越秀房產基金穩住了
2025-03-21 點擊：次
作為全球首只投資內地物業的香港REIT，越秀房產基金已經走過了二十個年頭。
3月17日，越秀房地產投資信托基金（00405.HK，以下簡稱“越秀房產基金”）發布了2024年度業績。財報顯示，越秀房產基金全年實現經營收入20.32億元，物業收入凈額約14.45億元，期末整體出租率達84.5%。
分派方面，去年全年，越秀房產基金可分派總額約為3.15億元，按2024年12月31日的收市價0.96港元計算，每個基金單位分派的收益率約為7.08%。
這份財報標志著，在當前地產復雜的市場環境中，越秀房產基金仍展現出較強的抗風險能力與價值增長韌性。
目前，越秀房產基金旗下十項物業覆蓋廣州、上海、武漢、杭州和香港的核心地段，截至2024年12月末，物業產權總面積約118.4萬平方米，物業估值約423.1億元。
業績發布會上，越秀房產基金管理層表示，在商業地產結構性調整的變局中，公司以“戰略定力+運營深耕”實現價值突圍。
具體來看，寫字樓業務依然是越秀房產基金的壓艙石，貢獻業務收入11.5億元，占比高達57%。
其他業態方面，酒店公寓是越秀房產基金第二大支撐柱，期內收入5.08億元，占比25%；專業市場與零售商場收入分別提升至2.06億元（占比10%）和1.67億元（占比8%）。
作為越秀房產基金的核心資產，廣州國際金融中心（廣州IFC）全年貢獻收入10.08億元，撐起了越秀房產基金營收的半邊天。其中，廣州IFC超甲級寫字樓全年續約率超八成，與去年基本持平。
但是，在業績會上管理層坦言，寫字樓業態受經濟市場下行的影響還是比較大。
數據顯示，越秀房產基金的寫字樓業態營收減少0.54億元至11.5億元，同比下降4.5%；截至2024年12月31日，寫字樓出租率81.7%，2023年同期為82.5%。
目前，越秀房產基金共擁有8處甲級寫字樓資產，廣州占據了4處。
然而，當下廣州甲級寫字樓市場面臨較大壓力，據戴德梁行的報告，廣州甲級寫字樓市場未來的供應量相對存量的占比較高，從全國范圍來看都屬靠前。
整個地產行業已經邁入了存量競爭階段，越秀房產基金管理層在業績會上明確表示暫無收購底層資產的動作和意向，“我們的首要任務是提升整個經營情況。”
在寫字樓方面，越秀房產基金聚焦當下靈活高效辦公趨勢以及Z世代辦公需求，實施“一客一策+產品調改”策略。
據悉，在廣州國際金融中心全年推出7200㎡精裝中小戶型單元，去化率達82%；越秀金融大廈推出的1.4萬㎡帶裝修單元達成92%去化率；上海越秀大廈以9900㎡新簽面積創2020年以來新簽面積紀錄。
酒店公寓方面，越秀房產基金洞察市場需求，精細化運營。
廣州四季酒店平均入住率81.5%，同比上升1.6個百分點，期內收入3.89億元。廣州IFC雅詩閣服務公寓平均入住率90.5%，同比增長0.3個百分點，收入1.20億元，經營收入和營業毛利（GOP）連續九年居雅詩閣中國區榜首。
對于酒店公寓業態，管理層繼續保持看好態度，認為隨著國內旅游市場的回暖及國際行情的恢復、外國人來華政策的出臺，人們居住需求將會持續釋放，一線城市高端酒店入住率有望提升。
零售商場方面，越秀房產基金通過“品牌煥新+場景運營”組合拳，升級招商力度。
廣州IFC國金天地引入商務配套品牌及城市獨家聯名活動，全年客流量同比增長7.4%，新引入品牌銷售額較原有品牌同比提升均超15%，期末出租率達98.3%。
專業市場方面，越秀房產基金的轉型升級效果明顯。
廣州白馬服裝市場作為越秀房產基金旗下唯一的批發商場，財報顯示，其全年租金收入同比提升12.1%，期末出租率達97.1%。
報告期內，廣州白馬服裝市場持續深化“中國品牌服裝國際交易中心”定位，拓寬國際市場，同時創立“白馬智選平臺”，引入276個品牌，利用AI試衣、VR逛店等前沿技術打造線上成交的第二業績增長曲線。
就融資而言，為降低匯率利率波動風險，越秀房產基金調整融資結構，全年平均付息率降至4.53%，較2023年同期下降7個基點；期末人民幣融資占比從39%提升至60%。
越秀房產基金董事長及行政總裁林德良先生表示，2024年成績得益于“行之有效的資產管理策略”，接下來2025年越秀房產基金將緊抓品牌出海、內需擴容機遇，進一步釋放商辦、零售、酒店多元業態協同潛力，為投資者創造長期穩健回報。 這一目標下，未來越秀房產基金勢必拿出更多行之有效的舉措。
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