中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第四十九期：警惕“零首付購(gòu)房”套路
2022-08-01 中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第49期發(fā)布。
2022年7月25日-7月31日，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行共收到48條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題項(xiàng)目。具體來(lái)看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開(kāi)發(fā)商包括金僑集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、美景集團(tuán)、安徽建工集團(tuán)、河南美廬置業(yè)有限公司、瀚海置業(yè)、四川省江油市建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、三巽集團(tuán)、蘇瑞置業(yè)、耒陽(yáng)萬(wàn)順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和富力地產(chǎn)。涉及的項(xiàng)目分別為金僑瑞公館、西山上品灣、美景美地麟城蘭園、安建·翰林天筑、美廬天下城、瀚海·思念城、建工·璟宸晴天、如意郡、萬(wàn)順壹品和富力院士庭。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問(wèn)題包括：房屋質(zhì)量問(wèn)題、項(xiàng)目停工、延期交付、無(wú)證預(yù)售、涉嫌虛假宣傳、整改拖延、未公示不利因素、預(yù)售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)、爛尾風(fēng)險(xiǎn)等。
本期投訴項(xiàng)目中，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行重點(diǎn)關(guān)注美景美地麟城蘭園、富力院士庭、瀚海·思念城共三個(gè)項(xiàng)目。其中，河南省鄭州市美景美地麟城蘭園業(yè)主稱(chēng)，合同約定于2021年12月30交房，停工約1年。開(kāi)發(fā)商曾稱(chēng)延期至2022年6月30號(hào)交付，未兌現(xiàn)承諾，業(yè)主擔(dān)憂(yōu)爛尾風(fēng)險(xiǎn)。河北省邯鄲市富力院士庭業(yè)主稱(chēng)，繳納首付款后購(gòu)房合同被開(kāi)發(fā)商收走，一直未能辦理公積金貸款，交付時(shí)，部分業(yè)主被迫改簽為現(xiàn)房合同，放棄逾期交付違約金。河南省鄭州市瀚海·思念城的業(yè)主稱(chēng)，預(yù)售監(jiān)管資金共26億元去向不明，近一年來(lái)工程進(jìn)度緩慢，合同約定交房日期為2022年6月30日，后延期至2022年12月31日前，目前仍剩余大量工程未完成。
鄭州美景美地麟城蘭園停工1年 業(yè)主擔(dān)心“爛尾”
鄭州美景美地麟城蘭園業(yè)主稱(chēng)，“合同約定于2021年12月30日交房，目前停工時(shí)間約1年左右。開(kāi)發(fā)商曾公告延期至2022年6月30日交付，并未兌現(xiàn)承諾。業(yè)主都擔(dān)憂(yōu)項(xiàng)目是不是要爛尾了。”
公開(kāi)資料顯示，美景美地麟城蘭園推廣名為美景美地麟洲，目前更名為美麟國(guó)際公館，位于鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)前程大道以東，仁通街以西，物流大道以南三江路以北，由鄭州浙甌置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，系美景集團(tuán)旗下。項(xiàng)目占地面積67333.67平方米，建筑面積260000平方米，共11棟樓。
在業(yè)主多次催促下，2022年7月21日鄭州浙甌置業(yè)發(fā)布了一封《關(guān)于美地麟城蘭園項(xiàng)目業(yè)主關(guān)注問(wèn)題的回復(fù)》，回復(fù)函中稱(chēng)：“目前，項(xiàng)目正積極整合公司現(xiàn)有資源來(lái)推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，項(xiàng)目計(jì)劃于2022年11月1日前完成復(fù)工。復(fù)工后，會(huì)重新排布項(xiàng)目施工計(jì)劃和交付計(jì)劃。”
一位業(yè)主質(zhì)疑稱(chēng)，“每年年底鄭州為了空氣治理，工地都會(huì)有一段時(shí)間不能施工，11月1日前完成復(fù)工，等于開(kāi)工幾天即停工。”
7月26日，業(yè)主們來(lái)到經(jīng)開(kāi)區(qū)信訪(fǎng)辦、住建局反映項(xiàng)目停工問(wèn)題，請(qǐng)求政府監(jiān)督協(xié)調(diào)開(kāi)工建設(shè)，一位業(yè)主表示：“當(dāng)日，住建局、信訪(fǎng)辦以及開(kāi)發(fā)商代表共同商議解決方案，稱(chēng)8月2日給業(yè)主答復(fù)。”
針對(duì)業(yè)主最為關(guān)心的如何才能推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)復(fù)工這一問(wèn)題，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣說(shuō)，首先，盡快針對(duì)挪用預(yù)售資金提起相關(guān)的違法查處申請(qǐng)。其次，通過(guò)信息公開(kāi)申請(qǐng)等方式對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)做全面的調(diào)查和了解，進(jìn)一步核實(shí)這個(gè)項(xiàng)目是否還存在其它問(wèn)題。再次，若核實(shí)發(fā)現(xiàn)除挪用預(yù)售資金外，還有其它違法違規(guī)行為，盡快提起相關(guān)的查處申請(qǐng)，申請(qǐng)相關(guān)部門(mén)對(duì)這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。在上述法律手段的基礎(chǔ)上，可以建立和開(kāi)發(fā)商等多方主體談判的平臺(tái)，進(jìn)而推動(dòng)開(kāi)發(fā)商盡快完工交房。
邯鄲富力院士廷重簽現(xiàn)房合同遭業(yè)主反對(duì)
近日，河北邯鄲富力院士廷一位業(yè)主稱(chēng)，2019年購(gòu)入一套商品房，交付首付款并申請(qǐng)辦理公積金貸款，開(kāi)發(fā)商以蓋章為由收走購(gòu)房合同，此后一直未返還，購(gòu)房者因而未能辦理公積金貸款，直到項(xiàng)目交付后近一年，開(kāi)發(fā)商才通知改簽現(xiàn)房合同，以此規(guī)避逾期賠償責(zé)任。
公開(kāi)資料顯示，富力院士廷位于河北省邯鄲市磁縣友誼大街和諧大道交口東南角，由邯鄲市極富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，系富力地產(chǎn)旗下項(xiàng)目。項(xiàng)目建筑面積21萬(wàn)平方米，占地面積約14萬(wàn)平方米，包括高層、板樓、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅等建筑類(lèi)型，共35棟，精裝交付，總戶(hù)數(shù)為1669戶(hù)。
一位業(yè)主稱(chēng)，“合同約定2020年12月30日交房，實(shí)際于2021年初交付，到2022年3月，開(kāi)發(fā)商把房子都做了首次登記，期房可以當(dāng)成現(xiàn)房銷(xiāo)售，才開(kāi)始要求此前公積金貸款業(yè)主改簽現(xiàn)房合同，再去辦理公積金貸款。簽了現(xiàn)房合同，就意味著沒(méi)有違約金，有一部分業(yè)主因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)不得不改簽，另有部分業(yè)主至今未簽，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照合同約定賠償逾期交付違約金。”
對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)要求購(gòu)房人重新簽署現(xiàn)房合同，更無(wú)權(quán)以此規(guī)避自己的延期交房違約責(zé)任。民法典第一百一十九條規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)遵守雙方已經(jīng)簽署的購(gòu)房合同，且應(yīng)當(dāng)依約依法承擔(dān)違約責(zé)任。一旦購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商的誤導(dǎo)下、誘導(dǎo)下，甚至威脅下簽署了開(kāi)發(fā)商逃避責(zé)任的協(xié)議，后續(xù)則再難以維權(quán)。
鄭州瀚海·思念城工程進(jìn)度緩慢 業(yè)主“急”交付
近日，鄭州瀚海·思念城的一位業(yè)主表示，項(xiàng)目從2021年10月開(kāi)始工程進(jìn)度緩慢，瀚海·思念城合同約定交房日期為2022年6月30日，后延至2022年12月31日前。以目前工程進(jìn)度來(lái)看，仍有大量工程未完成。
公開(kāi)資料顯示，瀚海·思念城位于河南省鄭州市金水區(qū)國(guó)基路與渠東路交匯處，由河南新瀚海置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，系瀚海置業(yè)旗下項(xiàng)目。瀚海·思念城分為東院、西院、北院，其中東院共4棟樓于2019年4月取得《商品房預(yù)售許可證》，西院共10棟樓于2019年8月～2020年4月取得《商品房預(yù)售許可證》、北院共6棟樓于2020年8月至2021年6月取得《商品房預(yù)售許可證》。
2022年7月19日瀚海·思念城五方會(huì)談上，開(kāi)發(fā)商表示拖欠施工方中建七局款項(xiàng)為1700萬(wàn)，已付清1500萬(wàn)，剩余欠款200萬(wàn)在交驗(yàn)后付清。已完成住宅部分付款約定，具備復(fù)工、推進(jìn)條件。出具的工期計(jì)劃披露，8月底外立面完成，9月底地坪完工，10月份內(nèi)部裝修完工，12月份景觀完工。
對(duì)此，一位從事工程建設(shè)的業(yè)主稱(chēng)，“東院剩余工程量不多，可能半年差不多完工。但是西院外立面都還沒(méi)有做完，按照目前節(jié)奏，滿(mǎn)工也要一年的時(shí)間。開(kāi)發(fā)商所謂的年底交付還要畫(huà)個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。”
7月28日，瀚海·思念城售樓處一位工作人員稱(chēng)，項(xiàng)目一直未停工，目前在正常施工，每天有二三百個(gè)施工人員，項(xiàng)目在年底能交房。延期交付的違約金在交房時(shí)確定。
8月1日業(yè)主開(kāi)放日上，業(yè)主發(fā)現(xiàn)施工人數(shù)僅100人左右。一位業(yè)主表示，“五方會(huì)議上明確了施工方收到款項(xiàng)后全面復(fù)工，不能因?yàn)樯虡I(yè)部分拖欠工程款而停工住宅。然而，從五方會(huì)議至今，施工方并未動(dòng)工。”
重點(diǎn)投訴問(wèn)題：警惕“零首付”套路
近日，包括河北邢臺(tái)天山九峰、山東煙臺(tái)旭輝銀盛泰·輝盛嵐灣、河南濮陽(yáng)星聯(lián)澶府、廣東惠州國(guó)正天境灣、江西上饒中兆院子等項(xiàng)目宣稱(chēng)“零首付買(mǎi)房”，引起了不少購(gòu)房者的關(guān)注。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，實(shí)際上，“零首付”并非無(wú)需支付首付款，或是先由買(mǎi)家支付首付，等貸款審批后，開(kāi)發(fā)商再將首付款返現(xiàn)給買(mǎi)家，相當(dāng)于購(gòu)房返首付；或是首付款由開(kāi)發(fā)商現(xiàn)行墊付，購(gòu)房者在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行分期支付，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者提供“首付貸”；或是開(kāi)發(fā)商與第三方金融公司合作，通過(guò)“首付貸、首付分期”等方式幫助購(gòu)房者融資。
“零首付”看似降低了購(gòu)房門(mén)檻，減輕了購(gòu)房者資金周轉(zhuǎn)壓力。實(shí)際上，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作》就明確規(guī)定嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。
對(duì)此，王玉臣律師表示，首先，“零首付”本身是一種違規(guī)行為。看起來(lái)似乎是幫購(gòu)房者，但實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)操作中往往會(huì)伴隨著開(kāi)發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時(shí)還可能會(huì)規(guī)避銀行按揭貸款對(duì)首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。其次，降低首付，雖然暫時(shí)起到緩解購(gòu)房者資金壓力的作用，但實(shí)際上“零首付”購(gòu)房的利息要高出正常商業(yè)貸款許多。短時(shí)間內(nèi)購(gòu)房者不僅要償還開(kāi)發(fā)商墊付的剩余首付款，同時(shí)還要償還銀行按揭貸款，負(fù)擔(dān)不但沒(méi)有減輕，還款壓力反而更大。
明星項(xiàng)目
上周，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場(chǎng)認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，甄選出本期明星樓盤(pán)，包括廣州市品越華府、珠海市華發(fā)橫琴灣、上海市仁恒海上源、長(zhǎng)沙市萬(wàn)科臻灣匯和北京市學(xué)府壹號(hào)院。
中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞?shì)浾摫O(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。
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