發(fā)商時(shí)候填補(bǔ)的，再結(jié)合開發(fā)商前期宣傳房屋為“公寓”這一因素，則很大程度上能夠證明開發(fā)商具有虛假宣傳的故意，且實(shí)施了虛假宣傳行為。

　　律師建議，這一問題的舉證可以從以下幾個(gè)方面的來進(jìn)行：

　　1、 購房者與銷售人員的微信聊天記錄，銷售人員是否提及房屋規(guī)劃用途為“公寓”而非“辦公”?若有，則可以作為證據(jù)。

　　2、 購房者簽合同時(shí)是否對(duì)合同通過拍照等方式留存證據(jù)，確定開發(fā)商提供的合同“房屋規(guī)劃”這一欄確實(shí)是空白。

　　(二)開發(fā)商宣傳的“可隔層”、“雙鑰匙”;簽訂改造協(xié)議等宣傳是否構(gòu)成虛假宣傳?

　　1、依據(jù)《通知》規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公等非住宅建筑前應(yīng)告知購房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營(yíng)使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層。”依據(jù)這一規(guī)定，商業(yè)辦公等非住宅建筑根本就不能進(jìn)行隔層、加高，本案中開發(fā)商明知不可卻仍然如此宣傳，明顯存在欺詐、誤導(dǎo)購房者的故意，已然構(gòu)成虛假宣傳。

　　2、依據(jù)《通知》的規(guī)定，商業(yè)辦公類非住宅類建筑衛(wèi)生間應(yīng)當(dāng)集中設(shè)置，若要設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于150平方米。然而開發(fā)商與購房者銷售的房屋中有大批建筑面積是小于150平方米的，卻統(tǒng)一在樣板房中宣傳中設(shè)置了獨(dú)立衛(wèi)生間，這一行為也是明顯構(gòu)成虛假宣傳。

　　3、開發(fā)商與購房者簽訂商品房買賣合同的同時(shí)，簽訂了補(bǔ)充協(xié)議與煙道改造協(xié)議。按照規(guī)劃設(shè)計(jì)，商辦用房是不存在煙道的，而開發(fā)商明知房屋是商辦用房，卻通過與購房者簽訂煙道改造協(xié)議的方式，來誤導(dǎo)購房者對(duì)房屋規(guī)劃用途的認(rèn)知，構(gòu)成欺詐。

　　三、總結(jié)

　　通過以上分析，為購房者總結(jié)維權(quán)途徑如下：

　　1、舉證證明開發(fā)商的廣告宣傳內(nèi)容屬于合同要約，構(gòu)成合同條款;

　　2、舉證證明開發(fā)商確實(shí)存在提供“空白合同”的事實(shí)，簽訂合同時(shí)，未告知購房者房屋規(guī)劃用途，誤導(dǎo)購房者認(rèn)定房屋規(guī)劃用途為“公寓”，而非“辦公”;

　　3、舉證證明購房者確實(shí)做過“雙鑰匙”、“可隔層”等違規(guī)、且完全不可能實(shí)現(xiàn)的承諾。

　　購房者若能證明以上三點(diǎn)，則很大可能性能夠證明開發(fā)商構(gòu)成虛假宣傳，并以此為由請(qǐng)求法院判定合同無效，并要求開發(fā)商退還已付房款、賠償損失。