調(diào)控政策效果打折“五大問題”亟待解決

　　采訪中，有關分析人士表示，南昌樓市之所以反彈較快，與幾大關系嚴重失衡有重要關系，這些問題如果繼續(xù)存在，再強的調(diào)控政策效果都要遭遇“打折”。

　　一是供求關系長期嚴重失衡，剛性購房需求遭壓制。南昌市房地產(chǎn)協(xié)會會長王天柱說，相比同類規(guī)模的城市長沙，城鎮(zhèn)人居可支配收入低于全國平均水平、也低于長沙市的南昌市房價均價高過長沙上千元，主要原因是供需長期嚴重失衡，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資占比僅為12%左右，遠低于其它省會城市20%至25%的比例。

　　根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)有關數(shù)據(jù)，去年，南昌商品房銷售面積300余萬平方米，全年新增供應量僅200多萬平方米，“入不敷出”；今年以來的新增供應量仍然不及銷售量，目前可售商品房住宅房源不足100萬平方米，而且其中不少是性價比低的、長期轉(zhuǎn)存下來的。    

　　二是土地供應長期嚴重偏少。分析人士發(fā)現(xiàn)，近年來，很多城市在土地供應上，遵循的是“不飽和供應”原則，土地市場始終處于饑餓狀態(tài)，這一技巧可以讓地價保持在適度偏高的水平上，又能保障獲取一定比例的土地出讓凈收益。去年，全國計劃供應住房用地18.47萬公頃，各地政府只完成原計劃供地的68%。建議加大土地在全年均衡投放的監(jiān)管力度，減少房企無地可買的焦慮，使地價在合理價位，有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　三是戶型結構嚴重不合理。值得關注的是，國家早就規(guī)定不能建別墅，但是目前在南昌建別墅現(xiàn)象仍較普遍，并且高檔住宅頻出。記者5月份在萬科青山湖采訪了解到，新開盤的全部是180至240平方米的大戶型，均價18000元/平方米，銷售經(jīng)理告訴記者“依然暢銷”。

　　四是南昌保障房建設積極性不高，量偏少，對市場調(diào)控作用微弱。作為省會城市的南昌，今年廉租房、經(jīng)適房、公租房三類保障房的建設目標任務是11371套，遠不及九江、贛州的27815套和37426套。值得注意的是，夾心層人數(shù)最多的南昌今年才有公租房建設，而且數(shù)量僅3253套，其中政府統(tǒng)建900套，7所高校自建2353套，十二五期僅建1萬套。而九江、贛州的公租房建設僅今年就分別是17212套、21351套。

　　五是南昌跟隨其它城市，在執(zhí)行限購令時“從輕”選擇，非限購區(qū)域價格“飛漲”，變相加重群眾漲價預期。分析人士認為，國八條規(guī)定，限購政策在“行政區(qū)”執(zhí)行，本應包括四縣的行政區(qū)，但是，目前限購只在南昌市本級行政區(qū)。而實際上，新建縣、南昌縣與南昌市區(qū)界線早已模糊，很多供政府部門職工集體購買的“定向樓盤”在這些區(qū)域，目前，這些地區(qū)房價漲勢很快。專家建議，限購要徹底，不能讓非限購地區(qū)走“先漲價后調(diào)控”的老路。(記者 李美娟 程迪)