70歲的老人吳女士跟房山一家房產中介的員工王小姐簽訂委托賣房協議，約定三個月內以不低于120萬的價格把房子賣出去。但約定期滿之后，中介王小姐并未通知吳女士是否已把房子賣出，吳女士于是就把房子賣給了他人。但隨后近90歲的老人劉先生突然把吳女士告上法庭，稱吳女士一房二賣，要求吳女士賠償24萬元賠償金。近日，房山法院對該案作出判決，法院經過調查確認老人劉先生并不想真正購買涉案房子，駁回劉老先生索賠的訴訟請求。二審法院經審理維持原判。

　　專家稱，該中介做法不符合行業慣例。

老人莫名被訴“一房二賣”

　　劉先生起訴稱，他通過某房產中介公司與吳女士簽訂《房屋訂購協議》，合同約定吳女士的一處房屋出售給他，出售價格為120萬元，他向銀行申請貸款購買。合同簽訂當天他給付吳女士定金3萬元，雙方已辦理房屋交割手續，后經他和中介公司多次催告，吳女士均不配合辦理相關手續。劉先生要求法院判決解除雙方簽訂的《房屋訂購協議》，吳女士返還定金3萬元并給付違約金24萬元。

　　房山法院法官收到案件，打電話通知被告吳女士時，吳女士卻十分震驚，稱自己根本不認識原告劉先生，更沒有把涉訴房子賣給他。

　　吳女士稱，她在2016年5月與房山一家房產經紀公司的員工王小姐簽訂了一份委托賣房協議書，委托王小姐出售自己位于房山區的一處房產，出售價不低于120萬元，約定賣房期限為三個月。但在約定期限屆滿后，王小姐并未告知吳女士與任何人簽訂賣房協議。因認為涉訴房屋沒有賣出，吳女士將涉訴房屋賣給他人，并且辦理了房屋過戶手續。

　　隨后，法官向吳女士出示了劉先生提交的《房屋訂購協議》，吳女士看后表示自己沒有見過這份協議。

中介買房人起訴類似案件多次

　　根據吳女士的講述，法官感到此案可能事出有因，馬上電話聯系原告劉先生，但起訴狀上的聯系方式并不是劉先生本人，而是其委托律師。然而，法官在向律師了解情況時，發現其對本案細節事實并不了解，于是要求律師向劉先生轉述問題。但劉先生在頭腦清醒、身體健康的情況下，卻拒不回答法官要求其律師轉述的問題。

　　在法庭上，吳女士說，她從來不知道跟劉先生簽訂合同賣房一事。她與中介公司工作人員簽訂的獨家代理協議約定的代理期限為三個月，但中介公司在約定時間內從未給她打過電話，原告劉先生也沒有找過她，直到她拿到起訴書后才知道房子是賣給劉先生了。她認為，劉先生的行為與正常交易習慣明顯不符。此外，吳女士稱，她從未收取任何定金，也沒有交付過房屋。

　　在庭審過程中，法官多次詢問中介員工王小姐與劉先生是否認識，王小姐情緒異常激動，表示之前不認識劉先生，并多次打斷庭審。經詢問，法官了解到，劉先生的律師也是由王小姐出面委托的。

　　庭審中，法官通過律師要求劉先生參加庭審，但劉先生兩次開庭卻都沒有參與，并向代理律師表示不愿到法院來，也拒絕向法院出示購房能力證明。

　　隨后，法官在查詢中國裁判文書網時發現，王小姐所在的中介公司和劉先生以同樣的情況起訴的案件有數起，與本案情況非常相似。

法院判決房屋買賣合同無效

　　房山法院經過審理認為，在案件審理過程中，法院僅能確定劉先生在《房屋訂購協議》、《房屋物業交割單》上簽字，關于劉先生是否具有購買涉訴房屋的真實意思表示，劉先生沒有提交其他證據予以證明，且其行為存在諸多疑點，購買房屋標的巨大，但劉先生沒有看房的過程，委托中介公司工作人員全權辦理卻不出示授權委托手續;《房屋訂購協議》約定不清楚且有互相矛盾之處，將所有費用負擔加在吳女士身上，特別是補充條款，還有更換買房人姓名的約定。《房屋訂購協議》簽訂后，劉先生沒有支付吳女士定金，中介公司沒有進行房源核驗、購房人資格核驗。

　　劉先生頭腦清醒、身體健康，經法庭多次要求，卻拒不參加庭審。明知自己年事已高可能無法辦理貸款，卻向代理律師表明能借來全款，經法庭責令逾期不提交購房能力證明。

　　房山法院經過審理確認，劉先生沒有購買涉訴房屋的真實意思表示，他與吳女士之間的《房屋訂購協議》不生效，判決駁回劉先生索賠的訴訟請求。

　　據了解，案件宣判后，劉先生由王小姐開車送到法院上訴，此時法官才第一次見到了劉先生本人。在二審中，劉先生承認了早就與王小姐認識。二中院二審維持一審的判決結果。

　　專家觀點：中介做法不符合行業慣例

　　業內專家貝殼找房法務總監孫笑竹表示，目前的行業慣例都是三方簽署，讓買方和賣方都知道合同全部的條款和內容，中介對雙方講解合同、確定合同條款，是中介最典型的義務。一般來說，正常的房屋買賣合同是不可能在沒有取得相關授權的情況下，先跟買方簽署協議，然后再拿去跟賣方簽署。

　　針對本案中，吳女士與中介公司所簽署的“獨家代理協議”是否合規?對此，孫笑竹表示，之所以會有“獨家代理協議”這種情況，是因為中介方為了將房子售出，可能會投入大量的經濟成本，比如廣告支出、經紀人等，如果在中介服務過程中，買方或者賣方隨便跳票，這個對中介行業損害比較大，因此“獨家代理協議”是行業允許的。

　　但是根據行業慣例，獨家代理只是讓中介幫賣房者去尋找買房者，而不是中介可以替賣房人去賣房。即使在獨家代理協議中有委托中介賣房的內容，根據慣例，如果出售房屋的價格達不到賣房人的要求，中介會把情況跟賣房人進行確認，而不是什么都不說。

　　孫笑竹表示，吳女士案件中出現的情況，應該引起普通賣房者的注意。在簽署委托合同的時候，一定要把條款看清楚，看是委托找客戶還是委托賣房，賣房人一定要把決定權留在自己手里。另外，正常的房屋買賣流程是買方、賣方、中介三方坐在一起，也就是業內說的三方透明約，“大家坐在一起，把合同條款說清楚，比如房子多少錢、什么時候交房、什么時候遷戶口、如何貸款，需要把這些內容確定并且雙方確認完條款之后，才能簽字”。

　　孫笑竹也建議，無論買房還是賣房，在尋找中介的時候，一定要注意審查、核實中介公司的房屋經營資質、規模和信譽度。要查看中介公司的營業執照，看看是不是合法注冊的公司，還要查詢一下有沒有中介行業的備案資格，這個在住建委網站等處都是可以查到的。“尤其需要注意的是，不要隨便跟不了解的人簽委托協議，不要在空白的條款上簽字”。