從百億銷售到千億，正榮地產(chǎn)僅用了4年。

　　伴隨著高速擴張，正榮地產(chǎn)在2018年上市后便密集發(fā)債，單發(fā)行優(yōu)先票據(jù)就達14次，總計融資26.7億美元，用以償還現(xiàn)有債務(wù)。

　　“正榮地產(chǎn)正面對自身還債高峰期，所以必須要以借新還舊的方式，來繼續(xù)償還債務(wù)”

　　國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對《中國質(zhì)量萬里行》表示，“由于國內(nèi)銀行又不給房地產(chǎn)公司貸款，房企被迫采用海外美元債的融資方式，但這種方式成本和風(fēng)險都更加高。”

　　頻頻發(fā)債，融資逾130億元

　　11月6日，正榮地產(chǎn)發(fā)行了一筆于2023年到期，金額為3億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為9.15%。正榮地產(chǎn)在公告中表示，擬動用票據(jù)發(fā)行所得款項凈額再次撥付現(xiàn)有債項。經(jīng)《中國質(zhì)量萬里行》統(tǒng)計，正榮地產(chǎn)2019年以來發(fā)行優(yōu)先票據(jù)已有8次，融資達19.1億美元。

　　顯然，正榮地產(chǎn)融資規(guī)模和頻率相較上市年份都已大大增加，而優(yōu)先票據(jù)僅是其諸多融資方式中的一個。

　　將時間推至9月，上市公司全資子公司正榮地產(chǎn)控股股份有限公司以“償還債務(wù)”為由，完成向合資格投資者發(fā)行第一期金額為11億元的公司債券，期限為4年，利率為7.16%。之前的6月，正榮地產(chǎn)還發(fā)行一筆金額為2億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券，為“現(xiàn)有債務(wù)進行再融資”。

　　早于2018年，正榮地產(chǎn)先后于4月和11月分別發(fā)行了金額為24.21億元、10.84億元的資產(chǎn)支持證券。

　　據(jù)其2019年中報披露，今年上半年，正榮地產(chǎn)先后通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、優(yōu)先永續(xù)資本證券、銀團貸款、長租公寓專項債、資產(chǎn)支持證券、資產(chǎn)支持票據(jù)及進行股份配售，實現(xiàn)資本市場總?cè)谫Y金額逾130億元。

　　頻頻發(fā)債，上市公司融資成本也出現(xiàn)一定上升，由2018年中期的1.91億元增至2019年中期2.08億元，上漲8.5個百分點。

　　業(yè)績放緩，現(xiàn)金流緊張

　　比融資成本上升更可怕的是，正榮地產(chǎn)營收和業(yè)績增速在放緩。

　　2019年中期，上市公司實現(xiàn)營收136.48億元，實現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利9.33億元，分別僅增長10.83%和11.08%，這與其上市初期的高速增長“判若兩人”。要知道，2018年正榮地產(chǎn)業(yè)績增速為50.53%，就更不要說去年中期高達171.86%的高速增長了。

　　黃立沖表示，地產(chǎn)的業(yè)績一般要比預(yù)售樓的時候滯后1年，也就是說正榮2019年中期所體現(xiàn)的是2018年中期(早期)的預(yù)售，而那個時候市場已經(jīng)開始放緩。未來，其將體驗更差的一種市場環(huán)境，所以今后業(yè)績會再度放緩，甚至?xí)�是負增長。

　　期內(nèi)，正榮地產(chǎn)新增土地22幅，地價總額約為181.69億元。不難看出，上市公司在繼續(xù)快速擴張。據(jù)其披露，新增地塊逾90%位于強二線城市。

　　值得注意的是，快速擴張下，正榮地產(chǎn)在2018年稍稍轉(zhuǎn)好的現(xiàn)金流又重新惡化。2019年中期，上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-77.23億元。現(xiàn)金流之緊張，可見一斑。

　　此外，正榮地產(chǎn)的銷售毛利率也出現(xiàn)下滑。2019年中期，這一數(shù)值僅為20.32%，為2014年以來的最低值。在2018年業(yè)績發(fā)布會中，彼時，其副總裁、財務(wù)總監(jiān)陳偉健還表示“我們整個毛利率會逐步改善”。事實是，改善并沒有到來。

　　快速擴張，隱藏債務(wù)

　　正榮地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)軔于江西宜春。1998年，歐宗榮在福州創(chuàng)辦正榮集團后，第二年便成立了附屬公司江西房地產(chǎn)，并在宜春啟動首個房地產(chǎn)開發(fā)項目。2002年，正榮地產(chǎn)將業(yè)務(wù)拓展至南昌，開發(fā)了首個總建筑面積超過100萬㎡的項目—南昌正榮·大湖之都。

　　2005年、2007年，上市公司相繼將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展至莆田和福州。直到2013年，正榮地產(chǎn)才走出贛閩，進駐長三角，開啟了全國化布局。

　　上述舉措，立竿見影。據(jù)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)，2014年正榮地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額169億元。2015年，繼續(xù)以81.24%的增幅，實現(xiàn)銷售額306.3億元。過去兩年，上市公司的銷售額分別為701.53億元、1080.17億元，相應(yīng)增長78.5%和54%。不難發(fā)現(xiàn)，從百億銷售到千億，正榮地產(chǎn)用了只不過4年，足見其擴張之快。

　　據(jù)其2019年中報披露，截至6月30日，上市公司已投資布局長三角、環(huán)渤海、中部、西部、海西、珠三角等6大區(qū)域，落地上海、南京、蘇州、合肥等32座城市，土地儲備達2630萬㎡。

　　在高速擴張、密集發(fā)債的情況下，正榮地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率卻在逐年下降，已由2015年的89.4%降至2019年中期81.29%。凈負債率方面，更是由之前的326.2%降至77.07%。為什么?

　　數(shù)據(jù)來源：東方財富choice、《中國質(zhì)量萬里行》整理

　　據(jù)choice數(shù)據(jù)，2016年-2019年中期，正榮地產(chǎn)歸屬于母公司股東權(quán)益分別為79.75億元、81.79億元、135.29億元和139.42億元，相應(yīng)在股東權(quán)益中占比為88.71%、66.91%、55.27%和47.98%。一個事實已經(jīng)清晰地顯露，上市公司歸屬于母公司股東權(quán)益占比已降至50%以下。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析認為，上市公司歸屬于母公司股東權(quán)益占比出現(xiàn)斷崖式下降，這是正榮地產(chǎn)通過將控股子公司變?yōu)槁?lián)營子公司的形式，把大量的項目公司和子公司不予合并報表，從而將負債率一般較高的子公司和項目公司的負債移出表外來降低母公司的負債率。這類變動如果屬于真實的權(quán)益類調(diào)整也無可厚非，關(guān)鍵是正榮母公司權(quán)益變動和收益分配的調(diào)整并不同步，說明其有借助明股實債的形式隱藏負債之嫌。

　　房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟也表示，這是采用了一種會計處理方法，將項目部分股份轉(zhuǎn)給其他開發(fā)商或投資方，這樣就增加了少數(shù)股東權(quán)益，從而間接增加了股東權(quán)益，收到的轉(zhuǎn)讓款部分用于還債，這樣從兩方面降低了資產(chǎn)負債率。

　　這點在上市公司土儲權(quán)益占比也可以得到反映，2019年中期，正榮地產(chǎn)權(quán)益土儲為1496.76萬㎡，在總土儲中占比56.81%。

　　黃立沖告訴《中國質(zhì)量萬里行》，一個公司的控股股東權(quán)益比例減少，其他股東權(quán)益、非控股股權(quán)權(quán)益增加，那么被合并到上市公司的債務(wù)就會減少。現(xiàn)在有很多地產(chǎn)商都是采用少數(shù)股東權(quán)益，然后用一個回購約定的方式來進行靈活處理，直到是導(dǎo)致債務(wù)在表面上有所降低。但是，實際上真的有多大，所負擔(dān)風(fēng)險是不是比上市公司直接控制那個項目的情況下更加低，這個不好說。

　　雖然，2019年中期，正榮地產(chǎn)資產(chǎn)負債率已降至81.29%，但負債水平還是相當(dāng)高。如果上市公司有大量非控股權(quán)益的話，那么就說明其有相當(dāng)部分的債沒有被合并到公司財務(wù)賬上。可以理解為，這是隱藏債務(wù)的一種做法，黃立沖如是表示。

　　對于正榮地產(chǎn)將采取哪些計劃使業(yè)績增速回歸至上市初期水平，以及今后將如何來改善持續(xù)緊張的現(xiàn)金流?《中國質(zhì)量萬里行》已發(fā)函至上市公司，截至發(fā)稿，尚未得到回復(fù)。