潛規則·購房篇

“起價”、“最后一套”伎倆頻現

為了賣房，開發商在營銷過程中，通過會使用“最后一套”、實價與宣傳價不符、沙盤過于美化等伎倆，購房人在選房過程中要注意識別，多方了解，避免購房陷阱。

用低價招攬人氣

小劉在一則戶外廣告上看到北京東南六環某盤“9980元起送精裝修”的廣告，便興沖沖地來到該樓盤售樓處咨詢。銷售員告訴小劉，9980元/平米的房源僅有一兩套，已經被訂光了，當下只有12000元/平米的房子。小劉說：“我就沖著9980元/平米的房子來的，來了又說賣光了，不是欺騙人嘛？”銷售解釋稱，最低價的房源都是位于一二層，采光不是特別好，但也由于低價，一開盤就被搶光了。價格高點能挑到好樓層和朝向好的房源。

實際上，開發商不僅喜歡用“××××元起”的宣傳語，還有開發商把贈送面積折算成比售價低的價格來吸引購房人。如某項目均價20000元/平米，90平米的戶型贈送面積約10平米，開發商折算后，就打出售價18000元/平米的廣告，購房人一到售樓處看，發現根本沒有18000元/平米那么低的房源，購房人就會有種受騙的感覺。

制造房源“緊俏”氣氛

在房地產調控政策持續影響下，北京樓市打折促銷的樓盤越來越多，但開發商也盡量制造緊俏氣氛，催促購房人出手。

小王在京西南看中了一個項目。該樓盤有兩棟樓拿證開盤，但只有1棟樓有5個點折扣的特價房，還只剩下5層、6層等低樓層的房源，小王則想要買10層以上的高樓。他的置業顧問告訴他：“我們的優惠活動馬上要結束。既然地段、戶型你都特別中意，現在還有5個點的折扣，現在買價格挺合適的。就剩下2套房了，你不定，隔壁桌的客戶就要定啦”。小王很糾結，最后回家和家人商量以后再做決定。

誰料第二天，置業顧問又打電話給小王：“我們上一棟房源已經賣光了，為了回饋客戶，另一棟樓繼續推出特價房，還是5個點優惠。你趕緊來吧，早點來的話所有樓層都可以選的”。這次小王終于買到了稱心的樓層。小王感慨：“原來開發商宣傳的限時特價房不僅僅是那么幾套，特價房賣完了還有特價房。幸好沒有那么快出手，不然就買不到滿意的樓層了”。

【業界支招】

別輕信，多甄別

京華律師事務所馬傳貞律師表示，在購房過程中，消費者都得多了解情況，不能開發商說什么就信什么，還得自己多加甄別。“對于起價的宣傳，消費者被價格吸引而來，如果價格高一點能買到更理想的房子就買，若不滿意，損失的是交通費和時間成本，不會造成大的損害。而對于特價房的陷阱，最好的辦法就是簽好合同，和開發商簽訂違約責任條款。比如，如果不是最后一套特價房，不是最低價，開發商將承擔雙倍賠償，就是再賠消費者一套同樣的房子，只要開發商敢簽，就是真的，如果開發商不簽，就不是。消費者再根據自己的情況來選擇是否買特價房。”

二手房虛假房源多

看不著影兒的低價房源

王女士住在天壇附近，有一次她在小區門口看到一家小中介有一套房源就在自己居住的小區，價格卻比正常的總價便宜30萬，王女士非常高興，就跟中介詳細了解情況，但當第二天王女士按約定時間去看房時，中介卻說房子已經被預訂了，只能帶她去看其他房源。王女士產生了疑惑：仔細看這家中介的推薦房源，很多都比正常的市場價便宜不少。例如，一套106平米的復式戶型，掛牌價為240萬元，而在鏈家和我愛我家，同樣戶型的房源價格都在280萬元以上。難道這家小中介真的有超強的能力找到便宜房源？王女士要求看一看這套復式房，同樣被告知房子已經賣出了，但可以看小區的其他房子。

中介統計稱房源水分多

在買二手房的過程中，王女士的經歷并不罕見。據鏈家地產統計，北京目前約有500萬套存量房，若依國際上1%-1.5%的在售比例來推算，北京每個月合理的在售房源套數應為5萬-7.5萬套之間。但目前各家中介公司所發布的在售房源套數，即使扣掉重復房源，也超過40萬套，水分之多不言可喻。

據介紹，當前市場中虛假房源主要表現在兩個方面。一是價格虛假，多是以超低的價格吸引看家；二是房源虛假，不少從業者為了吸引客戶上門，憑空制造出業主根本無意出售或根本不存在的房源并在各種渠道散布。這種做法不僅造成購房人浪費時間，也容易造成購房人對價格產生誤判，甚至托高房價。對業主來說，沒打算出售的房子被中介憑空開價，還堂而皇之地做廣告，也給業主和購房者造成莫大的困擾。

【業界支招】

盡量選擇品牌中介

鏈家地產董事長左暉建議消費者在購買二手房時，盡量選擇有信譽保障的品牌中介公司。

據了解，2011年5月起,鏈家地產即與中消協進行“真房源，沒水分，假一賠百”的服務承諾，并在中消協設立百萬保證金賬戶。不久前，鏈家地產再次宣布實施“全渠道100%真房源”行動。

2011年4月，北京我愛我家也向社會各界鄭重承諾其出售、出租的房源，全部真實在售、在租，全部房源的信息、照片、戶型圖與實際房源一致，假一罰百，立即當場賠付。

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