中國房產質量周報第六十三期：“第二支箭”落地 民營房企融資迎拐點
2022-11-14 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第63期發布。
11月7日至11月13日，中國房產質量周報全網監測房產領域的要聞報道，監測發現，在中央政策層面，11月11日，央行、銀保監會聯合發布254號文《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從支持融資穩定市場主體、“保交樓”促進購房者信心恢復以及支持個人購房信貸帶動市場銷售等方面提出16條具體措施支持房地產市場平穩健康發展。11月9日，中債增公司發布《關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》，為加大對民營房地產企業增信服務力度，意向民營房地產企業可填寫《項目需求意向表》提出增信需求。此次政策對于房企后續融資或資金面的改善具有積極的作用和意義。
地方政策上，11月8日，北京發布了《關于加強亦莊新城臺馬地區商品住房管理的通知》，政策明確，劃歸北京經濟技術開發區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區商品住房執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定。此次政策調整后，將優化和改善經開區住房供需關系，更好地促進區域內的“職住平衡”。
在房企層面，本周，招商蛇口、金地、中國金茂、龍湖等頭部房企披露2022年前十月銷售業績，由于行業持續下行，市場信心尚未完全恢復，購房者觀望情緒濃厚，房企銷售總額依然保持降勢。在融資端加大力度、設立保交樓專項貸款等一系列政策利好加持下，預計房企四季度銷售表現會優于前三季度。
本周行業內關注度較高的熱點話題為“第二支箭”落地，民營房企融資迎拐點。11月8日，銀行間市場交易商協會發布信息，支持民營企業健康發展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)。“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。即通過提高信用，降低金融機構面臨的風險，從而改善民營房企的融資情況。
【一周要聞】
央行、銀保監出臺“十六條”措施 支持房地產平穩健康發展
11月11日，央行、銀保監會聯合發布254號文《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。《通知》包含十六項具體舉措，從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展。具體包括：穩定房地產開發貸款投放;支持個人住房貸款合理需求;穩定建筑企業信貸投放;支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期;保持債券融資基本穩定;支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款;做好房地產項目并購金融支持;優化租房租賃信貸服務;拓寬租房租賃市場多元化融資渠道等。監管部門釋放重磅利好，對修復市場信心將起到積極作用。
中債增進加大對民營房企增信融資服務力度
11月9日，中債增公司發布《關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》，指出為加大對民營房地產企業增信服務力度，意向民營房地產企業可填寫《項目需求意向表》提出增信需求。此外，通知指出，中債增公司將在收到郵件后3個工作日內予以郵件反饋，表明支持措施將高效開展。此次政策積極響應了交易商協會的“第二支箭”政策，對于房企后續融資或資金面的改善具有積極的作用和意義。值得注意的是，《項目需求意向表》明確列出的5種“擬提供的風險緩釋方式”均需要資金費用、資產、信用資源等作為條件支持，僅部分企業有條件申請支持。
北京住建委：臺湖、馬駒橋地區執行經濟技術開發區商品住房政策
11月8日，北京發布了《關于加強亦莊新城臺馬地區商品住房管理的通知》，政策明確，經市政府批準，自本通知發布之日起，劃歸北京經濟技術開發區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區(約78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定。此次政策調整后，一方面強化經開區對亦莊新城臺馬地區規劃建設管理，提升治理能力，同時保持區域商品住房政策一致性。另一方面，能優化和改善經開區住房供需關系，更好地促進“職住平衡”，符合北京市政策導向。
外資加速布局中國房地產市場
凱德投資近日成立兩支在岸人民幣基金，即凱德投資中國產業園核心型人民幣基金I期和II期，兩支基金總規模約40億元，將聚焦投資于中國的產業園項目。11月7日，普洛斯宣布普洛斯中國收益基金VI完成募集，規模達76億元人民幣，將投資中國19個城市的20處物流園區，可租賃面積約213萬平方米。11月8日，私募巨頭黑石旗下龍地宣布，即將完成對粵港澳大灣區內面積約28萬平方米現代倉庫的收購。據機構統計，今年以來外資企業加速在中國布局項目，涉及寫字樓、商業CBD中心、長租公寓、物流園區、舊城改造等多個領域。外資加速布局中國房地產市場，一方面是因為當前行業資產價格較低，具有潛在的盈利價值，另一方面則是外資看好中國房地產行業持續發展的潛力。
多家房企披露前十月銷售業績 銷售額仍保持降勢
本周，多家房企披露前十月銷售業績。招商蛇口披露，前十月累計實現簽約銷售金額2265.46億元，同比減少12.02%。金地披露，前十月累計簽約額1833.9億元，同比下降25.21%。中國金茂披露，前十月累計取得簽約銷售金額共計1231.80億元，累計簽約銷售建筑面積約613.4萬平方米。龍湖披露，前十月累計實現總合同銷售金額為1657.7億元，合同銷售面積1029萬平方米。遠洋集團披露，前十月累計協議銷售額約786.3億元，累計協議銷售樓面面積約486.7萬平方米。首開股份披露，前十月累計實現簽約金額733.98億元，同比降低26.89%。世茂集團披露，前十月累計合約銷售總額約729.9億元。雅居樂披露，前十月累計預售金額合計為577.7億元，同比下降48.94%。合景泰富披露，前十月錄得預售額432.2億元，同比下降49.8%。
【熱點話題】
“第二支箭”落地 民營房企融資迎拐點
11月8日，銀行間市場交易商協會發布信息，支持民營企業健康發展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)。
所謂“三支箭”的政策組合，是從信貸、債券、股權三個融資渠道支持民營企業拓展融資。
此前，由于樓盤停工、爛尾及其引發的影響導致購房者謹慎情緒上升，房企銷售額不斷下降，金融機構出于風控考慮，對房企停貸、抽貸。“第二支箭”政策，可以有效改善這種局面。政策指出，“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。即通過提高信用，降低金融機構面臨的風險，從而改善民營房企的融資情況。
從發行規模來看，“第二支箭”預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。
“第二支箭”的受理發行規模也在擴大。截至目前，交易商協會已受理龍湖200億元儲架式注冊發行。此外，保利發展公告稱，銀行間交易商協會債務融資工具獲準注冊，合計100億元。新城控股公告稱，擬向中國銀行間市場交易商協會申請新增150億元債務融資工具注冊額度。房企發債規模，是之前示范性房企發債規模的10至20倍。
從發行方式來看，此次“第二支箭”的發行由央行再貸款提供資金支持，本質上是央行提供額外的信用注入，在民企債券中加入“保險”。若民營企業發生債務違約，債權人仍可以從信用風險緩釋工具賣出方或擔保方獲得償付，從而提升市場對民營企業債券的偏好。
此外，“第二支箭”支持房企沒有名單限制，目前有多家民營房企在溝通對接發債注冊意向，后續將有多家民營房企增信發債迅速落地。
【標桿項目】
11月7日至11月13日，中國房產質量周報基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關注度較高的五個品質標桿項目，包括招商璽家園、中海和平之門、仁恒海上源、華發橫琴府和杭與城。 
在本周標桿項目中，杭與城關注熱度較高。杭與城基于以軌道交通和綠色公園為介質的“TOD+POD超前雙核”規劃理念，建立未來社區地上、地下多維交通、商務商業系統和綠化系統。項目總建筑面積約90萬方，涵蓋約37萬方品質住宅、約13萬方集中商業、超200米地標寫字樓、五星級人才公寓、幼兒園等。杭與城還建立了“5個約5分鐘”交通體系，將住宅、學校、寫字樓和商業之間，地上和地下通道連通，輕松實現產城人融合的未來城市生活場景。
【輿情風險】
在項目輿情方面，本周中國質量萬里行共收到36條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出5個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周輿情風險較高的項目分別為金沙樂府、金科郡、中建錦瀾壹號、禹洲朗廷灣和隆騰凌云府，涉及的開發商包括寶鑫控股、金科股份、中國建筑、禹洲集團和成都隆騰投資集團，涉及的問題包括混凝土強度不合格、長期停工、交房時存在質量問題、開發商拖延整改、逾期交付等。
在房企輿情層面，本周中國質量萬里行全網監測后發現輿情風險較高的房企包括中南建設、龍光集團、正榮地產、港龍中國和中梁控股，涉及輿情事件包括公司宣告暫不支付本金2.5億美元債利息、遭債權人提出清盤呈請、未償還到期債務構成違約事項、控股股東所持部分股份被強制出售、暫停支付境外債務項下所有應付本金和利息。
免責聲明：本報告僅供參考，中國房產質量周報研究室不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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