一、地價上漲壓力是個長期問題

　　“新國十條”出臺后各方評論眾說紛紜。本輪以打壓樓市價格為目的的房地產調控與2005年的那次會否一樣——以無果而終走到了盡頭我們還需要拭目以待。筆者認為,政策的有效性往往是由一個國家的要素稟賦條件決定的。并不是政策越嚴厲就離政策目標越接近，反而可能是南轅北轍。

　　當代著名發展經濟學家錢納里和仙昆在其《工業化和經濟增長的比較研究》一書中，曾對二戰后39個國家的工業化過程進行過定量研究。他們發現，各國的消費結構隨人均收入增長都出現了一致性的規律變化，但是供給結構卻由于天然稟賦的生產要素結構，即資本、土地與勞動力的構成比例不同而出現很大差別，由此也產生了各國發展戰略和政策取向的差別。比如，人多地少的東亞地區都不約而同地采取了外向型發展戰略，而資源豐裕的南美各國則都采取了進口替代戰略。這說明，戰略與政策并不是可以由人們自由選擇的，而是被一個國家的要素稟賦條件決定的。所謂“國情”，就是一個國家的要素稟賦結構特征，因此順應國情的戰略與政策選擇就是順勢而為，就會取得好的效果。

　　在地產領域，人是需求因素，土地是供給因素，人多地少就是在地產領域需求方長期大于供給方，這樣就必然產生地價的長期上漲趨勢。

　　人類對土地的需求產生于農業與非農業兩方面。來自農業方面的土地需求是為了維持溫飽生存，來自非農業方面的需求則是為了發展工業和建筑城市，是人類在解決溫飽需求后為追求更高層次生活享受所創造的物質條件。由于只有在解決了溫飽問題后人類才有可能推進工業化與城市化，所以農業生產效率的提高，是一切社會發展的基礎。

　　由于農業與非農業都對土地有需求，農業又是非農業發展的基礎，因此只有在保住吃飯問題不受影響的前提下，農業勞動力與農用土地才能向非農領域轉移。還必須指出的是，并非所有土地都適于發展農業與非農業，只有平原才最適合農業、工業，尤其是城市的發展。

　　從土地角度看，如果農業生產效率的提高受到限制，能夠從農業內部轉移到非農業的土地規模就受到了限制。由于任何非農企業都必須定義在具有一定長、寬、高的空間位置上，如果發展非農產業沒有足夠的土地供給，就必須提高非農產業的土地使用效率，即必須提高單位非農業土地的產值產出率。其途徑無外乎兩種，一種是通過提高土地的容積率，在原有廠房與商店面積上生產和銷售出更多的產品，比如單層廠房改建成多層廠房。另一種是通過技術升級來提高產品的價格深度，使同等體積與重量的材料可以創造出更高的附加值。

　　經濟增長是一個財富創造的過程，人類所創造出的財富可以分成商品與貨幣兩方面，從商品角度看就是財富的供給，從貨幣角度看就是財富的需求。如果在單位土地上所能創造的財富不斷增長，對單位土地的貨幣需求就會不斷增長，單位土地的價值也就會隨其增長，這就是地價上漲的機理。由此看，是因為在有限土地上連續的經濟增長引起了地價上漲，所以單位土地產出率的增長率，就應當是地價增長率的指數。

　　從我國具體情況看，2000年全國城市建成區面積為2.24萬平方公里，當年現價GDP為9.92萬億元，單位城市面積GDP產出率為4.42萬億元/萬平方公里，到2008年，全國城市建成區面積增長到3.63萬平方公里，當年現價GDP為30.1萬億元，單位城市面積GDP產出率為8.29萬億元/萬平方公里，這8年平均的城市土地產出率為8.2%，而同期全國商品房價年均增長率為7.6%，兩者十分接近，由此說明了土地產出率與地價上漲率的一致性。由于房價不等于地價，地價包含在房價中，而自2000年以來地價占房價的比重一直是上升趨勢，所以如果是計算地價增長率，應該比房價增長率更接近土地產出率的增長率。

　　地價增長率接近單位土地產出率的增長率并非偶然現象，而是驗證了我們在前面所分析的道理，即在單位土地面積上累積的需求增長是提升地價的唯一動力。因此，我們計算中國的長期地價增長前景就有了一個依據，即可以把單位土地產出率的增長率，大體上當作地價上漲率來看，這樣就給我們推算出到2030年的中國地價找到了一條途徑。我們只要能夠測算出到2030年中國的城市GDP總值和未來20年內中國非農用地的可供量，據此計算出2030年的城市單位土地產出率，并且有當前全國城市土地產出率和地價總值，就可以大體測算出到2030年中國的地價總值了。

　　需要說明的是，我在這里使用的GDP數據是全國數據而非全國城市數據，主要原因是數據獲得困難。由于全國城市集中了85%以上的經濟產出，所以用全國GDP代替城市GDP不會有太大出入。在計算2030年中國城市土地產出率時，我們仍然用全國GDP增長來代替城市GDP總值，因為越接近工業化后期，城市經濟集中的經濟產出只會越多，不會越少。

　　目前還沒有全國城市地價總值的統計數據，我最近看到匯豐銀行的一個研究報告，其中估計2008年中國的地價總值是100萬億元人民幣，如果按2008年全國城市建成區面積3.63萬平方公里計算，中國城市當年每平方米的平均地價就是2780元。前面也計算出了2008年中國城市單位土地產出率是8.29萬億元/萬平方公里。

　　關于未來20年內中國非農土地的可供量目前還有很多爭論，中國政府早就提出了18億畝耕地紅線不能碰的原則，但很多人并不同意，認為可以通過進口和提高耕地的產出率來釋放出更多耕地。我是堅決贊成保持18億畝耕地這個總量目標的，因為如果到2030年中國將達到15億人口，而20年以后中國應該已經基本上完成了工業化，在這個發展階段，西方發達國家的人均糧食消費量是1000公斤，東亞發達經濟體是500公斤，我們也按500公斤計算，15億人口的中國需要7.5億噸。1998年以來，中國人口增加了8713萬人，增長了7%，但糧食產量僅增長了3.6%，剛剛超過人口增長率的一半，如果按照目前的糧食增長速度，到2030年中國的糧食總產量僅能增加到5.7億噸，也就是說有1.8億噸需要進口，這已經相當于目前一年全球糧食貿易量的80%了，由于糧食是最重要的民生產品，中國占有如此大的世界進口份額是不可能的。

　　當然我們還可以指望農業科技突破和到海外開拓新的農地，但這些都并非易事，在沒有確實取得中國所需糧食資源的時候，還是不要只根據某些不確定的可能就放棄18億畝的紅線。

　　如果18億畝耕地的紅線不能碰，由于到2008年末中國耕地總面積是18.2574億畝，則到2030年的非農用地可供量就是2574萬畝，折1.72萬平方公里。到2008年末中國的城市建成區面積是3.63萬平方公里，再加這1.72萬平方公里，到2030年中國城市建成區總面積就是5.35萬平方公里。

　　我們再來計算到2030年的中國GDP總值，這個總值是現價總值，因為地價也是按現價計算。如果計算現價總值就必須考慮通脹因素，新世紀以來，中國GDP的平減指數年均為4.2%，由于次債危機爆發后世界各國政府為了刺激經濟復蘇投放出大量貨幣，而且至少在未來十年內世界經濟可能仍處在低迷期，各國的貨幣政策仍然是偏松，所以未來20年內的通脹率應該大于前十年。按照這樣的分析，未來20年中國的GDP平減指數可以考慮為年均4.5%，這應該是一個偏于保守的預測。關于未來20年內的經濟增長速度，由于中國到目前雖然已經進入到工業化中后期，但是還沒有完成工業化，而且由于城市化嚴重滯后，其中包含了巨大的需求增長動力，因此未來20年的經濟增長率仍可以考慮按8%計算，這應當又是一個偏于保守的預測。如果GDP的年均增長率是8%，平減指數是4.5%，2008年的現價GDP是30.1萬億元，則到2030年中國的現價GDP總值就是430萬億元。

　　在5.35萬平方公里面積上產出430萬億元經濟總量，則到2030年中國城市單位土地的GDP產出率就是80.6萬億元/萬平方公里，是2008年的9.7倍。如前所說，這個增長倍數也就是地價增長倍數，即到2030年中國的地價基本上是目前的十倍。如果2008年中國地價均價是2780元/平米，則到2030年就是2.7萬元/平米，這個城市土地均價乘上全國城市面積，就是到2030年中國的地價總值，是1445萬億元。

　　到2030年中國的地產總值是否能有超過1400萬億元那么多還有一個佐證，即參考日本的地價總值，因為中日兩國的國情很接近，都是人多地少的國家，所以到工業化完成期的地價水平應該很接近。根據有關數據，日本在地產泡沫高峰時全國的城市地價總值約24萬億美元，比1985年廣場協議后增長了1.4倍，如果擠掉泡沫，日本正常地價總值應在10萬億美元左右。中國的國土規模是日本的25倍，按這個倍數計算，到工業化完成期中國的地價總值應是250萬億美元，按目前匯率折算應是1700萬億元人民幣，與上面所計算的1445萬億元的地產總值相差不大。

　　在日本等東亞國家，地價一般占房價的70%，如果也按這個水平計算，到2030年中國商品房屋的平均價格應該已經超過了3.8萬元/平米。北京、上海這樣的大城市目前的房價就已經是全國均價的3倍以上，因此到2030年中國千萬人口以上大城市的平均房價應該已經超過10萬元/平米。

　　2001～2008年，中國商品房價的年均增長率是7.6%，如果在未來20年中國的平均房價從2008年的3800元/平米上漲到超過3.8萬元/平米，則未來20年內的房價年均上漲率就會超過11%，這說明，直到2030年在未來20年中，中國的城市地價與房價都仍將處在強勁上漲的時間段內，而且會比進入新世紀以來的十年上漲得更強烈。

　　到2030年中國基本上完成工業化的時候，在15億人口中將有12億城市人口，城市化率超過80%。目前如果不算進城打工的農民，真正的城市人口只有4.5億，因此在未來20年將有接近8億人要進城，是目前城市人口的兩倍，而同期的經濟總規模也將增長13倍，但是同期內的城市土地可供量僅能增長48%，所以在有限土地供給背景下的城市化加速與經濟的持續較快增長，是導致地價與房價加快增長的根本原因。

　　中國的人口高峰是在2030年，由于中國目前已經在加速進入老齡化階段，到2030年以后人口總數也會出現較明顯減少。目前中國城市家庭中還是獨生子女多，長期以來的人口政策使目前城市大多數家庭都是由爺爺、奶奶、姥姥、姥爺和父母親帶一個孩子，因此現在出生的孩子長大后包括自己所購買的住房和繼承的住房，將會擁有四套住房，在留下自用住房后，就會有很多房子進入二手房市場，從而使城市住房的供給大大增加，所以只有到2030年以后中國人口開始逐步減少的時候，中國城市地價強勁上升的勢頭才會開始轉變。