1、周邊生活配套落后，完善還需要一段時間 　　2、小區大門朝東，對面就是一片荒地 　　3、通往小區道路泥濘，環境有待整改

　　申城八月即過，即將迎來素有“金九銀十”之稱的樓市旺季。隨著之前“以價換量”的營銷策略給市場帶來了顯著的效益，許多開發商繼續優惠加推，希望能夠在傳統旺季中提升產品的購買力。近來位于浦東康橋板塊的東方御水灣推出多重優惠，就此引來許多購房人關注。本期測評，本報測評組來到東方御水灣，同讀者分享樓盤優惠背后的種種現象。 本報測評組

　　現場調查

　　陷阱1

　　多重優惠存在疑問

　　東方御水灣位于浦東康橋路1118弄，隨著康橋板塊的漸漸開發，板塊內樓盤也漸漸水漲船高的開出了高價。康橋板塊的均價都在每平方米25000元左右。但是隨著樓市的“冬眠”，并不是所有的樓盤都能像之前旺季時那樣熱銷，于是“以價換量”成為了開發商銷售的主要策略，今年上半年“紅五月”的熱銷似乎讓大眾看到了樓市“復蘇”的希望。

　　即將到來的九月、十月，是樓市傳統旺季，業內人稱之為“金九銀十”。開發商們都會在這個時間段里熱推樓盤，降價優惠屢見不鮮。近來東方御水灣在網上發布了其優惠信息，共有三重優惠，其一是享受8.4折的優惠，其二是8月購房成功送1年物業管理費，其三是優惠后均價每平方米22000元。多重優惠吸引了眾多看房人的眼球，在各大熱門的房產網站上，都有許多購房者表示因為折扣優惠很吸引人，所以愿意去看一下。

　　但是細心的人會發現，這其中有一些疑問，在優惠中直接表示優惠后均價每平方米22000元，那么之前的優惠8.4折怎么體現，原來的房價始終沒有提及。而8月購房成功后送1年物業管理費，可是交房時間卻在明年三月。由于是毛坯房，還要裝修，那么其實真的等到業主可以入住的時候，當時的優惠可能也就體現不出來了。

　　就此疑惑，本報測評組工作人員親身走訪了位于浦東康橋的東方御水灣，詢問了售樓人員，銷售的回答依舊令人疑惑，只提了優惠8.4折以及優惠后均價每平方米22000元，而且并沒有其余的優惠，之前網站上刊登的贈送一年物業管理費沒有提及。

　　本報測評組通過東方御水灣的網絡推廣了解到，8月2日開始均價就已經是每平方米22000元，而8月6日至今是每平方米25000元，折扣后是每平方米22000元，那么折扣其實根本就成為了一個噱頭。但是在售樓處與銷售的交談中，銷售人員對此給予否認，但其也只是一再強調每平方米22000元就是優惠后的價格，還強調除此之外沒有任何優惠，絲毫不提之前價格。之后便給了測評組工作人員該項目的樓書。

　　陷阱2

　　熱推項目竟是半年前的項目

　　測評組工作人員看到樓書中寫到“3月18日隆重開盤”，于是就詢問是否是明年即將要開盤，結果售樓人員的回答令工作人員感到驚訝，這份樓書是半年前的樓書，但是為什么銷售人員會給工作人員半年前的樓書呢？因為最近推的樓盤是5層電梯房，這個項目半年前就已經開始推了，至今仍在推，所以就沒有更換過樓書。

　　因為是半年前的樓書，本報測評組工作人員沒有發現所謂的近期優惠信息，有的也只是半年前的優惠，所以優惠還是得通過銷售人員的敘述。在樓書中本報測評組工作人員沒有發現均價，只有房子的總價，所以看來開發商在下很大的一盤棋，一直沒有直截了當的表示折扣優惠的實際情況。

　　陷阱3

　　提高均價分攤贈送面積

　　剛進售樓處時，本報測評組工作人員發現項目售樓處里冷冷清清，就連銷售人員也難以發現，久久才有一個銷售來接待。在介紹戶型時，銷售人員稱現在在賣的是5層的電梯房，本身是2房2廳的設計，可以自己隔成小三房3房1廳的設計。這樣的一套戶型總價是在210萬左右，工作人員隨即發現樓書中寫到，如果買1層的房源，贈送地下室。于是便向銷售詢問了地下室的面積。銷售人員回答說地下室會有60多平方米。如此算下來，本報測評組工作人員覺得買1層還是挺劃算的，但是還是很謹慎地問了銷售，這個價格是不是和二三四層一樣的呢？

　　銷售人員說，1層戶型的價格當然會比其余樓層的貴，因為地下室面積說是贈送的，其實是把價格平坦到了1層戶型的均價中，而且之后由于地下室，要特別做防潮，防水措施，這些價格也不菲，算下來其實也沒有便宜多少。

　　項目測評

　　現實出行確實不便

　　在樓書中，測評組工作人員發現，其介紹了最近的軌交站臺是11號線御橋路站，這是半年前的樓書，可是11號線御橋路站至今仍都在建設，年初的樓書中已經寫入了年末的交通配套。如今去東方御水灣仍然是沒有軌交可以直達，需要換成公交車，出行是相對不便的。

　　本報測評組工作人員事先了解到，從市區至項目處最便捷的方式是通過乘坐2號線至龍陽路站，之后出站換乘公交581路至滬南路康橋路。測評組工作人員測算了精確時間，從人民廣場至龍陽路站需要半個小時，之后換乘公交不算等待時間是20分鐘，到站后步行至項目處需要15分鐘。所以業主出行至市區至少需要一個多小時的時間。

　　在網上的業主論壇中，有業主說到：“東方御水灣快要現房賣了，但是目前周康地區的地鐵線路還摸不著邊呢，到現在還沒有開通，所以在出行時只好依賴公交車。小區距離公交站點走個路要15分鐘時間左右，雖說也不是很遠，但這些公交直達的地方很局限，好多都要轉好幾趟，太浪費時間了，而靠近主干道的樓盤，車流量大，存在噪聲污染。”

　　配套環境宣傳只字未提

　　在售樓處，售樓人員向本報測評組工作人員介紹項目，主要講解放在了戶型上，而沒有過多的提到板塊以及區域的發展，更是對周邊的配套只字未提。在步行至東方御水灣的過程中，本報測評組工作人員發現，周邊配套多為小型商鋪，例如洗車店、小超市，沒有發現大型的購物商場及其余生活配套，飲食場所也只是一些街邊的小店。在走到御山路路口的時候發現售樓處的標識，但是指望的是一條滿是泥濘的小路，道路沒有經過任何的維修，只在嚴重凹陷的地方蓋了幾塊木板，遙遠望去，可以看到東方御水灣的招牌。

　　沒走幾步，就發現有一個中藥制品廠，在空氣中可以明顯的聞到一股中藥的味道。許多業主表示對這里的環境很不滿意，因為除了道路沒有修繕，中藥廠制藥帶來的環境污染外，周邊還有御橋垃圾焚燒廠，旁邊的工業園區，還有去年發生過的康橋兒童血鉛超標事件等等，許多業主對康橋的配套環境很是擔憂，本報測評組工作人員一路上也發現，項目處之前的通道旁百年堆滿了建筑垃圾，看得出很久沒有人打掃清理。就在項目處小區的對面，有一片荒涼的土地，其實已經稱得上是亂石崗了，開發商若要想吸引更多的看房人，首先就是要修繕好道路及周邊的環境，至于周圍的配套，也只能期待未來的發展了。

　　》測評解析

　　切莫搬起石頭砸自己腳

　　如此一天下來，測評組工作人員發現，東方御水灣所謂的各種宣傳，其實都不復存在，從最吸引人眼球的價格宣傳開始，就沒有務實的公開降價前后的優惠信息，只是在強調優惠后的價格，而且在宣傳中也只是以總價體現。在其他方面的宣傳中，只宣傳了未來的優勢，對于如今的現狀，寧可只字不提。其實購房人買房就是一個實在，來看房不止止是因為價格的吸引，也有對開發商品牌的信任，如果只是虛假宣傳賺足“噱頭”，并不一定能夠真正的提高產品購買力，相反的會影響品牌的形象及信譽。一味地遮蓋不足的現狀，不如好好去改善，務實做好服務及宣傳，不然搬起石頭砸自己的腳，會引發品牌的信任危機。