中國質量萬里行雜志

　　文/圖 本刊記者  李 穎

　　有網友戲言：中國可以沒有股市，但不能沒有樓市。業內人士也表示，當前中國樓市芝麻開花節節高。

　　看著一路高歌猛進的樓價，不少投資者選擇購買房產作為現金保值的方式，而一些實力小、資金少的投資者也為了搭乘房地產市場直通富貴的快車，紛紛選擇抱團炒房。于是，“拼房”這種壓力小、收入高的投資方式應運而生。

　　“拼房族”悄然興起

　　在經歷了2008年的震蕩調整期后，2009年上半年中國房價基本處于一個相對低位，而2008年樓市開工量的縮減，使得為數不少的投資者認為可售房源緊缺，房價會高漲。于是，很多投資者把樓市作為投資首選。

　　家住北京市的高華最早開始關注樓市，是在房價剛有抬頭之勢的2005年。2005年，高華的朋友以每平方米7000余元的價格在北京市海淀區一個名叫“諾亞新舟”的樓盤購買了一處住宅。到了2009年，該樓盤的價格一躍攀至每平方米2萬元。

　　眼看著短短幾年中朋友的房子飛速升值，心思活絡的高華也打起了房子的主意。

　　2008年年初，高華瞅準了時機，成了一名炒房者。由于自己資金實力有限，高華選擇了與兩位好友合伙炒房。

　　2008年2月，高華協同好友以每平方米6100元的價格在北京良鄉地區一處名為“西蘭島”的樓盤買到了一套97平方米的新房。“西蘭島”正好處在地鐵沿線，到2009年年底，該樓盤的價格一躍攀上萬元大關。1年多的時間，高華的房子每平方米升值近4000元，總價升值近40萬元，高華和她的朋友淘到了“第一桶金”。
　　
　　隨著樓市的持續升溫，買房投資的人日漸增多。

　　我愛我家的一位李姓置業顧問向《中國質量萬里行》記者介紹說：“從目前來看，真正達成意向的合伙購房案例不太多，但有逐漸上升的勢頭。從2009年年初以來，有不少客戶來咨詢我們合伙買房應該怎么操作，其中絕大部分不是為了自住，而是為了投資，簡言之就是‘炒房’”。

　　這類“拼房族”有一個共同的特點，就是資金實力不強，但又想在樓市中分得一杯羹。由于房子的總價過高，投資者獨自承擔太過吃力，加之貸款的利息等現實問題，于是便約親朋好友合伙買房。

　　據了解，目前在新房和二手房行業中都有類似高華這樣的“拼房族”。在新房行業中，投資者一般會選擇新建項目，在項目剛開始銷售的時候買進，在未辦理房產證之前再將房子倒手賣掉，這樣只需要向開發商繳納2萬～5萬元左右的更名費。但與二手房相比，新房一般要等一段時間升值，所以投資周期要長一些。

　　而二手房的投資者則多選擇投資周期短、回報見效快的短線投資。在選擇房源時，投資者多傾向于房主急于出手，要求一次性付款的房源，而且最好是免營業稅的房源。由于2009年購置二手房交易有相關優惠政策，這也刺激了很多投資者在2009年投資二手房。

　　除了購置房產，“拼房族”合伙投資商鋪的情況也日漸多了起來。小區底層總價100萬～200萬元的臨街商鋪，逐漸受到投資者的青睞。

　　合伙炒房雖然投資小、收益大，但也存在一定的風險。買房合伙人之間在購房前應簽訂書面協議，一旦今后出現糾紛，才能有據可依。

　　上海大邦律師事務所俞智淵律師認為，合伙人之間在購房前最好把“丑話說在前面”，做好約定。

　　比如，出資比例，可以根據出資比例約定房屋按份共有；還貸方式，約定由誰向銀行還貸，再約定具體結算方式，如果當事人中有已婚的，投資又涉及銀行按揭，最好注明配偶的債權關系；處分房屋的條件，一旦當事人在外出現債務糾紛，情況嚴重到法院要查封其名下房產，合伙購買的房產該如何處理等，都應在協議中做出約定。

　　“拼房族”凸現地產泡沫

　　在房地產行業摸爬滾打多年的陳先生，聽到“拼房族”這一新名詞后表示，房地產行業現在的泡沫已經到了無以復加的地步了。

　　2009年年初，受全球金融危機的影響，房地產行業中曾彌漫著濃厚的悲觀情緒。當時，馮侖和潘石屹都認為，2009年房地產行業的形勢會比2008年更加嚴峻，即便是持不同意見的任志強和黃怒波，也僅僅認為2009年的形勢會稍好。

　　但令所有人都沒想到的是，2009年房地產經濟形勢從年初的低迷，走向5月份以后的高漲，到7、8月份的高價地頻出，捂盤惜售情況再現。到8月底，銷售增幅有所下降。在9、10月份短暫的徘徊后，11、12月份，人們開始了恐慌性購房。2009年，商品房價格上漲5%～10%，房地產業率先走出低谷，樓市的發展軌跡完全出乎人們的預料。

　　“我頭天晚上剛交的2萬元買房定金，第二天對方卻寧愿賠付我兩倍的違約金也要毀約。”這是北京市王女士的一段親身經歷。據了解，由于房價連續幾個月上漲，北京個別地段的房價有可能在一天內暴漲5萬～10萬元，從而導致了賣房人寧愿賠付雙倍違約金，也要違約的現象。

　　陳先生認為，房地產泡沫到目前為止，應該經歷了三個階段，即投資時期、炒房時期和全民炒房（也就是“拼房”）時期。試想，現階段資金不充足的投資者都開始合伙炒房了，那他們手里的房子到底由誰來購買呢？

　　2009年12月7日，中國社科院在北京發布了2010年《經濟藍皮書》（以下簡稱“藍皮書”）。藍皮書尖銳地指出，我國房價收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無能力購房。

　　藍皮書表示，房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）應當在3～6倍的范圍，6倍以上居民購買住房就已非常困難。藍皮書指出，2009年城鎮居民房價收入比將達到8.3倍，大大超出合理的承受范圍。

　　2009年，中國農民工的房價收入比為22.08倍，而農民的城鎮房價收入比則為29.44倍。這樣的高房價使農民工永遠也進不了城市，成不了新市民。如此高的房價收入比、居民的高成本已成為比戶籍制度還要難的阻礙農民工永久進入城市和城鎮的高門檻。

　　萬科地產董事長王石在接受媒體采訪時曾警告說，中國一些最大城市的房地產泡沫可能擴散到中國其他地區，可能會給市場造成破壞性后果。此“泡沫論”一出，立刻引發社會熱議。

　　早在2007年底，王石便語出驚人地拋出“拐點論”。縱觀房地產市場，從2007年的“拐點論”，到2008年的樓市低迷，再到2009年底的“泡沫論”，不禁讓人感嘆：2009年樓市的火爆與2007年是何等地相似。

　　橫向比較，2006年美國房地產泡沫破了，2008年俄羅斯房地產泡沫破了，2009年迪拜房地產泡沫破了，而中國的房地產泡沫又將如何呢？

　　“當前房地產的資產泡沫無論從橫向比較還是縱向比較，都是顯然存在的，我認為可能終究要破滅。但根據當前的國內外形勢，預計應該不會那么快。不過還是存在相當大的風險。”中國社科院世界經濟與政治研究所助理研究員李春頂在接受《中國質量萬里行》記者采訪時曾表示過這樣的擔憂。