據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月至今，上海共有近四十個(gè)樓盤(pán)打出折扣讓利消息，其中涉及綠地集團(tuán)五個(gè)樓盤(pán)，最高折扣為8.8折，房?jī)r(jià)由此回歸至去年年底的水平。保利樓盤(pán)“湖畔陽(yáng)光苑”也位列其中。

    房?jī)r(jià)下跌快于預(yù)期

    “這房?jī)r(jià)下的也太快了，原以為要保有稅出來(lái)才能大跌。”易居中國(guó)分析師薛建雄感慨。

    據(jù)了解，綠地近期于上海地區(qū)推出的打折房源包括綠地公園壹品、綠地薔薇九里、綠地藍(lán)灣等多個(gè)樓盤(pán)。以綠地公園壹品為例，其5月4日推出公寓產(chǎn)品，此前市場(chǎng)預(yù)測(cè)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格為1.8萬(wàn)元/平方米。但根據(jù)售樓處介紹，開(kāi)發(fā)商打出的均價(jià)為16000元/平方米，最終購(gòu)房者享受的折后均價(jià)為14000元/平米。薛建雄介紹，1.4萬(wàn)元的單價(jià)水平是該樓盤(pán)去年12月就曾經(jīng)賣過(guò)的價(jià)格。而目前周邊同類公寓最高銷售價(jià)格為接近1.9萬(wàn)元/平方米。

    保利方面，其樓盤(pán)湖畔陽(yáng)光苑成交價(jià)格從1月至4月逐月攀升，到4月成交55套，均價(jià)15750元/平方米。在4月最后一周，保利打出辦理VIP卡，總價(jià)減1萬(wàn)元的消息。但到了5月，其一周內(nèi)僅成交一套房源，價(jià)格也已經(jīng)降至14283元/平方米。此前，保利地產(chǎn)[10.66-6.74%]董事長(zhǎng)李彬海也表示，近期出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策將遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，而且由此引發(fā)的市場(chǎng)調(diào)控周期將長(zhǎng)于2008年。

    開(kāi)發(fā)商資金日益緊張

    多位業(yè)內(nèi)人士分析，目前的房?jī)r(jià)下跌只是剛剛開(kāi)始。而開(kāi)發(fā)商資金的日益緊張，和仍在不斷出臺(tái)的調(diào)控政策是推動(dòng)房企降價(jià)的主要原因。

    仍以保利為例，雖然1至4月保利均保持了良好的銷售紀(jì)錄，但其土地成本壓力同樣較大。僅在今年一季度，保利即新拓展9個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總地價(jià)超過(guò)150億元。加上去年末未付地價(jià)180億元，保利一季度的現(xiàn)金流狀況明顯收緊。中銀國(guó)際報(bào)告顯示，一季度，保利資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率從2009年末的70%和49%上升到75%和102%。

    “類似綠地、保利這樣在去年及今年初擴(kuò)張最快的開(kāi)發(fā)商，都有可能是此輪率先降價(jià)的房企。包括綠城、龍湖、招商地產(chǎn)[15.63-6.41%]等企業(yè)也都在此前激進(jìn)擴(kuò)張，資金鏈將隨著銷售放緩漸顯緊張。”易居中國(guó)分析師薛建雄稱。

    開(kāi)發(fā)商的另一個(gè)隱憂是還有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。有媒體報(bào)道稱，住建部等部門(mén)擬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控。而根據(jù)記者了解，目前鄭州等地已經(jīng)落實(shí)了類似政策，凡購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商支付的定金、預(yù)付款、保證金等都直接打入銀行預(yù)售款監(jiān)管賬戶，其中按揭貸款購(gòu)房的，按揭貸款由貸款銀行按預(yù)售人提供的商品房預(yù)售款專用存款賬號(hào)直接劃入。

    專家表示，對(duì)預(yù)售款進(jìn)行專戶管理，一方面是保證本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)資金，一方面防止開(kāi)發(fā)商挪用于土地儲(chǔ)備或其他投資。這一作法客觀上將起到抑制開(kāi)發(fā)商資金鏈的作用。