國內首單家居賣場CMBS成功發行，紅星美凱龍資產證券化提速

2017-09-26 16:13:00 紅星美凱龍點擊：次

　　國內首單家居賣場CMBS(商業地產抵押貸款支持證券)落地，紅星美凱龍資產證券化創新再下一城。

　　近日，“紅星美凱龍家居賣場資產支持專項計劃一期”獲得上海證券交易所擬同意掛牌轉讓的無異議函，并于2017年9月22日發行成功。該產品由長城證券擔任管理人并獨家擔任主承銷商，托管銀行為招商銀行蘇州分行，發行規模24億元，期限18年，分為優先A、優先B兩檔。其中優先A檔三年期預期收益率5.0%/年，創造了近期資產證券化產品發行利率新低。

　　該產品的基礎資產是位于上海和天津核心區域的兩棟家居賣場，優質物業資產和優秀管理人的強強聯合，吸引了國內主流銀行、險資、券商等眾多機構投資者的踴躍參與。

　　家居賣場CMBS破冰

　　CMBS是不動產證券化的創新融資方式，將單個或多個商業物業的抵押貸款組合包裝構建底層資產，以證券形式向投資者發行。

　　CMBS突破了傳統的銀行貸款限制，并有物業資產抵押支持，通過結構化處理未來現金流，可突破原始權益人本身的信用等級。在獲得更低融資成本的同時，CMBS也保留了對物業資產的所有權，可享有未來物業資產的價值升值空間。

　　紅星美凱龍(01528.HK)CMBS項目為長城證券在商業物業證券化領域的旗艦新秀，同時這也是國內首單家居賣場CMBS，標志著紅星美凱龍在中央供給側結構性經濟改革背景下，積極發揮自身持有物業和資本市場的經驗和優勢，推動商業物業的金融創新。

　　該CMBS產品中作為基礎資產的2個商業物業項目有共同特點：地理位置優越(一二線城市的核心商圈);持續高出租率;商業物業項目的承租人均為國內外著名家居品牌，租金穩定，且預測未來租金現金流將持續改善;專項計劃存續期間每年EBITDA對優先A類資產支持證券本息兌付的覆蓋倍數均在1倍以上，形成超額覆蓋。

　　此次紅星美凱龍試水國內首單家居賣場CMBS產品，預示著旗下眾多一二線城市的優質商場物業將開啟全新的融資方式，可滿足商業物業發展所需的長期資金，有力提高商場的經營水平和最大化提升商業物業的價值。

　　資產證券化疾行

　　提及商業物業的證券化，人們通常會想到REITs。REITs是讓商業物業的權益證券化并流動起來，而CMBS則將商業物業的債項工具證券化并流動起來。

　　就在前幾日，紅星美凱龍成功發行國內家居行業首個“類REITs”計劃——“暢星-高和紅星家居商場資產支持專項計劃”，項目總規模為26.5億元。

　　類REITs和CMBS產品的成功發行給紅星美凱龍帶來新的機會，將開啟和加速推動萬億商業物業金融化時代的到來。業內人士指出：優良的商業管理、物業管理帶來的經營績效，會通過商業物業金融化更加準確地體現。