北京樓市“首付貸”卷土重來 監管重拳能否根治樓市頑疾?

圖片來源：視覺中國　　文/肖源 丁華艷

　　據中國之聲《新聞縱橫》報道，隨著中國各大城市房價一路攀高，“首付貸”也逐漸進入不少購房者的視線。所謂“首付貸”，是指在購房人首付資金不足時，地產中介或金融機構以不同名義的貸款方式，向購房者提供支付房屋首付費用的“貸款”。在一些房價較高的城市，“首付貸”可以讓部分購房者的實際首付費用猛降至原有的10%。正因如此，首付貸也把很多支付能力不足的購房者拉入了房地產市場，再加上缺乏正規的信貸風險審查程序，一旦房地產市場走勢出現逆轉，部分支付能力較差的貸款者就會產生違約風險，從而擾亂樓市的正常秩序。

　　去年下半年，央行等七部門出臺新規，明確規定，中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。今年3月開始的房產調控，也重申了禁止“首付貸”的監管態度。然而，近期的北京樓市中，有些房產中介打著“信用貸”、“消費貸”的旗號，仍在違規提供首付貸服務。前天(8號)，北京市住建委發布《關于開展房地產經紀機構違規行為情況檢查的通知》，要求經紀機構及從業人員就這些違法違規問題展開自查。明令禁止的首付貸是如何逃過監管法眼的?北京市住建委此番出手又將有哪些舉措?

　　近日，記者以購房者的身份，走訪了北京朝陽、東城、西城多個房產中介。對于記者所說的“首付款不足，有沒有什么辦法”，西城區的一家中介機構工作人員說，可以協助辦理信用貸。

　　工作人員：就是我們這塊倒是有解決首付的辦法，就比如說有這個信用貸款你應該也聽說過吧。就是正常的信用貸款，大概是一個人是能貸三十萬。因為您是有信用貸款的一個還款，和正常買房的一個貸款，可能就是得還款能力稍微多一點，這樣的話能解決買房首付的問題。是我們公司和銀行合作的，而且在我們這塊算是利率比較低的。利率的話現在基準利率就是4.9。你買房首套是基準，如果是二套就是上浮百分之二十。

　　這位工作人員一再保證，買房者只需提供收入證明和銀行流水就可以。而且，信用貸不影響個人征信。

　　中介2：因為我們做的這個信用貸都不上征信的，跟你們商業貸款一點關系都沒有。

　　中介1：那咱們去做那個貸款的時候跟這個不影響嗎?

　　中介2：不影響。因為他看不出來。

　　而朝陽區的一家中介機構工作人員，則提出了另一種解決方案，房產中介機構墊資，解決買房者首付不足的問題：

　　你可以做那個，我們這邊所謂的“墊資”，或者是說個人抵押消費貸。如果夫妻倆的話，最多能貸200萬。我跟你們說，先提前給你們墊資，完了花一個墊資費，那樣的話過完戶以后你可以把房本拿去抵押，抵押貸款墊資。

　　這位工作人員也一再承諾，如此操作，沒有任何政策風險。

　　中介：肯定是不會有風險的，人家給你先拿錢墊資。

　　記者：那這個我們的對象到底是?

　　中介：銀行。

　　記者：聽說這個首付好像不太能貸款，好像不太合規吧?

　　中介：不是不合規，只是你們多產生點費用而已，也合規，也是一樣的。

　　據《證券日報》的報道，有中介人員說，“如果銀行詢問您的資金用途，不要提買房、付首付。同時貸款到賬后需要先取現，存到其他銀行卡再用來購房，這樣銀行查不到貸款用途。其實銀行工作人員也知道貸款用途是購房，畢竟從中介走手續的貸款人都是買房的，只要不自己挑明，就沒有問題。”

　　除了個人信用貸、個人消費貸之外，北京的房地產交易市場上，還存在“房抵貸”，也就是買房者名下如果有房產，可以以房產抵押貸款，用來付新購房產的首付。

　　此外，東城區一家房產中介機構的人員說，還可以通過做高房產網簽價的方式，提高貸款總量，進而減少首付。

　　中介：正常的網簽價就按照他的指導價來做的，乘以面積得出來的網簽價，(這套房子)最高的話只能做到160萬，然后它的稅費正常的就是2萬5。但是相應的咱們把網簽價從200萬變到270萬，稅費就變成6萬，然后300萬，(稅費)就是12萬。350萬，(稅費就是)21萬。

　　以上這些違規操作的形式，大多限于二手房交易市場。但事實上，在北京遠郊、河北涿州、廊坊，天津武清等地，“首付10%、開發商墊資”的樓盤促銷廣告并不鮮見。

　　位于北京八達嶺的孔雀城項目，一位售樓人員告訴記者：購房者只支付首付的一部分，由開發商墊付另外的首付余款，以此達到銀行的首付規定后辦理銀行按揭貸款。

　　銷售人員：目前北京周邊，可以實施首付分期政策的有八達嶺，還有涿州這兩個區域。70年產權的住宅是不限購的，外地人也可以買一套。正常的話，兩居30%首付是30多萬，就先交一半，大概15萬左右，剩下15-20萬，到2018年的年末截止，兩次還清，無利息，無手續費。

　　記者：剩下的那20多萬是怎么來呢?通過什么渠道補齊?

　　銷售人員：是開發商借給您的，到時候還給開發商就可以了。

　　記者：為什么開發商要推這個首付分期呢?對他有什么好處呢?

　　銷售人員：有成交額的指標，它想超額完成，所以出了這個首付分期政策，資金不全的人可以購買。

　　不僅孔雀城，武清的碧桂園也有類似的首付分期促銷措施，可以給付不起首付的客戶提供資金支持。

　　銷售人員：根據個人資質，首付兩年分期。有的人有一套房貸，再買的話首付60%，那首付比例相當高了，首付款就得大幾十萬，所以做成分期。

　　數據顯示，居民消費性短期貸款在今年前七個月的增量已經超過去年全年。相關動向已經引發監管部門注意，北京銀監局、人民銀行營業管理部已經在本月5號聯合印發通知，要求北京市轄內的金融機構重點檢查資金違規流入房地產市場的情況。

　　本月8號，北京市住建委發布《關于開展房地產經紀機構違規行為情況檢查的通知》，要求經紀機構及從業人員展開為期三個月的自查。主要針對為購房人辦理“消費貸”、“經營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”作為購房首付款;違規發布、代理小產權房等禁止交易的房屋;協助、教唆購房人提供虛假材料，騙取購房資格或購房貸款等違法違規操作行為。

　　新華社昨天傍晚報道，北京市代市長陳吉寧表示，要持續做好房地產調控工作，確保今年房價環比不增長，努力實現北京房地產市場長期平穩健康發展。今年以來，北京連續出臺調控政策，發布了未來5年150萬套住宅用地供應計劃，逐步搭建起促進房地產市場平穩健康發展的制度框架。

　　數據顯示，北京新建商品住房價格連續11個月環比不增長，二手住房價格指數8月份環比下降0.8%。