央行銀發(fā)[2012]142號(hào)文件首頁(yè)

　　100萬(wàn)20年7折房貸

　　等額本息方式還貸

　　利息共可少交28萬(wàn)

　　近期多地出現(xiàn)房貸利率優(yōu)惠，不過(guò)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為利率變化與房?jī)r(jià)漲跌無(wú)直接關(guān)系。

　　時(shí)隔兩年后，中國(guó)人民銀行（央行）重提“7折”房貸。記者昨日拿到的材料顯示，央行已于6月7日下發(fā)文件，要求商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管央行重提7折利率，但隨著利率市場(chǎng)化大門(mén)開(kāi)啟，銀行利潤(rùn)空間縮小，市民要想享受到7折甚至8折利率將更加不可能。

　　7折房貸利率再提

　　央行7日下發(fā)銀發(fā)[2012]142號(hào)文件(特急)。這份6頁(yè)的材料在第2頁(yè)中明確提出，“放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大至0.8倍，個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。”在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的當(dāng)口，央行的這一表述格外引人關(guān)注。

　　分析人士指出，央行此前雖通過(guò)窗口指導(dǎo)要求銀行統(tǒng)一對(duì)首套房貸利率打8.5折，但并未明文取消過(guò)7折利率。也就是說(shuō)，理論上7折個(gè)人房貸利率一直存在。

　　一位地方銀監(jiān)局的人士也指出：“我們和央行從未發(fā)文廢止過(guò)早前的7折優(yōu)惠‘底線’，理論上仍可以對(duì)首套房貸利率最低打7折。不過(guò)，商業(yè)銀行會(huì)根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)控制而做出調(diào)整。”

　　分析人士表示，近兩年，在實(shí)際操作中個(gè)人房貸7折利率銷聲匿跡，是基于銀行自身的考慮。一方面，由于企業(yè)信貸需求旺盛，銀行議價(jià)空間大，在信貸資源有限的情況下，銀行更傾向于給綜合收益率高的公司貸款。另一方面，7折貸款利率大大縮窄存貸款利差，銀行不賺錢(qián)，自然無(wú)動(dòng)力去做。

　　一位銀行業(yè)內(nèi)人士算了筆賬，就拿去年來(lái)說(shuō)，五年以上的中長(zhǎng)期貸款利率為7.05%，如果打7折，貸款年利率為5%左右。“但去年銀行資金流動(dòng)性不足，有的理財(cái)產(chǎn)品年化收益率到了6%，比貸款利率還高。銀行要真這么做，就虧死了。”

　　可見(jiàn)的是，銀行取消個(gè)人房貸利率7折優(yōu)惠要回溯到2010年。2010年4月，房地產(chǎn)調(diào)控正式打響。此后，新國(guó)十條、國(guó)八條等調(diào)控政策相繼出臺(tái)。2010年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)曾聯(lián)合發(fā)文強(qiáng)調(diào)“差別化的住房信貸政策”，即暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；首套房首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。此后，各家銀行幾乎在同一時(shí)間取消了7折利率優(yōu)惠，統(tǒng)一給首套房貸利率最低8.5折。

　　值得注意的是，無(wú)論是新國(guó)十條還是國(guó)八條，只規(guī)定了首套房的首付成數(shù)，而并未對(duì)首套房貸利率作出限制，也從未要求首套房利率最低8.5折。

　　存款利率可低于基準(zhǔn)利率

　　央行的文件指出，“允許金融機(jī)構(gòu)存款利率上浮，存款利率浮動(dòng)區(qū)間由基準(zhǔn)利率的（0,1]倍調(diào)整為（0,1.1]倍。以一年期存款利率為例，存款基準(zhǔn)利率調(diào)整后，金融機(jī)構(gòu)可在0-3.575%的區(qū)間內(nèi)自主確定一年期存款利率。”由于一年期存款基準(zhǔn)利率為3.25%，這意味著，商業(yè)銀行不僅可以將存款利率高于基準(zhǔn)利率，也可以根據(jù)自身需要低于基準(zhǔn)利率。

　　可見(jiàn)的是，目前這一現(xiàn)象在外資銀行比較明顯。早報(bào)記者從花旗銀行（中國(guó)）的網(wǎng)站上了解到，該行的人民幣定期存款利率分別為，3月期3.1%，6月期3.3%，一年期3.5%，二年期1%，三年期1.1%。

　　渣打銀行（中國(guó)）網(wǎng)站上的利率表則顯示，3個(gè)月定期存款利率為2.85%，6個(gè)月期定期存款利率為3.05%，一年定期存款利率為3.25%，二年定期存款利率為4.1%，三年定期存款利率為1.6%，五年定期存款利率為1.7%。

　　相比之下，國(guó)有五大行的二年、三年和五年期定期存款利率分別為4.1%、4.65%和5.1%，與央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率保持一致。與之相比，花旗銀行沒(méi)有五年期定期存款，二年期和三年期定期存款遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)利率。盡管渣打銀行的二年期定期存款利率為央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率，但三年期和五年期定期存款利率大大低于基準(zhǔn)利率。

　　一位外資銀行人士指出，這和這兩家銀行的資產(chǎn)負(fù)債表有關(guān)，它們由于中長(zhǎng)期貸款需求少，因此相應(yīng)期限的存款也吸納得少。

　　但他同時(shí)指出，這種現(xiàn)象并不會(huì)普遍，“沒(méi)有銀行會(huì)愿意放棄吸引存款的，畢竟存款是銀行最重要的血液，存款利率不會(huì)輕易低于基準(zhǔn)利率的。”

　　央行在此份文件中還指出，要加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)利率政策執(zhí)行情況的監(jiān)測(cè)和指導(dǎo)，做好對(duì)利率競(jìng)爭(zhēng)秩序的規(guī)范和引導(dǎo)；在繼續(xù)做好存貸款利率監(jiān)測(cè)報(bào)備工作的同時(shí)，建立存款浮動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)制度，全面掌握轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)利率政策執(zhí)行情況，要做好對(duì)轄內(nèi)社會(huì)各界關(guān)于利率政策的宣傳、解釋和培訓(xùn)工作，確保基準(zhǔn)利率及利率浮動(dòng)區(qū)間調(diào)整工作的平穩(wěn)實(shí)施。

　　房?jī)r(jià)走高預(yù)期再升溫

　　除了央行重提房貸利率最低為0.7倍，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的另一則消息也讓很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)再度上漲。

　　銀監(jiān)會(huì)此前發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）中將個(gè)人住房抵押貸款首套和二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一規(guī)定為50%。這給予銀行在房貸業(yè)務(wù)上更多的想象空間。

　　對(duì)此，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，目前首套房和二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重“一視同仁”，是銀行從鼓勵(lì)消費(fèi)貸款角度出發(fā)作出的調(diào)整。銀行下調(diào)二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，意味著在操作二套房貸款審批時(shí)可能比原來(lái)順利。

　　銀監(jiān)會(huì)國(guó)際部國(guó)際監(jiān)管政策處處長(zhǎng)王勝邦在接受媒體采訪時(shí)表示，經(jīng)過(guò)多次修改后的《管理辦法》原則上將保持推動(dòng)國(guó)內(nèi)銀行信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)，在個(gè)人貸款方面，住房貸款所占比例較大，在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸的同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)仍然繼續(xù)鼓勵(lì)銀行對(duì)個(gè)人房貸的投放力度。

　　但郭田勇同時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前宏觀調(diào)控下，政府對(duì)二套房購(gòu)買(mǎi)者的調(diào)控力度并未降低，目前各家銀行對(duì)二套房貸款的政策并未改變，仍按基準(zhǔn)利率上浮1.1倍執(zhí)行，首付比例為六成，在利率上沒(méi)有太多可以操作的優(yōu)惠空間。

　　發(fā)改委辟謠“政策松綁”

　　就在央行重提首套房貸款7折利率的同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委新聞辦公室昨日發(fā)布聲明稱，有關(guān)前期媒體“發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報(bào)道純屬捏造。

　　前期媒體報(bào)道稱，“發(fā)改委內(nèi)部人士表示，受外部經(jīng)濟(jì)影響，再加上房地產(chǎn)政府引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空，給經(jīng)濟(jì)回落帶來(lái)的壓力越來(lái)越大，政府有意通過(guò)集中放項(xiàng)目來(lái)提振經(jīng)濟(jì)。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，通脹可能比通縮更好應(yīng)對(duì)，此次開(kāi)閘放項(xiàng)目，意在拉動(dòng)快速回落的經(jīng)濟(jì)。如果這些方法還是不行，那么未來(lái)不排除給地產(chǎn)項(xiàng)目‘開(kāi)口子’。”

　　◎鏈接

　　7折房貸開(kāi)始于3年前

　　2009年，房貸7折優(yōu)惠開(kāi)始執(zhí)行，當(dāng)時(shí)正值金融危機(jī)后，樓市一片蕭條，銀行房貸普遍打7折。

　　2010年，樓市調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，上半年銀行陸續(xù)取消7折優(yōu)惠。11月，監(jiān)管部門(mén)發(fā)出口頭通知，要求銀行一律執(zhí)行最低8.5折優(yōu)惠。

　　2011年，首套房貸利率上浮更成為一種常態(tài)。

　　2012年，隨著樓市調(diào)控成果的逐步顯現(xiàn)，房貸利率優(yōu)惠又開(kāi)始出現(xiàn)放松跡象。