中國質量萬里行雜志

　　文/本刊記者 陳曉偉

　　 “捂盤”賭的是預期
　　海南建設國際旅游島獲批，引發“海地產”元月瘋狂，“捂盤惜售”又見天日，炒房團卷土重來，在這種房市熱潮的煽動下，各地開發商也莫名其妙的卷入”捂盤”怪圈，為后市發展埋下隱患。目前，國家調控政策初見一斑，政策連環拳蓄勢待發，對于開發商和買房者來說，千萬別被一時怪象迷了冷靜之眼。
　　海南開發商“捂盤”現象，是國際旅游島獲批之下的預期使然。對于處于國家戰略地位的建設項目，海南開發商傾力豪賭的機會大于風險，勝算是大概率事件。但這場豪賭，不但面臨許多風險，而且由此產生的暗示作用，也為中國樓市埋下了一顆惡的種子。
　　海南地產泡沫的膨脹與破滅，歷經輪回。1988年，海南撤地設省，引發一輪投資熱潮，到海南創業，成為那個年代最熱門的詞匯，并由此多了一個“下海”的詞匯。而后，地產泡沫在迅速膨脹后又寂然破滅，留下了大量的爛尾樓、爛尾地，讓海南整整蟄伏了十年。但時間終究消彌一切——無論創傷還是幻想。伴隨著“國際旅游島”概念的萌芽生發，海南東西兩線高速公路建成通車，瓊州海峽跨海通道的設計規劃胎動腹中，“大三亞”呼之欲出，博彩業、自由島、旅游島、免稅島等等，好象一切都在為海南騰飛編織著神秘的夢境，也讓資本充滿了欲望的躁動。
　　2007年，數十家國內大型開發商逐鹿海南，跑馬圈地，上百億熱錢砸向東海岸，五星級酒店、高端度假住宅區鱗次櫛比，以三亞為起點漸次蔓延。其后，摩根斯坦利攜手雅居樂，美國道資本投資公司駐中國首席代表也曾透露出黑石欲投資海南東海岸的酒店計劃。國內開發商，更是在“圈地運動”中，愈希望，愈瘋狂。短短幾年之內，海島彈丸之地，云集了富力、萬科、魯能、新世界、保利地產、杭州綠城、華潤、中信、中體等知名地產開發商上百家，投資總額超過1000億。有媒體近期更是曝出趙本山以“本山影視城”之名，圈得800畝黃金地。據業內人士預計，近期涌入海南房地產業的熱錢將達到4000億。
　　在這種資本角逐的背景下，海南樓價節節攀高，由于金融危機打擊，經過2008年一年的低迷，海南房價一飛沖天，房價漲幅高達6成以上，而不少具備資源優勢、區域優勢、配套優勢的項目，更是一年不到就翻了幾番。據悉，在海南建設國際旅游島獲得國務院批準后的5天內，整個海南省商品房銷售量就達到了2008年全年銷售量的總和，不能不令局內開發商大喜過望。于是，好了的傷疤，以為不會再度撕開，逐利的習性又暴露無遺，一度消失了的“捂盤惜售”在海南毫無遮攔的進行著。
　　其實，之所以敢于“捂盤”，對于開發商來說，那就只剩一個邏輯：明天的房子比今天更有利可圖。二十年的一個輪回，還是沒有教給投資者在理性思維中多根風險的弦，沖動的魔鬼，總是能夠掙脫冷靜之鎖，從而失足于另一個深淵。所以，即便是在經歷了2007年底到2008年末之間的“零銷售”和生死存亡的關口之役后，仍然不惜再次與預期進行博命。
　　“泡沫”修正悄然來臨
　　2007年年末，中國房地產業迎來一個凜冽寒冬。其根源來自于惡性通脹之下的貨幣緊縮政策。作為資金密集型的行業，房地產業對銀行信貸的依賴度達到無以復加的地步。在中國，不少業內專家將國內開發商比作貨真價實的“皮包公司”，開發商自有資金率在30%左右就可以運作項目，而開發項目的資金需求主要來自于銀行信貸和建筑商的墊資。通常，銀行信貸放松的時候，流動性充裕，消費購買力也強，與其相伴的也往往是股市上漲、房價攀升。而信貸緊縮的時候，一旦買房者陷入觀望，開發商的資金鏈就會斷裂，從而引發拋盤現象，房產成交低迷，房價也會急速下挫，這在2008年國內各大城市房價漲跌中可見一斑。
　　央行從2008年年中開始松動銀根，實行適度寬松的貨幣政策，以應對金融危機的破壞性，四萬億的投資盛宴上，房地產開發商依然成為座上賓。從2008年底開始，中國房地產業漲聲此起彼伏，嘈然一片，開發商自然也賺得個缽溢盆滿。但欲望的溝壑一定要用金錢去填時，往往就變成了無底深淵。在房地產的喧嘩中，資金緊縮的信號已經閃爍。
　　大多數研究機構在去年年底的時候一致認為，作為市場的調控工具，提高存款準備金率至少應在二季度之后才會出現，而提高基準利率則全年都不會輕易使用。在適度寬松貨幣政策的總基調之下，央行在1月18日上調法定存款準備金率0.5個百分點——這是自2008年以來，央行在19個月內首次上調存款準備金率，股市應聲下挫，市場在緊縮預期下劇烈波動。雖然央行否認政策收緊，但是在食品大幅漲價下的通脹預期中，針對經濟刺激政策引發的泡沫的修正，或許已然降臨。
　　如果隨著CPI的進一步攀升，管理層對管理通脹預期的強烈愿望就會付諸調控上的實際行動，在步入加息周期之后，從而在貨幣政策上的有所改變。房地產開發商，會不會經歷資金斷鏈的又一個嚴冬？與2007年不同的是，那個時期暴發的金融危機挽救了大部分開發商，而2010年的經濟狀況卻是在穩健復蘇的基調下步入上升通道，經濟環境迥異，國內開發商要拿什么來拯救自己？
　　“國11條”框架之下的約束力
　　最近一段時間以來，以遏制高房價為目的的調控措施連環出臺，從“國四條”到“國十一條”，無不在釋放明確的信號：高房價是民生之痛，是消費不振的黑手。“國十一條”規定了商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。
　　繼“國十一條”出臺之后，各地也在圍繞“國十一條”框架對樓市進行嚴格的監管。1月13日，福建省住建廳發出通知，要求開發商須在取得預售許可證后10日內，一次性公布全部房源價格并公開對外銷售，不得捂盤或拆零分幢分層分單元預售，不得在取得預售證前以“內部登記”等形式違規收取誠意金等費用。但是，該通知未對預售許可的申請規模作出明確規定，導致了開發商在分批預售、“饑餓銷售”中的操作空隙。
　　此前上海方面為了抑制炒作與捂盤現象作出的“銷售備案制和單批房源不得低于3萬平方米”的規定，在一定程度上提高了推盤數量，抑制了開發商分批開盤，囤積房源，坐等漲價的投機心理。
　　而日前海南省住建廳出臺新規：對于捂盤惜售、炒房和哄抬價格的房地產開發企業，責令3天內整改，逾期不整改的，將列入黑名單予以曝光，并踢出海南市場。雖然，我們并不知道海南住建廳對違規開發商如何“踢法”，又不知是否能夠找出相關法律依據，但是從這些地方新規可以看出，“國十一條”的出臺，正逐步顯示威力。
　　業內人士分析認為，如果在地方管理細則中切實落實“國十一條”關于“一次性公布全部房源并公開對外銷售”的規定，并對相應違規行為處以重罰，則不得不逼迫開發商自動“吐”出房源，減少投機心理，從而平抑房價。
　　投機需求會“自我扼殺”
　　中國房地產市場屢唱“空城計”。先前樓市紅火時，開發商“捂盤惜售”，路人皆知。捂盤現象由開發商早期的銷售策略演變成了心理習慣：只要捂盤不放，就能攫取更大的利潤。在2007上半年的房價飆升中，漲價是樓市主流現象，但比漲價更為主流的現象是開發商都在捂盤，形成了無盤不捂、無房可賣的虛假態勢，從而為房價高漲推波助瀾。
　　拿北京來說，自古京城地產有“東富西貴，南貧北閑”之說，地鐵五號線規劃以前，南城整體配套匱乏，房地產開發緩慢，房價偏低。然而，從北京地鐵5號線2003年12月動工到2007年4月首次通車時運行的四年時間里，地鐵五號線樓盤借助地鐵概念翻了一番。而且，由于南城板塊開發相對滯后，價格相對較低，為了拉動房價與熱點板塊看平，開發商集體捂盤推高房價。早期開盤的南三環方莊居住區的部分樓盤開盤時銷售均價在5000元/平方米，5號線開通后，該區域二手房均價已達到11500元/平方米，漲幅約為120%，而現在，這個區域的二手房房價逼進2萬元/平方米，有些項目甚至更高。這其中，開發商惡性捂盤“功不可沒”。當然，還有一種情況是，樓市銷售火爆時，樓盤一開盤就售空的案例不勝枚舉，不少買房者甚至經歷了一天N個價的買房惡夢。開發商無房可賣，買房者無房可買，開發商唱得投入，演得也活靈活現，這是一出“空城計”。
　　當金融危機襲來時，中國房地產行業無疑成為國家經濟運行中的一個“火藥桶”，政策從緊，房企資金脫節，拐點突現。買房者臨盤觀望，無人問津。在房地產經紀方面，深圳中天置業公司老板攜款外逃拉開了房地產經紀行業崩盤的序幕，號稱全國第一的創輝租售公司在上海、廣州等城市店面大面積倒閉；房地產經紀公司的困境與整個房地產行業面臨的困境遙相呼應。對于中國樓市來說，這是另一種腔調的“空城計”——房子賣不掉了，開發商也無計可施。
　　有房沒房，開發商都能表演，山歌村笛，喋喋不休。
　　2009年年初以來，房價伴著春天的腳步，洋洋灑灑的一路小陽春，直至艷陽天。還是以北京為例，五環以內難覓2萬元/平方米以下的新房，五環內二手房在全年均價上漲幅超過50％，五環到六環之間的二手房上漲幅度達到了60％以上。
　　如魚飲水，冷暖自知。高房價的痛，只有買房者才知曉。以北京一個白領家庭年收入的平均數來算，房價收入比高達20以上。一個月收五千元的白領家庭，去負擔均價2萬元/平方米的房子，無疑癡人說夢。在這種情況下，被壓抑的剛性需求就不在是有效需求。如果房價進一步攀升，買房者遲早會持幣觀望，望房興嘆。當有效需求被壓制，投機需求也會自我扼殺，前段時期，炒房團、拼炒族的身影攪得樓市不得安寧，而投機需求總歸是要尋找接棒的剛性需求，如果喪失了接棒的群體，那些以銀行貸款為主的投機客們，便會無可遁形，如果一度山雨欲來的“斷供潮”再次出現，那將不僅僅是房地產商的惡夢，也不僅僅是銀行的惡夢，更是整個中國經濟的惡夢。
　　再說海南，海南開發商還要面臨一道坎，“小地主”土地整合難度關。海口和三亞土地存量有限，兩個城市不得不向外拓展空間，三亞向凌水輻射，海口向澄邁發展。外圍空間雖然土地資源豐富，但由于歷史遺留的原因，土地是制約房地產健康發展的主要因素。自上個世紀90年代海南房產泡沫破滅后，房價地價一落千丈，一些沒有陷入上一輪泡沫破滅的企業、商人包括富裕的農民，紛紛趁機買地，造成了地塊體量小、分散、難以整合的土地權屬現狀。而最為嚴重的問題是，據業內人士透露，目前海南的小塊土地在權屬方面大多存在糾紛。如果一些沖動的開發商僅以現時的情況去度量未來的發展，拿著權屬不清的土地去冒市場的風險，則將隨時將自身置于風口浪尖。
　　不是“死多”就是“傻多”
　　在商品期貨市場，多空預期與市場的印證決定了投機者成功與否。看對了方向，你賺了；看錯了方向，你就會血本無歸。比照時下的“捂盤者”，與期貨市場投機者有異曲同工之理，不過，捂盤的開發商，只能是多頭，不是“死多”就是“傻多”。
　　說他們是”死多”,是因為他們忽略了市場的波動性。華爾街有一個唯一的市場法則是，漲上去的會跌下來，跌下去的會漲上來。房地產市場也是有供求關系決定的，當然，在目前國內城市化的進程中，滋生了巨大的住房需求，但是，當需求被壓制或超出大部分剛需群體的購買力，那么實質上不足的供給也顯得相對過剩，供過于求的局面下，房價會按市場規律去自然運行。如果，不考慮當前中國普通消費者的購買力，在房地產市場以一已之愿一味看多，那必然會遭受市場懲罰。
　　說他們是“傻多”，是基于他們沒有看懂政策導向，不能審時度勢，只愿意做經濟動物，而不愿做企業公民。中國經濟增長的三駕馬車：投資、出口、消費中，投資和出口依賴過度，已經廣受詬病。而即使以中國目前這樣穩健復蘇的態勢中，消費在經濟增長中的份額依然沒有明顯改觀。未來中國經濟要擺脫“外向依賴癥”步入良性發展，必須提振消費。
　　目前，高房價成為在壓制人們消費需求的重要因素之一。人們用未來30年到50年的收入流向銀行按揭，這種過度透支的未來，哪里還有幸福可言？如果把未來的賭注像押寶一樣押在房子的注上，那么對其余的消費就會相應等同的縮減。為了建設消費型的經濟增長模式，讓百姓放心去花手中的存款，政策一定會下工夫解決諸如高房價這類抑制消費的重要障礙。我們已經看到，在目前經濟復蘇還僅是起步的階段，政策對高房價的調控，已不在手軟。如果開發商，不能正確解讀調控之后的政策含義，那無疑是逆風而行，偏了航向不說，還會因此檣傾楫摧，折戟沉沙。
　　單純從利益角度來說，海南的開發商“捂盤”是情有可原，在國際旅游島項目獲批之后，未來蘊藏著更大的機會，如果沒有意外事件發生，海南房地產市場將在預期中前行。而內地城市的開發商，若東施效顰，步其后塵，反而會因看不清市場，損人害己。