口頭上的降價(jià)逐漸成為房企大佬的共識(shí)。 8月31日，SOHO中國董事長潘石屹在其博客發(fā)文，推測(cè)房價(jià)下跌基本上是出于“常識(shí)”的考慮。次日，素來和他交鋒密切的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)也立即在博客上發(fā)文，稱自己早已在新政出臺(tái)后就逐漸看跌樓市，但也指出“小潘也許并沒有找到真正的原因”。 兩位房地產(chǎn)業(yè)的輿論領(lǐng)袖在房價(jià)走勢(shì)上不謀而合，潘石屹甚至指出房價(jià)會(huì)回到2009年初水平。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，潘石屹唱衰住宅市場在于其發(fā)展重點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)，讓大家能夠關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，而任志強(qiáng)的依據(jù)是，因?yàn)閲艺{(diào)控政策發(fā)生了變化，房產(chǎn)商只有主動(dòng)調(diào)整，才能避免更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。 但從近期各開發(fā)商集體看跌樓市，預(yù)測(cè)已到觀望低谷的跡象表明，通過制造房價(jià)到底的假象，再加之剛性需求的釋放，不排除欲借金九銀十漲價(jià)的可能。
從分歧到共識(shí)
對(duì)于任潘二人有關(guān)樓市的話題，還得從4月份的博鰲亞洲論壇說起。在這個(gè)論壇上，任志強(qiáng)和潘石屹兩人的觀點(diǎn)是存在分歧的。任志強(qiáng)強(qiáng)烈反對(duì)“泡沫論”，此前在博文中還表示，房價(jià)還將繼續(xù)上漲，并列出了房價(jià)上漲的幾大理由。一是中國人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定住房高增長的需求，二是中國的城市化需求，三是土地資源的稀缺性，四是不動(dòng)產(chǎn)的多功能作用，還有不可忽視的收入增長等因素。相比于任志強(qiáng)，潘石屹則悲觀得多，承認(rèn)目前的房地產(chǎn)市場有泡沫，并強(qiáng)調(diào)當(dāng)前房價(jià)的快速上漲是不可持續(xù)的，如果這樣發(fā)展下去一定會(huì)出問題。在潘的言語中，還透露出中國的住宅較之于寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)來說泡沫要大得多。
對(duì)樓市的看多，讓任志強(qiáng)甚至在“新國十條”出臺(tái)的前一日，也沒有放棄一貫以來的看漲態(tài)度，依然認(rèn)為長期房價(jià)一定是持續(xù)上漲的，卻不愿意預(yù)測(cè)短期內(nèi)房價(jià)的變動(dòng)。
4月中旬史上最嚴(yán)的樓市新政出臺(tái)。針對(duì)此次新政策的影響，任志強(qiáng)表示“要看政策能走多遠(yuǎn)，這種做法可以滿足短期的政策目標(biāo)要求，但卻無法解決可持續(xù)的發(fā)展問題。”
潘石屹此時(shí)則顯得更為巧妙，他表示“新國十條”將精準(zhǔn)打擊住宅市場的高房價(jià)，房價(jià)拐點(diǎn)是否來臨一個(gè)月后可見分曉。他同時(shí)表示，目前投資房地產(chǎn)股票比投資房產(chǎn)更合算。
但在“萬言書”談樓市新政后，任志強(qiáng)發(fā)文表示，作為開發(fā)商并不認(rèn)為房價(jià)過快上漲是件好事，并指出通過單一調(diào)控房地產(chǎn)市場來管理通脹預(yù)期不是個(gè)好辦法。并且在中城聯(lián)盟內(nèi)部建議房企“響應(yīng)政府調(diào)控政策的號(hào)召倡議，在房價(jià)上漲過快、房價(jià)過高的城市適度地控制房價(jià)”。
隨著樓市調(diào)控的深入，在8月份，任志強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的下行趨勢(shì)可能會(huì)在下半年出現(xiàn)。從已經(jīng)公告的半年報(bào)來看，大部分開發(fā)商都沒有完成銷售計(jì)劃，這將致使兩種情況出現(xiàn)：一種是房企下半年必須加速推盤以完成銷售任務(wù)；還有一種就是一些房企可能會(huì)采用降價(jià)的方式來促使銷售迅速提升。甚至在8月12日，任志強(qiáng)在博鰲房地產(chǎn)論壇上調(diào)侃，“我都從了，你們也從了吧”。
在8月19日的一次對(duì)話中，任志強(qiáng)與潘石屹傳遞了國內(nèi)地產(chǎn)商對(duì)于目前房地產(chǎn)市場的一種普遍認(rèn)識(shí)：中國房價(jià)要跌。任志強(qiáng)表示，由于政府參與定價(jià)等原因，未來一線城市房價(jià)短期內(nèi)可能繼續(xù)下滑，而二三線城市的價(jià)格也不可能維持繼續(xù)增長。潘石屹有關(guān)房價(jià)的問題和他過去無數(shù)次提及的觀點(diǎn)基本相同，中國房地產(chǎn)市場再次被其看成已經(jīng)孕育巨大泡沫的地方。潘石屹稱，在租金回報(bào)率僅1%的情況下，房價(jià)想要維持住并不現(xiàn)實(shí)。
樓市唱衰的背后
潘石屹和任志強(qiáng)唱衰樓市的背后又隱藏著什么信息呢？
早在今年3月份，潘石屹就向外界透露，未來幾年上海將成為SOHO中國的發(fā)展重點(diǎn)，業(yè)務(wù)仍將放在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。此后，在每一次表態(tài)對(duì)樓市的看法時(shí)，潘石屹都不忘提及商業(yè)地產(chǎn)的美好未來。
在“新國十條”出臺(tái)的次日，潘石屹就表示，商業(yè)和寫字樓市場一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。在5月5日，潘石屹發(fā)文表示由于政府對(duì)開發(fā)商預(yù)收款的監(jiān)管以及可能暫停開發(fā)貸等措施，地產(chǎn)商支撐不了資金的壓力而被迫采取降價(jià)銷售來應(yīng)對(duì)。但這次宏觀調(diào)控的政策都是針對(duì)住宅市場的，對(duì)于寫字樓和商業(yè)用房市場，過去幾年時(shí)間沒有像住宅市場這樣價(jià)格瘋漲，這部分市場處在健康發(fā)展時(shí)期，所以目前的調(diào)控政策并未涉及到商業(yè)地產(chǎn)。
在5月21日的博文中，潘提到與住宅價(jià)格相比，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值被低估了。6月28日，潘還發(fā)文闡明商業(yè)地產(chǎn)與住房是兩個(gè)不同的市場，并表示堅(jiān)持看好城市中心繁華區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)。而在8月13日，SOHO中國更是取得了上海虹橋交通樞紐旁的一塊土地，這塊土地是繼SOHO東海廣場、上海外灘204地塊之后SOHO中國在上海取得的第三個(gè)項(xiàng)目。
相比于潘石屹唱衰住宅市場，唱多商業(yè)地產(chǎn)，任志強(qiáng)的預(yù)測(cè)更多是來源于對(duì)數(shù)據(jù)和政策的解讀。任志強(qiáng)此前表示，今年出現(xiàn)的新情況是，國土資源部提供的土地供應(yīng)量大大超出了往年，這對(duì)于緩解全國范圍內(nèi)的供需矛盾起到了作用。而且新政的核心不是打壓房價(jià)，而是穩(wěn)定房價(jià)，不讓其上漲速度過快，而其中最核心的部分就是一線城市的房價(jià)，未來政策怎么變化，房價(jià)如何變動(dòng)，一線城市的價(jià)格是關(guān)鍵。而任志強(qiáng)此番言論的背景是，中央高層不斷重申樓市調(diào)控不動(dòng)搖，以及國土部、住建部、銀監(jiān)會(huì)等各部委加緊落實(shí)有關(guān)政策。“因?yàn)閲艺{(diào)控政策發(fā)生了變化，房產(chǎn)商只有主動(dòng)調(diào)整，才能避免更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。”但在任志強(qiáng)看來，中國房價(jià)是由供求關(guān)系、城市化進(jìn)程、收入分配結(jié)構(gòu)三方面組成，基本條件沒有發(fā)生變化，從長期來看，房價(jià)依然看漲。
借金九銀十漲價(jià)？
任志強(qiáng)和潘石屹近期看跌樓市的共識(shí)也許還僅是一個(gè)縮影。
在8月中旬召開的博鰲地產(chǎn)論壇上，與會(huì)的開發(fā)商均表示，隨著下半年的供應(yīng)量的加大，會(huì)采取靈活的定價(jià)策略進(jìn)行促銷，銷售價(jià)格會(huì)有10%到15%的調(diào)整，但是這個(gè)調(diào)整不會(huì)很大，甚至認(rèn)為因?yàn)閯傂孕枨蟮募嗅尫艜?huì)迎來小高潮。
8月21日，萬科董事長王石出現(xiàn)在萬科杭州樓盤的銷售現(xiàn)場，他表示市場的觀望低谷已經(jīng)過去，只要價(jià)格調(diào)整到位，市場反應(yīng)還是不錯(cuò)的。“如果政策穩(wěn)定，需求會(huì)復(fù)蘇，未來房價(jià)有可能會(huì)繼續(xù)下探，但下調(diào)空間不多了。”
而在市場層面，歷經(jīng)4個(gè)多月的調(diào)控后。隨著9月的來臨，市場好像也出現(xiàn)了輕微反彈。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，截止到8月30日，北京8月新盤期房與現(xiàn)房住宅總成交量為6149套，環(huán)比7月的5726套上漲了7.3%，而8月二手房成交量為11859套，環(huán)比上漲了14.3%。值得關(guān)注的是，這是新政后自6月份開始連續(xù)兩個(gè)月樓市成交量出現(xiàn)上漲。雖然相比新政前成交量依然有四成左右的差距，但這一復(fù)蘇跡象引來很多購房者的疑惑，是不是樓市已經(jīng)走出底部，是否該開始考慮抄底置業(yè)？
與此同時(shí)，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月北京有46個(gè)項(xiàng)目有意入市，但大部分項(xiàng)目的價(jià)格待定。而在上海，9月開盤的項(xiàng)目數(shù)量預(yù)計(jì)達(dá)43個(gè)，但樓市受到房產(chǎn)新政的影響，有半數(shù)以上開發(fā)商閉口不談價(jià)格，甚至開發(fā)商的開盤日期還存在諸多不確定因素，不排除延期開盤。種種跡象顯示，全國樓市呈現(xiàn)越來越明顯的量價(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)。
業(yè)內(nèi)人士分析，這些新盤的未定價(jià)就代表著開發(fā)商仍然在和政策博弈，此前對(duì)房價(jià)的悲觀預(yù)期，在于意圖制造調(diào)控到底的假象，不排除欲借金九銀十漲價(jià)的可能。見習(xí)記者 石俊