近日，記者通過調查發現，位于北戴河的阿爾卡迪亞濱海度假酒店以舉辦旅游推介會為由頭，實則借機攬客賣房，并且承諾“售后包租”，每年還能返還總房款4%的固定收益(人民幣)、3%的榮盛幣以及每年尊享7%收益。這些銷售承諾眼花繚亂的美好前景，卻掩蓋不了對于購買者而言高投資風險的不確定性。業內人士分析指出，這種銷售方式，對消費者來說其實是個陷阱，存在著不小的風險，一旦商家出現資金問題，租金回報得不到任何保障。此外，阿爾卡迪亞濱海度假酒店因為地理位置和氣候因素等原因，面臨酒店經營周期短、回報周期更長等問題，投資需謹慎。

　　酒店攬客賣房

　　近日，北戴河阿爾卡迪亞酒店利用冬季推介會之名攬客賣酒店客房。北京商報記者了解到，北戴河阿爾卡迪亞濱海度假酒店是榮盛集團下屬的康旅產業公司——榮盛康旅打造的一家度假型五星級酒店。有知情人士透露，為了賣房，酒店工作人員還經常組團到北京攬客。

　　據了解，北戴河阿爾卡迪亞濱海度假酒店會根據每間客房的面積大小、位置好壞來決定價格。北京商報記者從工作人員發來的報價單上看到，酒店客房售價為1.3萬-1.7萬元/平方米，面積為60多平方米，總價在80萬-110萬元不等。“目前酒店可供出售客房總數為300多間，還剩五六十套客房。”酒店相關工作人員表示。

　　對于如何返利，工作人員透露，購買酒店客房以后，并承諾每年將返還總房款4%的固定收益(人民幣)、3%的榮盛幣以及每年尊享7%收益。但客房的前五年將由阿爾卡迪亞酒店統一出租管理，五年之內不用交物業費，且購買的客房都有40年產權的房產證。

　　此外，北京商報記者發現，消費者對北戴河阿爾卡迪亞濱海度假酒店的評價并不盡如人意。不少消費者在攜程網上留言吐槽 ，“房間環境不好，有味道”、“地理位置偏僻”、“酒店的飯不好吃”等。

　　那么，北戴河阿爾卡迪亞酒店此次出售客房原因是什么?是因為酒店經營壓力不理想還是其他原因?這種返本銷售的形式是否獲得了相關部門的認可和允許?北京商報記者就相關問題專程采訪北戴河阿爾卡迪亞酒店和榮盛集團方面，但截至發稿時，未得到回復。

　　華美酒店顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱坦言，售賣酒店客房，可以收回投資，減輕酒店經營壓力，但同時投資人要擦亮雙眼，謹防投資收益不能兌現，而踏上維權之路。

　　酒店產權網聯合創始人馮少輝在接受北京商報記者采訪時表示，由于氣候和地理位置等因素，導致位于北戴河的阿爾卡迪亞酒店在冬季的客房空置率高，生意慘淡。而阿爾卡迪亞酒店通過客房的售賣，可以將風險轉移到投資人身上。

　　打政策擦邊球

　　事實上，這樣產權式酒店售賣客房的案例并不是首例。由今典集團開發并建設的三亞灣紅樹林度假酒店，曾經就以銷售酒店客房而備受關注。紅樹林度假酒店通過“產權+股權式”的投資模式，業主可享受在紅樹林酒店30天的免費時間，還能以房參與經營，每年享受紅樹林所有經營業態的綜合利潤分紅。

　　數據顯示，2014年，今典集團發布了2015年度三亞灣紅樹林產權客房預分紅公告，平均每個產權客房預算分紅可達到15萬元，相比2014年的3.6萬元增長了3.1倍。

　　如此高的收益，引發其他地產商的效仿。馮少輝介紹稱，北京中聯亞集團的三亞美麗之冠七星酒店、復興集團的三亞亞特蘭蒂斯酒店等利用此銷售模式，而他們都有一個共性，背后的“操盤手”都是地產開發商，他們打著政策擦邊球，獲取收益。

　　據悉，“產權+股權式”投資模式其實與商業地產售后返租形式類似。事實上，這些銷售承諾眼花繚亂的美好前景，卻掩蓋不了對于購買者而言高投資風險的不確定性。北京商報記者查詢發現，由于風險性高，“售后包租”這一營銷手法早在2006年原建設部、國家發改委等部門頒發的《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》中被明令禁止。

　　北京市君祥律師事務所律師拜北斗表示，在我國定立的合同不得違反法律以及強制法規的規定，判斷該酒店的此類行為是否合法，主要是認定其行為是否違背房產出售、出租等法律的規定。如果該酒店出售的每間客房均有40年產權的房產證，則該公司已經通過房屋管理部門認可可以出售，其出售行為屬于正常房屋買賣行為。

　　不過，拜北斗表示，但該公司在出售時與消費者明確約定，其前五年由阿爾卡迪亞物業接管，其行為屬于出租后包租的行為，已違反《商品房銷售管理辦法》第四十二條的有關規定，《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》也對此類行為具有明確規定：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，此類行為涉嫌非法集資。

　　暗藏高風險

　　實際上，阿爾卡迪亞酒店這種產權式酒店售賣客房的操作方式，無論是對于消費者還是酒店開發商來說，都存在著不小的風險。購買普通住房既可以用于投資，也可以用來居住，而購買度假酒店客房卻只適用于投資。趙煥焱表示，由于國家相關政策不明確，加之業主買賣缺乏法律依據，所以容易引發信用糾紛。

　　一般來說，在行業快速發展之時，資金是制約商業地產開發的重要因素，開發商的自有資金不足，為了盡快套現，緩解資金壓力，分割出售便成為他們的必然選擇。對購房者來說其實是個陷阱，存在著不小的風險，一旦開發商出現資金問題，租金回報得不到保障。承諾的往往只是開頭這幾年的回報，這幾年過后回報率如何，往往回避。

　　據悉，通常情況下，投資人的投資收益是由固定回報、經營分紅、消費權利等部分構成。馮少輝表示，投資的年收益率一般在8%左右，過高的收益值得警惕。此外，盡管在政策允許的情況下可以進行投資，但同樣面臨著酒店經營周期短，回報周期長等問題，而開發商也同樣面臨一定風險。“酒店客房賣到一半發現效果不好，收回已經出售的客房則需要賠付更多，想整體轉讓則更加困難，以前福建某地就發生過類似的事情。”

　　業內人士表示，不要輕信口頭宣傳和承諾，對開發企業廣告宣傳、銷售人員口頭承諾的事項，如果不寫進合同中，會造成購房人維權困難。對以售后包租、返本銷售、分割拆零等形式銷售商品房的應慎重投資。以提供固定年回報、原價(或增值)回購、承諾無(低)風險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產權式百貨商場、產權商鋪的行為，不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房”。