明明是為了保證房主不加價(jià)而訂立的違約條款，卻在最后成為自己違約的“絆腳石”。自4月15日系列調(diào)控政策出臺(tái)之后，因?yàn)榭吹鴺鞘泻褪赘短岣撸本┒址渴袌?chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)買(mǎi)房人集體毀約的違約潮。
房主要求賠60萬(wàn)
外地人童先生4月上旬和北京的叔叔一起，看中了南三環(huán)邊的一套二手房，和房主萬(wàn)先生敲定了200萬(wàn)的總房款。因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲得太快，童先生害怕房主臨時(shí)毀約提價(jià)，就在合同中約定，如果因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方一方違約需要賠付被違約方30%的房款作為賠償。4月12日簽合同的下午，童先生在回老家前沒(méi)有趕得及簽約，只能委托自己的叔叔簽約。誰(shuí)知道，調(diào)控的新政沒(méi)幾天就出臺(tái)了，童先生覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)下跌，現(xiàn)在買(mǎi)房子太虧了。于是，便打算和房主協(xié)商退了房子，可房主態(tài)度非常強(qiáng)硬，堅(jiān)決要求他賠付60萬(wàn)的違約金。“兩個(gè)人至今都沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，一個(gè)想要60萬(wàn)違約金，一個(gè)想一分不賠，還在鬧著呢。”某二手房中介的經(jīng)紀(jì)人毛先生告訴記者。
買(mǎi)房違約糾紛急速攀升
隨著系列調(diào)控政策的出臺(tái)，像童先生這樣突遭變化的購(gòu)房人增多，合同違約的現(xiàn)象也開(kāi)始大量出現(xiàn)。根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2009年來(lái)的北京二手房市場(chǎng)違約中，90%都是房主因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快而認(rèn)為售價(jià)過(guò)低而違約。但在4月15日系列調(diào)控政策出臺(tái)以后，出現(xiàn)了非常明顯的買(mǎi)房客戶(hù)違約的現(xiàn)象，目前違約協(xié)議中客戶(hù)違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%，而其中以銀行首付提高、無(wú)力籌夠首付為借口違約的買(mǎi)方客戶(hù)，更是占到了買(mǎi)房違約總比例的80%。
中原預(yù)測(cè)，不僅二手房交易中，很多開(kāi)發(fā)商最近已經(jīng)銷(xiāo)售的房源也非常明顯地開(kāi)始醞釀退房潮。預(yù)計(jì)將在5月份達(dá)到頂峰。屆時(shí)，市場(chǎng)上可能出現(xiàn)因?yàn)槭赘犊铍y以湊夠及看跌后期樓市而引發(fā)的違約潮。
律師提醒新政不屬不可抗力
在很多違約糾紛中，違約方都以新政屬于不可抗力為由，拒絕承擔(dān)違約責(zé)任，記者就此咨詢(xún)了北京楊兆全律師事務(wù)所的負(fù)責(zé)人楊兆全律師。他認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，不可抗力是指“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況”，政策變化并非完全沒(méi)有預(yù)見(jiàn)性，不屬于不可抗力。由于政策的調(diào)整，買(mǎi)房人依然具備買(mǎi)房資格、依然能夠貸款，只是利率增加；或者調(diào)整導(dǎo)致各方對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降的預(yù)期，這都不能歸結(jié)為“不可抗力”，不能成為解除合同的理由。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)法務(wù)專(zhuān)家提醒購(gòu)房人，最近簽約時(shí)要謹(jǐn)慎，利用合同中不可抗力違約在法律上不能成立，建議消費(fèi)者少付定金、謹(jǐn)慎簽約。 (趙瑩瑩)