人們一直期待公布的房地產(chǎn)業(yè)成本，終于有愿意“吃螃蟹”者站出來(lái)公開(kāi)了。7月上旬，位于杭州市濱江區(qū)的“錢塘帝景”樓盤在開(kāi)盤之際公布開(kāi)發(fā)成本，果然引來(lái)普遍關(guān)注。
新華社記者跟進(jìn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公布樓盤開(kāi)發(fā)成本引發(fā)轟動(dòng)現(xiàn)象的背后，既體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的社會(huì)信任度缺失之殤，也有政府部門在增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)透明度方面缺乏作為之痛。
開(kāi)發(fā)商“真誠(chéng)”地忽悠一下大家？
7月上旬，杭州“錢塘帝景”樓盤開(kāi)盤發(fā)售的有兩幢樓，其中，毛坯交付的6號(hào)樓均價(jià)為27500元／平方米，精裝修的2號(hào)樓均價(jià)為32500元／平方米。開(kāi)發(fā)商公布了6號(hào)樓的成本：土地使用權(quán)取得費(fèi)5674元／平方米，住宅開(kāi)發(fā)成本5665元／平方米，期間費(fèi)用包括管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)和銷售費(fèi)為2232元／平方米，預(yù)期利潤(rùn)6525元／平方米，稅金7404元／平方米。
開(kāi)發(fā)商公布成本沒(méi)兩天，就有網(wǎng)友把上述成本組成貼上“住在杭州網(wǎng)”，邀請(qǐng)大家“圍觀”。隨后，新華網(wǎng)、新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)等眾多網(wǎng)站紛紛在首頁(yè)醒目位置轉(zhuǎn)載相關(guān)媒體報(bào)道，引發(fā)了更多網(wǎng)友關(guān)注。網(wǎng)友“sleetzhu”跟帖說(shuō)：“勇氣可嘉。不管是逗你玩還是被噴死。”網(wǎng)友“north0312”表示：“除了土地取得費(fèi)用比較可信，其他都水得不行。”
網(wǎng)民質(zhì)疑的首先是開(kāi)發(fā)成本即建安費(fèi)用高達(dá)5665元／平方米。“即便是超高層公寓也不需要五千多元的建安費(fèi)吧？開(kāi)發(fā)商是在往樓面上貼金嗎？”署名“gcg2008”的網(wǎng)友問(wèn)。網(wǎng)友“tiantiananABC”說(shuō)：“建安5000，這樣看來(lái)，全國(guó)600多個(gè)城市、2000多個(gè)縣，至少有一半以上是開(kāi)發(fā)商倒貼賣房的。雷鋒無(wú)處不在。”
有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，不同項(xiàng)目之間的建安成本差距非常大，很難說(shuō)得清楚。一般來(lái)說(shuō)中高端高層公寓的建安成本在3500元／平方米左右，“錢塘帝景”45層，屬于超高層建筑，超高層的建安成本會(huì)比高層高上800-1000元／平方米左右。而景觀、外墻等因素，因?yàn)闃潜P還沒(méi)有交付，最后配置怎么樣還很難說(shuō)，這是一個(gè)說(shuō)不清道不明的空間。
開(kāi)發(fā)商公布的稅金7404元／平方米，也是網(wǎng)友認(rèn)為“摻水”較多的一塊成本。網(wǎng)友“人民安康”說(shuō)：“嘿嘿，水分造假厲害，強(qiáng)烈要求稅務(wù)部門按以上稅金收錢。”記者聯(lián)系上杭州市地稅局希望了解開(kāi)發(fā)商稅金構(gòu)成情況，對(duì)方拒絕接受采訪，表示“開(kāi)發(fā)商還沒(méi)到繳稅的時(shí)候”，“地稅部門算不出相應(yīng)稅費(fèi)”。
網(wǎng)友“嗜血薩滿”留言說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商想強(qiáng)調(diào)一下性價(jià)比，所以試圖真誠(chéng)地忽悠一下大家，并且很真誠(chéng)地在各個(gè)數(shù)據(jù)上摻了點(diǎn)水。如此而已。”
房地產(chǎn)業(yè)逐漸遠(yuǎn)離暴利行業(yè)？
“錢塘帝景”自曝開(kāi)發(fā)成本中，“預(yù)期利潤(rùn)”為6525元／平方米，占銷售價(jià)格的比例為23.7%。一些業(yè)內(nèi)人士發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，目前杭州的新樓盤，上市公司普遍利潤(rùn)在20%左右，非上市公司約為25%，一個(gè)項(xiàng)目，兩年時(shí)間，利潤(rùn)率不算高。因此，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸遠(yuǎn)離暴利行業(yè)。
7月中下旬，杭州一位沒(méi)有透露姓名的開(kāi)發(fā)商在媒體上發(fā)表觀點(diǎn)稱，以杭州城北即將開(kāi)盤的“華盛達(dá)閱城”為例，均價(jià)14000-18600元／平方米。除了房屋本身的建設(shè)成本，加上整個(gè)小區(qū)的所有園區(qū)配套完成，這個(gè)樓盤每平方米的建安成本起碼在6000元以上。再加上各種稅費(fèi)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)總成本在1.4萬(wàn)元／平方米以上。因此，預(yù)計(jì)利潤(rùn)率“最多”在20%左右。
但是網(wǎng)友的感受不太一樣。網(wǎng)友“gbwzju”就認(rèn)為，“感覺(jué)暴利啊！每套房能賺60多萬(wàn)啊！而且這個(gè)成本還有很多水分。”網(wǎng)友“tsliucp”說(shuō)，看了這本菜單(“錢塘帝景”公布的成本)，真是咱老百姓命苦。一套房子(100平方米，總價(jià)270萬(wàn)元-280萬(wàn)元)，大家都知道建筑的成本約30萬(wàn)-40萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商要賺去60多萬(wàn)，政府土地要收60萬(wàn)，還要收60多萬(wàn)的管理稅費(fèi)，其余的還有說(shuō)不清的60萬(wàn)……寧愿相信現(xiàn)實(shí)的殘酷，也不要相信世界的美好。
網(wǎng)友“l(fā)cl678”發(fā)帖引用了商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院專家梅新育的觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利“眾所周知”，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)更是暴利驚人，成為造就中國(guó)大陸億萬(wàn)富翁的最大溫床，在中國(guó)大陸的各類富豪榜上，房地產(chǎn)富豪們始終占居著顯赫的地位。由于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)信息高度不透明，其對(duì)外宣稱的利潤(rùn)數(shù)據(jù)并不靠譜。
如何才能不讓開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)“躲貓貓”？
網(wǎng)友“嘻嘻哈哈129”搜集網(wǎng)上的資料發(fā)現(xiàn)，早在2005年，江蘇省物價(jià)局就曾通知要求各地物價(jià)部門建立商品住宅社會(huì)成本監(jiān)審制度，承諾定期測(cè)算并公布商品住宅的社會(huì)平均成本。物價(jià)局工作人員還表示，相關(guān)費(fèi)用信息多已公開(kāi)，房?jī)r(jià)成本的測(cè)算從技術(shù)層面解決并不難。可是，這一規(guī)定為什么沒(méi)有執(zhí)行下去？
網(wǎng)友“紅米飯2009”在網(wǎng)上留言說(shuō)，房?jī)r(jià)不斷上漲，房?jī)r(jià)中的成本是個(gè)謎。不但老百姓不知道，政府也不管，更不要說(shuō)向社會(huì)公布，開(kāi)發(fā)商說(shuō)這是他們商業(yè)秘密誰(shuí)都不能管。于是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)成本“躲貓貓”現(xiàn)象。
也有網(wǎng)友認(rèn)為公布成本對(duì)于控制房?jī)r(jià)意義不大。這位網(wǎng)友舉例說(shuō)，藥品成本早就公布過(guò)了，一盒抗生素成本2塊錢，出廠價(jià)3塊5，批發(fā)價(jià)7塊，經(jīng)過(guò)醫(yī)藥代表一推銷，醫(yī)院賣你28塊，怎么，你不服氣？那好，別來(lái)看病了。
更多的網(wǎng)友則認(rèn)為，政府不能剝奪房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)權(quán)，但老百姓有知情權(quán)，政府部門通過(guò)監(jiān)測(cè)和公布商品房的成本，有助于促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的合理形成。有網(wǎng)友轉(zhuǎn)貼專業(yè)人士的觀點(diǎn)說(shuō)，房地產(chǎn)成本摸底的價(jià)值底線，就是全面厘清各種利益因素所占房地產(chǎn)成本比例，弄清楚哪些成本是由于體制弊端所造成，哪些成本是地方稅費(fèi)過(guò)多所導(dǎo)致，哪些成本又純粹來(lái)自于房產(chǎn)商利欲熏心制造的虛假泡沫，還有哪些成本是在正規(guī)稅費(fèi)之外的灰色交易所致。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在暴利和信息不透明十分明顯。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題是，一些政府部門“越位”和“缺位”的問(wèn)題都較突出。現(xiàn)在房地產(chǎn)的定價(jià)機(jī)制，基本上由開(kāi)發(fā)商單方面說(shuō)了算。合理的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，前提是信息充分公開(kāi)，沒(méi)有這個(gè)前提，定價(jià)機(jī)制就有問(wèn)題。讓公眾了解開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商了解土地市場(chǎng)等各種信息，各方就都能更理性地判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)就能更趨理性。(徐伊、胡作華）
