沿著漢施公路，頭尾間隔不超7公里，赫然駐扎了3家占地面積均超過千畝的大型現代鋼鐵物流園，三園區總占地面積多達6000畝左右。在武漢市陽邏區，一條普通的公路正因為鋼鐵物流而在業內聞名。

但奇怪的是，園區戴的是鋼鐵物流的“帽子”，但從2008年運行至今，鋼鐵企業的入駐率并不高，反之，園區開發商以“配套”名義建設的商鋪、寫字樓正在成為其對外力推的銷售熱點。

無獨有偶，一沙鋼內部人士也透露，公司規劃的占地面積達3000畝的沙鋼的玖隆鋼鐵物流園也正在規劃建設高達30層的玖隆大廈，此外，還有一批住宅產品。

“表面上是興建鋼鐵物流園，但圈地的嫌疑更大。”11月15日，一位接受本報記者采訪的武漢資深地產人士表示，這種物流園以配套的名義，建設商鋪、寫字樓甚至還有住宅，并均對外銷售，這部分銷售的資金能作為其后期項目的運作資金。

此外，借助于地方政府招商引資的系列優惠，推高地價后，還能坐收土地升值的收益，而這種商業模式，已然成為全國各地諸多鋼鐵物流園項目投資熱潮的誘因。

“走樣”的園區

與鋼鐵有關的業務則少量存在或仍然停留在規劃圖紙上

從武漢市黃陂區的武湖農場向著陽邏方向，沿著漢施公路前行，首先看到的是中國長江金屬交易中心（以下簡稱長江金屬）。只見項目臨公路一面，已興建起諸多暗褚色的建筑，樓高2層或5層，另有2棟20層左右的高層建筑也十分搶眼。

銷售中心的售樓員告訴記者，這是項目規劃的商務區，而這些建筑屬于寫字樓范疇，正在對外出售，售價4280元/平方米。

這種現象不是個案。記者來到臨近的華中鋼鐵交易中心（以下簡稱華中鋼鐵）及華融鋼貿商貿物流交易中心（以下簡稱華融鋼貿），臨街一面的地塊，均被規劃或已建成商鋪和寫字樓，正在對外出售。而在三項目的長期規劃中，都還有部分住宅項目。

但與鋼鐵有關的業務則少量存在或仍然停留在規劃圖紙上。長江金屬售樓員坦言，去年8月項目的貨場正式開業，但至今每月也只有萬把噸的吞吐量。而在華融鋼貿的底下鋼鐵交易中心里，記者看到偌大的倉庫中，只有不到1/10的倉庫有少量貨品堆放。

售樓員們將生意的蕭條解釋為受鋼市低迷所累，且鋼材交易主要依靠鐵路，但目前，規劃中的鐵路，要由政府牽頭興建，待其建成后，項目的鋼鐵業務方面的規劃才會大力推進實施。

這些以工業名義拿下的地塊，卻仍然得到了土地證和產權證的分割辦理，也就是說，從購房者的角度來說，這是一個正常的房地產開發項目。

“這些項目的土地性質是可以變更的。”一位物流業資深人士解釋，根據相關法規，每個物流園項目都會被允許有10%-15%的園區用地可用于辦公、商業、住宅等配套設施。而根據國土資源部的相關規定，配套設施的范圍僅為總用地7%左右。

上述物流業人士指出，初批土地時，地塊一般是工業用地，若需要對外出售，辦理兩證，則需要更改土地性質，也就需要更改規劃。不過，作為當地政府重點引進的招商引資項目，不管是在最初的協議中，還是在今后的更改土地性質中，他們都會得到相應的綠燈放行。

“其實，動輒幾千畝的物流園的開發，投入的資本十分龐大。”上述地產人士解釋，物流園一般地處開發新區，土地成本比成熟地塊少，此外，當地政府給予一定優惠后，開發商能以少量的自有資金拿到地塊，此后利用地塊貸款或其他方式融資，用以撬動后續項目的發展，而在這個環節中，率先啟用回款速度更快的寫字樓和商鋪，能成為其后續資本的重要來源，這也成了許多物流園項目中，與樓市有關的產品會率先推出市場。反之，受政策調控影響頗深的住宅，其銷售的可控性稍弱，回款易受外界因素影響，其被開發順序一般靠后。