引言：4.14房貸新政劍指投資客，作為普通老百姓的你，如果仍在“蝸居”，將如何應對

　　買房，還是租房？

　　導語：最新統(tǒng)計資料顯示，在上海、北京等大城市，房價創(chuàng)出歷史新高，與此同時，住房租金投資回報率已降至歷史最低水平，僅2%左右，甚至低于一年期儲蓄利率。算算經濟帳，你會發(fā)現(xiàn)，租房比買房更合算。

　　在素有“上海樓市風向標”之稱的“2010上海之春展示交易會”上，筆者逛了一圈后,感到熱鬧的展會現(xiàn)場難掩觀望情緒升溫的事實。面對著高企的房價，那些剛性需求者的出路究竟在何方？借債買房與租房而居相比，哪個更劃算？

　　高房價與低租金

　　最新統(tǒng)計資料顯示，盡管2009年上海市房價創(chuàng)出歷史新高，然而住房租金投資回報率已降至歷史最低水平，僅2%左右，甚至不如最保守的投資方式——定期儲蓄，目前一年期存款利率為2.25％。與投資國債相比，今年首期一年期憑證式國債發(fā)行利率為2.6%，高出住房租金投資回報率0.6個百分點。

　　如果你稍有一點證券投資的基本常識，將購房款用來參與證券一級市場申購或者購買貨幣式這類風險較低的投資產品，年收益率至少可以達到8%，遠遠高于住宅租金投資回報率。

　　為什么房價和租金之間會形成如此之大的反差呢？主要原因在于房價連年不斷上漲。這使得買房者并不是指望房屋租金來收回投資，而是靠價格的不斷上漲來獲得收益。

　　據(jù)統(tǒng)計，上海市2009年新房價平均漲幅高達50%，個別樓盤最高漲幅超過了120%，二手房市場價格也呈普漲態(tài)勢，全年平均漲幅高達38%。某咨詢機構的調研結果顯示，目前上海市住房空置率超過15%，一些房產投資者根本不在乎租金的回報，即使讓房屋空著也無所謂。因為投資一套房產如果靠租金來收回成本至少要耗時50年，而房價的增值可以在短短的2、3年內就收回全部成本。

　　算好經濟賬

　　不過，房租的偏低恰恰為租房者帶來了良好的機會，從經濟上說，租房明顯優(yōu)于買房。如果你有300萬元現(xiàn)金，準備購房結婚，以上海市內環(huán)的二手房為例，面積100平方米，單價為3萬元/平方，不考慮其它因素，手中的現(xiàn)金恰能用來購買這套二手房。根據(jù)目前房屋租賃市場情況，該套住房的租金為每月5000元，年租金為6萬元。按目前銀行一年期定期儲蓄存款利率計算，300萬元每年能夠帶來6.75萬元利息收入，扣除房租后凈剩7500元，租房的優(yōu)勢明顯。如果將這筆錢用來搖，按8％的收益計，年收益24萬元，扣除房租后凈剩余18萬元，數(shù)目相當可觀。

　　如果手頭僅有100萬元購房款，買300萬元房屋，你只能用作首付，還須200萬元，期限20年，還款方式為等額本息。其中公積金為60萬元，利率為3.87％；貸款為140萬元，利率按基準下浮15％計，為5.049％。經計算，月還款額為12872.23元，20年累計還款金額高達3089335.2元，其中利息1089335.2元，數(shù)目巨大。月供無疑會形成一個沉重的負擔，只能省吃儉用當“房奴”，質量明顯下降，半輩子為房地產商和銀行打工。相反，如果選擇租房，把100萬元用來投資，那么扣除房租后仍可以得到凈收益2萬元。即使租房20年，租金累計為120萬元，與貸款利息支出相差無幾。

　　關鍵是轉變觀念

　　盡管有不少購房者對上述經濟賬心知肚明，但仍然還是勒緊褲腰帶要買房，這或許與某些傳統(tǒng)觀念有關。

　　有部分人認為，有房才算有家，須有婚房才能結婚，婚房當然指的是產權房。有的姑娘認為嫁給沒房的男人缺乏“安全感”，丈母娘也會對沒房的準女婿一票否決。

　　其實，這一觀念必須改變。當年，魯迅、巴金一批著名作家因當時上海房價昂貴，選擇了租房而不是買房。在發(fā)達國家，居民平均住房自有率也僅為50%左右。其中，美國是65.5%，瑞士是42%，英國是46%。在歐美、日本和香港地區(qū)，剛開始工作的年輕人一般是先租房，然后量力而行買小房，隨著個人的發(fā)展和經濟實力的增長才逐漸購買大房，這是一種被普遍接受的住房觀念。

　　不愿租房的剛性需求者還有個顧慮，就是擔心今后房價漲了，更買不起房。其實，現(xiàn)在買不起房子的人，即便房價下跌20%，還是買不起；而買得起的人，若是傾其所囊買房，流動資金便枯竭了。有人開玩笑說：“一套房子，消滅一個中產”，此話雖然有點過頭，但也是從一個側面反映了購房者的困境。高房價，可以說已經成為廣大百姓最為揪心的問題之一。與其硬撐著降低質量當“房奴”，還不如先租房把該做的事情做起來。

　　插排：在發(fā)達國家，居民平均住房自有率也僅為50%左右。其中，美國是65.5%，瑞士是42%，英國是46%。在歐美、日本和香港地區(qū)。

　　（許一覽 FRM,上海市分行）

　　　購房如何規(guī)避違約風險

　　由于、稅收政策的變化，導致不少購房者出現(xiàn)“被違約”現(xiàn)象。對此專家表示，在政策變化較為頻繁時期，購房者一定要及時調整購房策略以規(guī)避風險。

　　政策的變化，使得購房者難度加大而不得不違約，其違約成本到底該由誰來承擔？可以明確的是，目前已經進入房產政策密集出臺時期，相信還會有更多的調控政策出臺，這勢必會對買賣雙方造成影響。對此有業(yè)內人士提醒說，在簽訂買賣合同過程中，應盡量考慮周全，將有可能會產生的風險因素全部考慮進來，以避免給自己帶來不必要的經濟損失。

　　違約現(xiàn)象增加

　　記者了解到，目前二手房市場上違約現(xiàn)象猛增。在不久之前，黎先生將自己原有一套住宅售出，并打算再買一套面積大一點的住房。女兒已經出生三個多月多時間了，愛人即將返回工作崗位，考慮聘請住家保姆幫助照看小孩，換大房成為近期當務之急。

　　但政策的變化卻跟黎先生開了不大不小的玩笑。當他找好房，并簽訂買賣合同之后，房產調控政策如期而至，房貸申請難度由此加大。由于黎先生之前曾買過兩套房，而且每次都申請過房貸，因此再次向申請按揭時，根據(jù)最新的信貸政策規(guī)定，禁止向第三套房發(fā)放貸款。無法申請到住房貸款，黎先生的換房夢破滅，還不得不面對因為無法湊齊足夠的購房款而違約的尷尬情形。

　　政策變化是主因

　　由于信貸等諸多政策的變化，導致出現(xiàn)“被違約”情形發(fā)生。上海“我愛我家”交易部經理渠福琴表示，由于信貸政策的調整，使得不少購房者在申請貸款環(huán)節(jié)面臨困境，甚至導致違約情形發(fā)生。

　　據(jù)了解，國務院在4月17日發(fā)出通知，推出更為嚴厲的調控措施，要求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，如要求房價上漲過快的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供１年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這兩項規(guī)定使得部分購房者措手不及。

　　渠福琴告訴記者，目前由于外地人不能提供相關證明以及三套房無法申請貸款而導致違約的案例也不少見。而在一般情況下，買房如果缺少銀行的支持，無法申請到住房按揭貸款，對于普通購房者來說，肯定無法買房。其結局只能是放棄而致使自己違約。

　　另外，購房首付比例的增加，也會讓少數(shù)購房者陷入被動境地，對于少數(shù)資金實力有限的人來說，也有可能會違約。業(yè)內人士表示，有少數(shù)購房者曾經購買過房產，根據(jù)現(xiàn)行政策，這部分人再次購房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前簽訂買賣合同并首付3成，但根據(jù)新的信貸政策，銀行顯然會要求買家增加首付款，如果買家無法自行解決，必然會發(fā)生違約情形。

　　“違約賬”要算準確

　　不管是主動違約還是“被違約”，都有可能要承擔違約責任，因此對買方來說，有必要了解違約責任的大小，算算“違約賬”。

　　如果雙方只是簽訂定金合同，那么當買方違約之后，通常情況下，賣家會根據(jù)定金合同的約定沒收定金。金額根據(jù)房產成交價的總額來確定，大多為2萬～5萬元不等，當然，也有少量總價較高的房產定金金額超過10萬元。

　　而如果已經簽訂買賣合同并支付首付款后要求解除買賣合同，那么買家所要承擔的違約責任可能會很大。上海聯(lián)業(yè)律師事務所主任律師王展告訴記者，一般情況下，根據(jù)房產買賣合同的約定，在此階段買家要求解除買賣合同，如非不可抗力等原因，需承擔的違約金為總房價的20%。

　　如果發(fā)生“被違約”情形，是否也應該按照上述情形來承擔違約責任呢？專家表示并不一定。王展告訴記者，根據(jù)情勢變更原則，買家可以要求減輕違約責任。如確因貸款政策變化而非自身原因如資信問題等，導致無法申請按揭貸款，買家可以根據(jù)此原則要求解除買賣合同，而且不必支付20%的違約金。當然，根據(jù)公平原則，買家應該承擔賣家的損失，如已支付的中介傭金等。