購房代理人張金鳳、知名中介我愛我家、9位售房業(yè)主的11套房產(chǎn)，成了上周京城樓市中的關(guān)鍵熱詞。因張金鳳拖欠9位售房人尾款共計(jì)2000多萬元，業(yè)主馬先生等人認(rèn)為中介公司負(fù)有對購房人資質(zhì)失察的責(zé)任，我愛我家緊急啟動內(nèi)部機(jī)制決定墊付尾款。昨日，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉披露，未能及時(shí)獲得尾款的全部9位業(yè)主都與我愛我家簽署了《同意債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，共計(jì)2286.36萬元尾款最快將于今日到達(dá)賣房人的銀行賬戶，然而，張金鳳的個案同時(shí)也給中介行業(yè)和消費(fèi)者留下一連串警示，首當(dāng)其沖的便是中介收取的“擔(dān)保費(fèi)”。
誰擔(dān)保房屋順利成交？
中介稱并非“分內(nèi)事”
上周，北京市朝陽區(qū)的多位業(yè)主反映，他們通過中介公司我愛我家賣房。在中介公司做出擔(dān)保承諾后，僅僅在收到30%的首付款后就將房子過戶給買家，買方代理人張金鳳承諾在60日至90日內(nèi)付款。可業(yè)主們卻沒有按期拿到房屋尾款。
“當(dāng)初之所以通過中介公司賣房，就是為了放心。但事情發(fā)展到如今這一步，不知道該怎么辦了。”業(yè)主馬先生一度非常沮喪，因?yàn)樗男膽B(tài)和大多數(shù)消費(fèi)者一樣，認(rèn)為委托中介買賣房屋，中介理應(yīng)為整個交易流程負(fù)全責(zé)，特別是督促買方交齊房款。“中介不就是保障二手房交易平穩(wěn)安全進(jìn)行的嗎？因?yàn)橘u房子的人怕拿不到錢，買房子的人怕過不了戶，所以大家才找中介。”
我愛我家北京公司客服中心總監(jiān)赫雙公開表示，交易過程中簽訂的“擔(dān)保合同”，只是擔(dān)保公司偉嘉安捷為銀行向買方批貸所提供的擔(dān)保服務(wù)，而在保障賣房人的交易安全方面，“的確沒有什么作用”。
記者詳細(xì)查看了北京市存量房交易合同范本（經(jīng)紀(jì)成交版）及多家中介公司的房屋出售委托合同，均未發(fā)現(xiàn)有關(guān)“房屋成交擔(dān)保責(zé)任”的內(nèi)容。胡景暉表示，歷來中介公司只向買賣雙方提供代理或居間服務(wù)，并沒有擔(dān)保方面的義務(wù)。如他所說：“二手房是動輒數(shù)百萬元的高額標(biāo)的物，如果中介盡到‘擔(dān)保’義務(wù)，所收的那些費(fèi)用肯定不夠。”
憑啥收取“擔(dān)保費(fèi)”？
中介稱只與貸款有關(guān)
張金鳳事件看似個案，卻再次揭示了中介行業(yè)存在多年的頑疾。
中消協(xié)律師團(tuán)團(tuán)長邱寶昌表示，二手房買賣雙方遇到特殊要求或中介經(jīng)紀(jì)人口頭保證時(shí)，可通過簽署補(bǔ)充協(xié)議，闡明權(quán)責(zé)。以張金鳳事件為例，如果當(dāng)初賣房人在簽訂購房合同時(shí)，將經(jīng)紀(jì)人“交易出問題，擔(dān)保公司做擔(dān)保”等說辭，以補(bǔ)充協(xié)議落在白紙黑字上，那就不會事后出現(xiàn)尾款無處追討的困境。
“這種所謂的補(bǔ)充協(xié)議，我們一般是不會簽的。”一家中介門店店長直言，目前按照規(guī)定，北京市總額500萬元以下的二手房中介傭金收取比例不得高于2.2%，可是很多中介實(shí)際卻按照2.7%左右的比例收取，額外的這0.5%即是通過“擔(dān)保服務(wù)費(fèi)”的名義收取。所以，很多經(jīng)紀(jì)人為了向貸款買房的客戶收取這部分額外費(fèi)用，都會一個勁地拍胸脯、打包票，好讓客戶感覺“‘擔(dān)保費(fèi)’就是用來保證房屋交易順利進(jìn)行而買的一個‘保險(xiǎn)’”。
一套價(jià)值300萬元的二手房，中介收取的擔(dān)保費(fèi)就可能高達(dá)1.5萬元，去年全市通過中介成交的二手房超過10萬套，這一樁樁交易背后勢必潛藏著天價(jià)“擔(dān)保費(fèi)”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，買房人在實(shí)際交易中申請銀行貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)會按規(guī)定收取一定的擔(dān)保費(fèi)。此時(shí)，中介收取的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)往往就成了“擔(dān)保之外的擔(dān)保”；一旦買房人申請貸款被拒，提供“擔(dān)保”的中介公司也不會受到損失。因?yàn)楦鶕?jù)中介公司與售房業(yè)主簽訂的委托協(xié)議，當(dāng)銀行對購房人不予批貸時(shí)，委托協(xié)議自動終止，利用這一條款，一些中介公司得以“免責(zé)”。
中介收取的擔(dān)保費(fèi)到底用作何處？是不是為多收傭金而巧立名目？對于這些消費(fèi)者急于了解的“內(nèi)情”，中介行業(yè)內(nèi)部其實(shí)也有爭議，而這，顯然也引起了監(jiān)管部門的重視。
昨起執(zhí)行的京版“國五條”細(xì)則明確要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得利用虛假或使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和方式等進(jìn)行價(jià)格欺詐。
新聞延伸
資金監(jiān)管即將強(qiáng)制執(zhí)行
雖然事件告一段落，但北京房協(xié)有關(guān)人士認(rèn)為，此類事件問題發(fā)生也暴露了交易資金監(jiān)管環(huán)節(jié)存在的漏洞，缺乏制度約束，單靠中介機(jī)構(gòu)“自覺”，很難規(guī)避該現(xiàn)象的發(fā)生。早在2007年，本市便推出二手房交易資金監(jiān)管制度，但由于該制度并非強(qiáng)制規(guī)定，長期缺乏應(yīng)有的關(guān)注。
根據(jù)資金監(jiān)管政策的規(guī)定，買賣雙方簽訂《資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》后，要到銀行將房款存入“專用賬戶”，領(lǐng)取存款憑證后再到保證機(jī)構(gòu)（包括經(jīng)紀(jì)公司）領(lǐng)取資金托管憑證，然后才能去各區(qū)縣房產(chǎn)交易大廳辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，在買方取得新產(chǎn)權(quán)證、賣方取得辦結(jié)單以后，再到保證機(jī)構(gòu)去領(lǐng)取交易資金支取憑證，隨后才能在銀行進(jìn)行交易資金劃轉(zhuǎn)。這一制度同時(shí)適用于全款及貸款購房的客戶。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，相比業(yè)主更多采用的“自行劃轉(zhuǎn)購房資金”方式，實(shí)行二手房交易資金監(jiān)管后，業(yè)主必須面臨拿錢“延遲”的事實(shí)。因?yàn)閳?zhí)行資金監(jiān)管制度的二手房交易流程是業(yè)主賣房時(shí)必須持房屋權(quán)屬登記部門下發(fā)的“辦結(jié)單”，由中介公司與銀行方面確認(rèn)后方可領(lǐng)取剩余房款。
對于二手房交易來說，資金安全理應(yīng)優(yōu)于效率。市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照計(jì)劃，自5月1日起，北京市存量房交易服務(wù)平臺試點(diǎn)范圍將由海淀區(qū)擴(kuò)大至10個區(qū)縣和亦莊開發(fā)區(qū)，并在這些地區(qū)強(qiáng)制實(shí)行資金監(jiān)管制度。
