租房也能上名校 廣州“租購同權”能否絕殺高房價

　　編者按

　　【租房也能上名校?廣州出臺的租購同權新政引來各方熱議。與之密切相關的是，住建部近來復函要求南京、成都、武漢等10個城市加快住房租賃市場試點，既涉及住房租賃需求側改革，也涉及供給側改革。

　　實際上，相比廣州首次在全國范圍內提出租購同權，深圳、上海等一線城市其實早有探索。但欣喜之余，也出現了一些必須直面的問題——租購同權能否大規模推廣，難點到底在哪里?專業租賃企業又應如何規避風險?】

　　競自持出讓土地正如火如荼開展，廣州又出臺新政保障租購同權，前所未有的租賃時代或將來臨。

　　近日，廣州市發布了《加快發展住房租賃市場工作方案》，16條新政從商改租、入學、稅收、水電等領域，對發展住房租賃市場派出大禮包。

　　新政內容涉及面廣，政策力度大，方圓地產首席市場分析師鄧浩志直言，“猶如重磅炸彈，將深遠影響廣州房地產市場。”

　　保障租購同權

　　新政對租房市場做出了詳細的闡述，從多個方面保障租購同權。新政提及租房就近入學、公積金提取額度提高、中低收入公積金繳存者，可優先租賃公共租賃住房、允許將商業用房等按規定改造成租賃住房等各項細則。

　　在易居企業集團克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉看來，新政是對去年廣東省商改住條例細則的落實，同時圍繞著打造“租購并舉”的一個住房體系，對于壯大租賃市場具有重要意義。

　　新政中，租房人子女可就近入學這一內容成為關注的焦點，在廣州等大城市，教育和醫療等資源的稀缺一直是外來人口的“心頭病”。去年廣州明確“辦理《廣東省居住證》滿一年的來穗人員，可向所在區為子女申請積分入學”，但是租房者的子女還是無法享受到購房入學的同等待遇。

　　租購同權新政出臺能否解決這一現實問題?中原地產廣州項目部總經理黃韜分析指出，對于廣州這一類特大城市而言，配套落實的方向是對的，但落實過程中要考慮到教育資源的分配問題。

　　目前廣州教育資源相對稀缺，名校更是家長爭搶的“香餑餑”，黃韜認為，租房就近入學或許會增加名校的招生范圍和壓力，這一點短期內難以解決，是一個循序漸進的過程。

　　鄧浩志也表達了類似的觀點，在中心區教育資源稀缺的情況下，相關政策執行會有難度，租房就近入學無疑會加劇優質學位的資源爭奪。鄧浩志認為，或許這一政策在廣州的外圍區域執行的可能性更大。

　　絕殺高房價?

　　中國的住房體系，經歷了福利分房、商品房，以及通過保障房形式來保障居者有其屋的不同時代。

　　鄧浩志認為，租房逐步跟買房享有同等權利，是發展的趨勢，未來政府解決租房的問題思路或許會有一個大方向性的改變。國家對房地產的調控思路正發生深刻變化，解決高房價的思路將更加多元化，通過大幅提升租賃住房的供應量，實行租購同權，從而降低買房需求，從需求端緩解房價上漲壓力。

　　“長遠來看，租購同權肯定會降低大眾的購房熱情。”華南城市研究會副會長孫不熟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房屋炒作的素材和動力都會減少，房價會逐步回歸理性。

　　不過，孫不熟進一步分析稱，一些郊區房稀缺性不強，買家的支撐面也不大，租購同權會讓這類房的含金量大打折扣。但對于大城市核心區的房屋來說，沖擊不會太大，畢竟這些地區的房具備強烈的資產屬性，即使失去了“學位”這個巨大的附加值，仍然會有其他的附加值來補充，比如租金收入，比如資產保值的功能等。

　　需要注意的是，廣州市為保障租購同權政策的實施，將通過租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃、允許將商業用房等按規定改造成租賃住房以及允許出租人改造住房后出租等方式增加租賃住房供應。

　　增加租賃住房用地供應，未來土地競配建、競自持或成新常態。以競自持方式獲取土地的方式風靡全國，廣州也率先試點出讓多宗自持地塊。根據新政要求，未來廣州將變更土地拍賣方式，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積。

　　明源地產研究院首席研究員劉策告訴記者，租購同權對于租賃市場的發展無疑具有標志性的意義，發展租賃市場將吸引更多實力開發商進入自持物業領域，并帶來更多政策的關注，從而倒逼開發商轉變開發理念。

　　劉策同時表示，增加土地供應是發展租賃物業的一個基礎方面，但更大量的租賃物業來自存量市場，如何盤活存量也是迎接租賃時代政府和開發商需要解決的關鍵課題。