第一章 總則

　　1998年以來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，個(gè)人逐步取代集團(tuán)成為住房消費(fèi)主體。與此同時(shí)，實(shí)物分配和集團(tuán)消費(fèi)所掩蓋的許多問(wèn)題也逐步暴露出來(lái)，廣告虛假、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，完善相應(yīng)的法律制度，維護(hù)市場(chǎng)主體，特別是廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，成為當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。在此背景下，建設(shè)部制定了《商品房銷售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。

　　第一條　為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

　　說(shuō)明：本條規(guī)定了本《辦法》的立法目的和依據(jù)。

　　《辦法》立法目的有兩個(gè)方面：一是規(guī)范商品房銷售行為；二是保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　規(guī)范商品房銷售行為，主要是建立商品房銷售規(guī)范和市場(chǎng)行為準(zhǔn)則，維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。商品房的惟一性和不可流動(dòng)性，決定了商品房銷售中，銷售商往往處于更加主動(dòng)的地位，銷售商的行為是否規(guī)范，決定著整個(gè)交易活動(dòng)能否公平、公正地進(jìn)行。因此，本《辦法》中規(guī)范銷售行為，主要是針對(duì)銷售商而言的。

　　保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，是針對(duì)市場(chǎng)參與者而言的，既保護(hù)銷售商，也保護(hù)購(gòu)房者。但由于目前我國(guó)購(gòu)房者從總體講，法律意識(shí)、自我保護(hù)意識(shí)還不是很強(qiáng)，再加上住為房消費(fèi)者服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)行為又不是很規(guī)范，購(gòu)房者的權(quán)益更易受到侵害；因而，在制定《辦法》中，側(cè)重于維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。同時(shí)，從推進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的角度來(lái)看，保護(hù)銷售商的利益也是非常必要的，只有在市場(chǎng)各主體的利益都能得到法律保障時(shí)，才能激發(fā)他們參與市場(chǎng)的積極性，才能促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　《辦法》屬于部門規(guī)章，根據(jù)立法法的規(guī)定，制定規(guī)章應(yīng)有法律、行政法規(guī)（決定、命令）為依據(jù)。《辦法》是以1995年頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)法》）、1998年發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《開(kāi)發(fā)條例》）為依據(jù)制定的。《房地產(chǎn)法》是我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的基本法，規(guī)定了商品房銷售活動(dòng)的一些基本準(zhǔn)則；《開(kāi)發(fā)條例》秉承《房地產(chǎn)法》，對(duì)商品房銷售，尤其是商品房預(yù)售，作了一些原則性規(guī)定。《辦法》根據(jù)實(shí)踐的需要，對(duì)《房地產(chǎn)法》和《開(kāi)發(fā)條例》中抽象和原則性的規(guī)定進(jìn)行細(xì)化，增強(qiáng)了法律規(guī)定的可操作性。同時(shí)，《辦法》根據(jù)<<中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱合同法》）、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》）、《中華人民共和國(guó)建筑法人《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)行政處罰法》（以下簡(jiǎn)稱《行政處罰法》）、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《質(zhì)量條例》）等法律、法規(guī)，對(duì)商品房銷售涉及到的相關(guān)具體問(wèn)題作了進(jìn)一步規(guī)定。

　　第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

　　說(shuō)明：本條規(guī)定了《辦法》調(diào)整范圍。

　　從地域范圍分析，因本《辦法》屬于《房地產(chǎn)法》和《開(kāi)發(fā)條例》的配套法規(guī)，所以，其調(diào)整的地域范圍應(yīng)與《房地產(chǎn)法》。價(jià)發(fā)條例》一致，即城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行商品房銷售以及銷售管理。從行為角度分析，既調(diào)整商品房交易行為，也調(diào)整商品房銷售行為的管理；從主體角度分析，本《辦法》既規(guī)范銷售商（出賣人）、消費(fèi)者（買受人），也規(guī)范行使銷售管理職能的行政主管部門。

　　商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。從該定義可以看出，本《辦法》只規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋的銷售行為，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行銷售，也包括委托中介機(jī)構(gòu)銷售。對(duì)于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋不屬于該協(xié)法》的調(diào)整范圍。換句話說(shuō)，只規(guī)范增量房屋的交易管理，存量房屋的交易管理不適用本《辦法》。值得指出的是，經(jīng)濟(jì)適用住房屬于商品房的范疇，同樣適用于本《辦法》。

　　第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

　　本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工駿收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

　　本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

　　說(shuō)明：本條規(guī)定了商品房銷售的分類及商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售的定義。

　　商品房現(xiàn)售與預(yù)售是根據(jù)標(biāo)的物狀態(tài)的不同而區(qū)分的，現(xiàn)售對(duì)象是已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房，預(yù)售對(duì)象是正在建設(shè)中尚未竣工的商品房。

　　本條將商品房銷售進(jìn)行分類，主要目的是為了便于根據(jù)現(xiàn)售 與預(yù)售的不同，進(jìn)行分類管理。商品房預(yù)售，銷售行為比較普遍，由于實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題比較多，因此，在《房地產(chǎn)法》及《開(kāi)發(fā)條例》中對(duì)預(yù)售條件及預(yù)售許可制度等進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)現(xiàn)房銷售，無(wú)論是《房地產(chǎn)法》還是《開(kāi)發(fā)條例》都未作規(guī)定。

　　本《辦法》將視售和預(yù)售分開(kāi)，對(duì)預(yù)售的條件、預(yù)售許可等內(nèi)容，執(zhí)行已經(jīng)發(fā)布的法律、法規(guī)，對(duì)現(xiàn)房銷售條件，作了明確規(guī)定。

　　第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

　　說(shuō)明：本條規(guī)定了商品房的銷售完成途徑。

　　房地產(chǎn)銷售有自行銷售和委托銷售兩大類，根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，委托銷售的責(zé)任主體仍是委托方。因此，商品房銷售中的買賣合同主體只能是買受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而不是買受人和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。換言之，中介機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的代理人，只能以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義與消費(fèi)者簽訂合同。

　　就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，自行銷售商品房和委托他人銷售商品房各有其利弊。自行銷售商品房，可以減少中間環(huán)節(jié)，節(jié)約銷售成本；委托他人銷售商品房，可以利用中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)， 較快打開(kāi)市場(chǎng)，加速資金回流。從目前情況看，由于中介機(jī)構(gòu)魚龍混雜，中介人員素質(zhì)不高，中介行為尚不規(guī)范，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多數(shù)是成立自己的銷售公司或者銷售部門自行售房。隨著中介市場(chǎng)的規(guī)范，委托中介機(jī)構(gòu)售房將成為主流。

　　《辦法》允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)自身情況選擇銷售途徑。須明確的是，在委托銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是委托代理關(guān)系，交易主體仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不是交易一方當(dāng)事人，不享有出賣人的權(quán)利義務(wù)。

　　第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)商品房的銷售管理工作。

　　省、自治區(qū)人民****建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

　　直轄市、市、縣人民****建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

　　說(shuō)明：本條規(guī)定了商品房銷售的主管部門。

　　《房地產(chǎn)法》規(guī)定，‘國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。縣級(jí)以上地方人民****房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民****確定。”這里的房產(chǎn)管理部門是一個(gè)大概念，地方的建委、房地局、開(kāi)發(fā)辦，只要有房地產(chǎn)管理職能，就屬于這個(gè)范疇。1998年頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“縣級(jí)以上地方人民****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作”。這里規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門”，是根據(jù)全國(guó)各地機(jī)構(gòu)設(shè)置的不同情況而簡(jiǎn)稱的，是一個(gè)靈活性的規(guī)定。考慮到地方負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售管理工作的部門有的在建委，有的在房地局，也有的在獨(dú)立設(shè)置的開(kāi)發(fā)辦，因此，《辦法》規(guī)定，“直轄市。

　　市、縣人民****建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。”

#p#副標(biāo)題#e#

　　商品房銷售管理辦法條文說(shuō)明

　　第二章 銷售條件

　　第六條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。

　　商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　說(shuō)明：本條是對(duì)商品房預(yù)售條件的規(guī)定。

　　1992、1993年，由于“房地產(chǎn)熱”的影響，不少地方出現(xiàn)了大量的“爛尾”樓盤，不僅使購(gòu)房者蒙受了損失，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育產(chǎn)生了極壞的影響。為了避免上述情況的發(fā)生，在起草《房地產(chǎn)法》時(shí)，規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。《開(kāi)發(fā)條例》和1995年1月 1日起施行的《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序已有明確規(guī)定。這些規(guī)定，從目前來(lái)看，仍然是比較合理的，個(gè)別地方出現(xiàn)問(wèn)題，主要是由于已有的規(guī)定不能真正落到實(shí)處，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)而造成的，因此本《辦法》對(duì)預(yù)售條件與程序不再作重復(fù)性規(guī)定，只重申商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，并規(guī)定預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序這兩個(gè)方面的內(nèi)容，按照《開(kāi)發(fā)條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其他方面仍應(yīng)按照本《辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第七條 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

　　（－）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

　　（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

　　（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

　　（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

　　（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

　　（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆�礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

　　（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

　　說(shuō)明：本條規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件。