去年年初，手頭并不寬裕的李陽(化名)交了3萬元的排卡費(fèi)，心想買房的事總算有了著落。一個(gè)月后樓盤開售，他又交了10萬元的購房定金，和開發(fā)商簽了一份認(rèn)購協(xié)議。此后他便與這套房子好似斷絕了關(guān)系：無法網(wǎng)簽，銷售離職。開發(fā)商的回復(fù)永遠(yuǎn)是：“再等等。”漫長的等待過程中，該樓盤的價(jià)格從4.8萬漲到7萬多，李陽發(fā)現(xiàn)自己再也買不起北京的房子了。
李陽所購買的樓盤名為江南府，開發(fā)商是北京江南投資集團(tuán)有限公司(下稱“江南集團(tuán)”)。今年以來，李陽的房子在北京市住建委網(wǎng)站上的狀態(tài)先后從“可銷售狀態(tài)”變成“預(yù)定狀態(tài)”，現(xiàn)在是“停止簽約狀態(tài)”。有報(bào)道稱，部分和李陽遭遇相同的業(yè)主，已經(jīng)收到了江南府清退他們認(rèn)購房源的通知，他們懷疑開發(fā)商準(zhǔn)備以當(dāng)前高價(jià)另尋買家。
除此之外，江南府樓盤還存在預(yù)售面積與備案面積差異較大、違約責(zé)任不對(duì)等、房屋產(chǎn)權(quán)年限縮水和未封頂便開始還貸等諸多問題，引發(fā)業(yè)主不滿。
認(rèn)購無效被清退
李陽告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，他2016年6月25日簽訂的認(rèn)購協(xié)議規(guī)定，業(yè)主需在30天內(nèi)付清首付款。手握首付款的李陽遲遲沒有等來交首付款的通知，他聯(lián)系了江南府銷售人員，得到的答復(fù)是7月份還要開一次盤，現(xiàn)在不著急交，開發(fā)商這邊也很忙，沒空收。
到了去年8、9月份，李陽也沒有收到交首付、簽訂購房合同的通知，他致電銷售人員，被告知因?yàn)榻细陨硪恍┰颍本┦凶〗ㄎ型Ａ藰潜P的網(wǎng)簽。而另有業(yè)主致電售樓處獲悉，樓盤仍在對(duì)外銷售。
時(shí)間到了12月份，此間北京房價(jià)大幅上升，焦急等待的李陽再給銷售人員打電話，該銷售人員稱自己已經(jīng)離職。他轉(zhuǎn)而撥打江南府客服電話，客服人員請(qǐng)他12月7日去現(xiàn)場溝通，可以交首付簽合同。到現(xiàn)場后他發(fā)現(xiàn)，認(rèn)購書上約定的85.53平米的房屋面積，在北京市住建委備案的是79.65平米，相差差不多6平米。客服人員現(xiàn)場表示可以針對(duì)面積差異和業(yè)主單獨(dú)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，李陽則認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議的合法性可能存在問題。客服人員稱就此問題請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后再聯(lián)系李陽，之后就再也沒有回信。
據(jù)李陽了解，像他這種交付排卡費(fèi)和定金，至今沒能簽訂購房合同的業(yè)主有幾十名。他們給江南府工作人員撥打電話詢問，全都無功而返;樓盤施工現(xiàn)場大門緊鎖，多位保安駐守，沒有預(yù)約進(jìn)不去。
今年4月江南府工作人員聯(lián)系李陽，沒有帶來簽約的消息，而是詢問他當(dāng)時(shí)交款的銀行卡號(hào)。李陽此時(shí)在北京市住建委網(wǎng)站上查到，自己認(rèn)購的房子已經(jīng)是可銷售狀態(tài)。他沒有提供銀行卡號(hào)，江南府也沒有對(duì)此作出答復(fù)。
另有業(yè)主已經(jīng)在3月接到了認(rèn)購房源被清退的通知。有業(yè)主向媒體反映了相關(guān)情況，其購房經(jīng)歷與李陽極為相似。《中國房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道稱大約有80到100戶業(yè)主的認(rèn)購房源已經(jīng)變成了可售狀態(tài)，只不過大多還沒收到清退通知。報(bào)道中這位業(yè)主稱，開發(fā)商采取的策略是一戶一戶通知清退，以免引起業(yè)主注意和集體維權(quán)事件。該業(yè)主懷疑江南府準(zhǔn)備將之前低價(jià)購房的業(yè)主集體清退，轉(zhuǎn)手以當(dāng)前高價(jià)另尋買家。報(bào)道還稱此前江南集團(tuán)開發(fā)的另一地產(chǎn)項(xiàng)目江南山水，也被曝出有大批清退情況。
另一位一直未被通知交納首付款和網(wǎng)簽的認(rèn)購者表示，去年9月、今年3月北京兩次出臺(tái)嚴(yán)厲的限購新政，而開發(fā)商的違約行為令許多購房者承擔(dān)高額首付、無法享受較低的利率折扣，甚至導(dǎo)致一些認(rèn)購房失去購房資格，“這完全是開發(fā)商的責(zé)任”。
《華夏時(shí)報(bào)》記者以買房者身份撥打了江南府售樓處電話，工作人員稱上述業(yè)主遲遲未能簽約的原因是業(yè)主單方面毀約，拒絕交付首付。他還表示，目前李陽等業(yè)主購買的江南府一期3棟樓，仍有多套兩居室、三居室可買。對(duì)于清退業(yè)主、是否存在一房兩賣等問題，他并未作出回應(yīng)。
樓盤問題重重
江南府位于北京市東南四環(huán)外，地鐵小紅門站附近。定位中端，主打80-110平米的中小戶型，同時(shí)開盤均價(jià)4萬多遠(yuǎn)低于競品項(xiàng)目，因此銷售情況良好。按照江南集團(tuán)董事長于全接受媒體采訪時(shí)的說法，2016年6月25日當(dāng)天第一次開盤，就賣了600多套。該樓盤在北京市住建委備案信息顯示，項(xiàng)目一期全部商品房為620套。
實(shí)際上有購房者向媒體反映，其以每平米4.6萬元購買的84平米住房，備案面積僅為73平米。據(jù)此計(jì)算，該房屋的實(shí)際價(jià)格近5.3萬每平米，相比競品并不具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。按照李陽的情況計(jì)算，李陽購房的實(shí)際價(jià)格也達(dá)到4.94萬每平米。
熟悉地產(chǎn)業(yè)務(wù)的北京四惠律師事務(wù)所律師莊清忠告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，認(rèn)購協(xié)議當(dāng)中約定的房屋面積并沒有很強(qiáng)的約束力，具體要看正式購房合同中標(biāo)明的數(shù)字。如果合同中面積和備案面積相差較大，應(yīng)遵從《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定的3%的標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定如何處理面積差異，合同未作約定的，按以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
另外，李陽手中僅有的認(rèn)購協(xié)議中對(duì)開發(fā)商違約的條款并不明確。僅有的違約條款稱，業(yè)主如果未能在約定時(shí)間內(nèi)支付首付款，開發(fā)商有權(quán)解除協(xié)議，將商品房賣給第三方，同時(shí)定金不予退還;而如果開發(fā)商在簽訂認(rèn)購協(xié)議后15日內(nèi)將商品房賣給第三方，開發(fā)商應(yīng)返還雙倍定金。另據(jù)媒體報(bào)道，有部分業(yè)主與江南府簽訂的購房合同中規(guī)定，逾期辦理房產(chǎn)證的違約金僅為每天萬分之零點(diǎn)一，業(yè)主認(rèn)為缺乏約束力。
原定于本月封頂?shù)慕细黄冢瑯I(yè)主稱至今只蓋了10層左右，售樓處工作人員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者的數(shù)字是20層，2018年12月31日交房。但部分已經(jīng)網(wǎng)簽的業(yè)主此時(shí)已經(jīng)開始還貸。
早先還有多家媒體報(bào)道，江南府所在地塊的拿地時(shí)間是2004年，業(yè)主2018年底入住時(shí)，70年房屋產(chǎn)權(quán)僅剩56年。
