成都市在推進(jìn)“城市化”的進(jìn)程中,近郊許多農(nóng)民選擇留下一套滿足自己的住房需求,同時(shí)把多出的房子出售。有些人為了追求更多的利潤(rùn),隱瞞了出售房屋為拆遷房的現(xiàn)實(shí),讓廣大購(gòu)買(mǎi)二手房的購(gòu)房者上當(dāng)受騙。為此,許多購(gòu)買(mǎi)二手房的購(gòu)房者在不知情的情況下,很容易上當(dāng)受騙。
受傷案例:購(gòu)買(mǎi)二手拆遷安置房很無(wú)助
案例一:2007年12月,王先生看中了一套位于金花片區(qū)的現(xiàn)房,但是該房屋是拆遷安置房,賣(mài)方還未取得房產(chǎn)證只有拆遷安置合同。
王先生也知道購(gòu)買(mǎi)這種拆遷安置房有一定風(fēng)險(xiǎn),但他還是和賣(mài)方楊先生簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。在協(xié)議中雙方具體約定了房屋位置及建筑面積、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、交房、付款時(shí)間及產(chǎn)權(quán)證的辦理等事項(xiàng)。其后房產(chǎn)證一直未辦理下來(lái)也一直未辦理過(guò)戶手續(xù)。2009年3月,楊以賣(mài)房時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證為由,要求與王先生解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并退房;王主張房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí),是雙方真實(shí)意思表示,且雙方都已交房、付款,不同意解除該合同。雙方糾紛已起訴至成都市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院。
案例二:馬阿姨在2008年看中郫縣三道堰的一套房子,她對(duì)該套房子的環(huán)境、戶型以及價(jià)格等都比較滿意,于是與賣(mài)方簽定了二手房購(gòu)買(mǎi)合同,并支付了房款。但直到2009年8月,馬阿姨都未能辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),于是馬到房管局調(diào)查,才發(fā)現(xiàn)原來(lái)他購(gòu)買(mǎi)的是拆遷安置房,而不是商品房,于是找到賣(mài)房要求解決。但賣(mài)方卻認(rèn)定當(dāng)時(shí)告知了馬阿姨是拆遷安置房后馬阿姨自愿購(gòu)買(mǎi),因此不愿退還購(gòu)房款。
律師觀點(diǎn):沒(méi)辦產(chǎn)權(quán)的安置房無(wú)法律效力
記者采訪了四川致高律師事務(wù)所律師林方平主任,林律師從法律的角度作了解釋。按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款的規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓,因此法院判決有可能認(rèn)定上述買(mǎi)賣(mài)還沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房無(wú)效。由賣(mài)方返還購(gòu)房款、利息和違約金,買(mǎi)方返還房屋,因此買(mǎi)賣(mài)還沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房存在法律風(fēng)險(xiǎn)。
律師提醒:拆遷安置房購(gòu)買(mǎi)要謹(jǐn)慎
林律師提醒廣大購(gòu)房者:在賣(mài)方還沒(méi)有取得房產(chǎn)證或者取得房產(chǎn)證但未過(guò)戶前,賣(mài)方違反合同約定一房二賣(mài)將房屋賣(mài)與他人并辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí),即使法院認(rèn)定原買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效,原購(gòu)買(mǎi)方也不能取得房屋產(chǎn)權(quán)。因?yàn)椋瓉?lái)的購(gòu)買(mǎi)方在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)前,只是取得了合同上的債權(quán),并未取得房屋的產(chǎn)權(quán),即使已經(jīng)入住該房屋也是如此。原買(mǎi)方的債權(quán)不能對(duì)抗后來(lái)的已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的買(mǎi)方之物權(quán),他只能要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。所以,購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋對(duì)沒(méi)有取得房產(chǎn)證的拆遷安置房買(mǎi)賣(mài),建議謹(jǐn)慎考慮。