外灘印象施工現場

        房地產項目供地閑置9年之久，價格已是當初的20倍還多。容積率經政府會議紀要多次更改，從0.48變成了1.5，一個天價樓盤就此誕生。　  

        陣陣涼風中，北京迎來了一年中的秋季，燥熱的夏天即將遠去。可樓市的熱度，并沒有因為涼風的到來而下降。盡管國家調控樓市已滿百日，但剛剛過去的八月，北京卻迎來了樓市新政后的首個小高潮。而遠在一千公里外的浙江省溫州瑞安市，一個縣級市，樓市調控與這里好像沒有 關 系。據周邊群眾反映，即將于1 0月份在瑞安市開盤的一個叫“外灘印象”的樓盤，預計售價將達到每平方米3.5萬元之高，這還是3 1 層的高層項目，至于排屋（ 連別墅 ），價格預計每平方米5 萬左右 。這樣一個天價大盤，開發商的拿地成本是多少呢？記者從瑞安市開發區建設局拿到的數據顯示，只有2億多元，與樓盤相比，拿地成本，幾乎可以忽略。據此保守估算，這個項目將達到50億元之巨。

　　諸多方面涉嫌違規遭質疑這么一個規模的樓盤，其遭受的質疑更是強烈。近期，不少群眾向記者反映，這個樓盤在土地使用和容積率規劃等諸多方面涉嫌違規，而當地政府在其中起到了推波助瀾的作用。

　　9月2日，外灘印象（又名天瑞小區四組 團）施 工 現 場，工人 們 正 在 忙 碌 著，這個去年底開始建設的項目，計劃2013年底前竣工。根據記者從浙江省級開發區--瑞安經濟開發區管委會規劃建設局拿到的資料顯示，這個住宅項目建筑面積達到了130853平方米。對于項目的售價，外灘印 象 的 銷 售 人 員 告 訴 記 者，一 切 等 到 開 盤時才會有準確價格，現在不便多說。相比銷售人員的低調，開發區規劃建設局一工作人員 坦 言，這個項目高層價格將達到 3 . 5萬元每平方米，至于別墅的價格，預計達到5萬以上。當記者表示這個價格甚至比北京房價還要離譜時，他告訴記者，即使這樣，這個項目會非常搶手，單單就他身邊已經有超過40個人向他咨詢這個項目，“估計一開盤，就會被搶光！”

　　天價大盤拿地成本如此低廉，其中原 因 ，記 者 進 行 了 調 查 。

　　資料顯示，2000年6月27日，瑞安開發區管委會與意大利比諾公司徐存松簽訂“天 瑞小區”高級住宅 組團土地出讓協議書，出讓土地124畝，項目性質為別墅，同年12月，浙江省政府批準農用地轉用及征用。當地的轉讓價格為74.54萬元每畝，應繳地價款9242.96萬元。

　　但徐存松拿到土地后并沒有開發，也沒有繳納土地款。只在2000年7月3日往其本人的戶頭上存入6億里拉相當于30萬美元。2003年12月2日，徐存松與溫州市大城房地產開發有限公司成立中外合資公司，徐方占40%股份，大城方面為60%。但此時，該項目還是沒有辦理建設項目立項及相關的規劃總評審批。

　　而國家對經營性土地出讓政策，此時卻發生了重大改變。2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》

　　開始實施 ，這個規定要求 ，國有土地出讓采取招標拍賣掛牌制度。2004年，國土資 源 部、監 察 部 聯 合下發71號文“關于 繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知”。通知要求，在2004年8月31日前就歷史遺留問題界定 并 處 理 完 畢。8月3 1日后，不 得 再 以 歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權。

　　記者從外灘印象的土地審批材料上看到，2003年12月31日，瑞安市人民政府同 意 上 報，浙 江省 人 民 政 府 土 地 行 政 主 管部門審查意見為“同意協議出讓，2003年1 2月3 1日簽訂土地出讓合同，有 關 條 款按審批之日順延。審批時間為12月31日”，省人 民 政 府 審 批 意 見 欄 為“ 同 意，2 0 0 5 年1 2 月 3 1 日 ”。

　　當 地 群 眾 認 為 ，7 1 號 文 件 規 定 2 0 0 4年8月31日后不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權。省人 民 政 府 在 2 0 0 5 年 批 準 協 議 出 讓 ，有違文件必須招拍掛的規定。

　　71號文件雖然對歷史遺留問題給出了明確時間表，但直到2005年12月28日，大城房開才繳納第一筆土地出讓金1600萬元，到2009年，大城房開才繳清土地出讓金 及增 收 地 價 款 。總計2億多元 。

　　瑞安市國土局土地利用科有關負責人接受記者采訪時說，該地塊是以歷史遺留問題報批，至于原因，他不清楚。隨后，在該部門協調下，記者從該局檔案部門復印了“建設用地項目呈報說明書”，這份填報日期為2003年12月30日的文件顯示：

　　供地方式為協議出讓；申請依據為瑞安市聯席會議紀要，市長辦公會議紀要2003年13號，溫州市聯席會議紀要2003年68號；預審意見：根據聯席會議精神，同意作歷史遺留問題處置。

　　這個呈報說明書顯然與國土部、監察部聯合下發的關于“歷史遺留問題處理”

　　意見相左，對此，記者采訪了瑞安市國土資 源 局 局 長 洪 陶 勛 。他 告 訴 記 者，這個 項目因為時間較長，許多情況他并不清楚，他讓其他工作人員記下記者的提問后，表示材料準備好后與記者聯系，但截止到本刊發稿前，瑞安國土方面并沒有與記者聯系。

　　有知情人士告訴記者，很顯然，瑞安當地的做法與國土部、監察部71號文明顯相悖。

　　就這樣，土地閑置了9年后，盡管土地 政 策 發 生了 重 大 變 化 ，但 瑞 安 方 面 仍 然按照歷史遺留問題協議出讓了這個超級大盤的土地。

　　記者調查發現 ，這個超級大盤，除了歷史遺留問題這個疑惑外，容積率的多次改變，更顯得輕率隨意 。

　　容積率是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。開發商當然希望容積率越高越好，相反，政府考慮到整個城市的和諧及業主考慮到小區的舒適性，希望容積率越低越好。

　　調整容積率主要依據是政府會議紀要這個矛盾的調節，需要政府部門 按 照城 市 規 劃 需 要 ，按 照 嚴 格 程 序 做 出 。但 在瑞安，外灘印象容積率的調整，主要依據竟然是政府會議紀要。

　　2000年6月，瑞安經濟開發區與徐存松簽訂土地出讓協議時，容積率為0.48；20 03年1月17日瑞安市長辦公會議紀要顯示 ，同 意 該 項目作 歷史 遺 留 問 題 處 置，對原規劃予以調整。

　　此 后，容 積 率 提 高 到 0 . 7 8 ；2 0 0 3 年1 2月18日市長辦公會議紀要，建議按普通住房項目實施規劃，容積率必須超過1.0，隨后，2 0 0 3 年1 2月3 1日，瑞 安 市 國 土 局 與 大城房開簽訂國有土地使用權出讓合同，確定 容 積 率為1 . 0 ；瑞 安 市人 民 政 府 常務 會 議（2007）7號文件同意：調整天瑞小區四組團容積率為1.5。

　　“ 其 實 ，容 積 率 的 改 變 ，受 益 最 大 的是開發商。單單就外灘印象來說，開發商因此多掙30億元以上!”知情人士告訴記者。

　　著名社會問題專家、北京理工大學教授胡星斗告訴記者，《全面推進依法行政實施綱要》早在2004年就由國務院批準 正 式 印 發 。綱 要 基 本 要 求 中，第 一 條 就是依法行政，要求行政機關實施行政管理，應當依照法律、法規、規章的規定進行。但 瑞 安 方 面 做 出 的 一 些 具 體 行 政 行為，比如關于歷史遺留問題的認定，關于容 積 率 的 改 變 ，依 靠 的 僅 僅 是 屬 于 內 部 行政 決 議 的 政 府 會 議 紀 要，這 顯 然 是 不 合適的。

　　9月9日，人民日報刊文指出，中等收入 群 體 疲 于 應 付 生 活 壓 力，透 支半 生 財富。該 文 指 出，畸 高 的 房 價 透 支了很 多人半生財富，再加上“短腿“的社保、高強度的工作、子女教育、戶籍門……國內的所謂“中產”背負著種種生活壓力，成了房奴、車奴、卡奴、孩奴。

　　居住之屋，成了有錢人的游戲 ，大部分人只能望房興嘆。而一些地方政府，利用無形之手，迅速將財富集中在某個人或群體中，到頭來，傷害的只能是大多數人的利益。