中國房產質量周報第四十九期：警惕“零首付購房”套路
2022-08-01 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第49期發布。
2022年7月25日-7月31日，中國質量萬里行共收到48條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括金僑集團、當代置業、美景集團、安徽建工集團、河南美廬置業有限公司、瀚海置業、四川省江油市建工房地產開發有限公司、三巽集團、蘇瑞置業、耒陽萬順房地產開發有限公司和富力地產。涉及的項目分別為金僑瑞公館、西山上品灣、美景美地麟城蘭園、安建·翰林天筑、美廬天下城、瀚海·思念城、建工·璟宸晴天、如意郡、萬順壹品和富力院士庭。
經統計，十個項目涉及的問題包括：房屋質量問題、項目停工、延期交付、無證預售、涉嫌虛假宣傳、整改拖延、未公示不利因素、預售資金未進入監管賬戶、爛尾風險等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注美景美地麟城蘭園、富力院士庭、瀚海·思念城共三個項目。其中，河南省鄭州市美景美地麟城蘭園業主稱，合同約定于2021年12月30交房，停工約1年。開發商曾稱延期至2022年6月30號交付，未兌現承諾，業主擔憂爛尾風險。河北省邯鄲市富力院士庭業主稱，繳納首付款后購房合同被開發商收走，一直未能辦理公積金貸款，交付時，部分業主被迫改簽為現房合同，放棄逾期交付違約金。河南省鄭州市瀚海·思念城的業主稱，預售監管資金共26億元去向不明，近一年來工程進度緩慢，合同約定交房日期為2022年6月30日，后延期至2022年12月31日前，目前仍剩余大量工程未完成。
鄭州美景美地麟城蘭園停工1年 業主擔心“爛尾”
鄭州美景美地麟城蘭園業主稱，“合同約定于2021年12月30日交房，目前停工時間約1年左右。開發商曾公告延期至2022年6月30日交付，并未兌現承諾。業主都擔憂項目是不是要爛尾了。”
公開資料顯示，美景美地麟城蘭園推廣名為美景美地麟洲，目前更名為美麟國際公館，位于鄭州經濟技術開發區前程大道以東，仁通街以西，物流大道以南三江路以北，由鄭州浙甌置業有限公司開發建設，系美景集團旗下。項目占地面積67333.67平方米，建筑面積260000平方米，共11棟樓。
在業主多次催促下，2022年7月21日鄭州浙甌置業發布了一封《關于美地麟城蘭園項目業主關注問題的回復》，回復函中稱：“目前，項目正積極整合公司現有資源來推動復工復產工作，項目計劃于2022年11月1日前完成復工。復工后，會重新排布項目施工計劃和交付計劃。”
一位業主質疑稱，“每年年底鄭州為了空氣治理，工地都會有一段時間不能施工，11月1日前完成復工，等于開工幾天即停工。”
7月26日，業主們來到經開區信訪辦、住建局反映項目停工問題，請求政府監督協調開工建設，一位業主表示：“當日，住建局、信訪辦以及開發商代表共同商議解決方案，稱8月2日給業主答復。”
針對業主最為關心的如何才能推動項目實現復工這一問題，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣說，首先，盡快針對挪用預售資金提起相關的違法查處申請。其次，通過信息公開申請等方式對這個項目的開發建設做全面的調查和了解，進一步核實這個項目是否還存在其它問題。再次，若核實發現除挪用預售資金外，還有其它違法違規行為，盡快提起相關的查處申請，申請相關部門對這種違法行為進行調查處理。在上述法律手段的基礎上，可以建立和開發商等多方主體談判的平臺，進而推動開發商盡快完工交房。
邯鄲富力院士廷重簽現房合同遭業主反對
近日，河北邯鄲富力院士廷一位業主稱，2019年購入一套商品房，交付首付款并申請辦理公積金貸款，開發商以蓋章為由收走購房合同，此后一直未返還，購房者因而未能辦理公積金貸款，直到項目交付后近一年，開發商才通知改簽現房合同，以此規避逾期賠償責任。
公開資料顯示，富力院士廷位于河北省邯鄲市磁縣友誼大街和諧大道交口東南角，由邯鄲市極富房地產開發有限公司開發建設，系富力地產旗下項目。項目建筑面積21萬平方米，占地面積約14萬平方米，包括高層、板樓、聯排、獨棟別墅等建筑類型，共35棟，精裝交付，總戶數為1669戶。
一位業主稱，“合同約定2020年12月30日交房，實際于2021年初交付，到2022年3月，開發商把房子都做了首次登記，期房可以當成現房銷售，才開始要求此前公積金貸款業主改簽現房合同，再去辦理公積金貸款。簽了現房合同，就意味著沒有違約金，有一部分業主因為孩子上學不得不改簽，另有部分業主至今未簽，堅持開發商應按照合同約定賠償逾期交付違約金。”
對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣表示，開發商無權要求購房人重新簽署現房合同，更無權以此規避自己的延期交房違約責任。民法典第一百一十九條規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。開發商應當遵守雙方已經簽署的購房合同，且應當依約依法承擔違約責任。一旦購房人在開發商的誤導下、誘導下，甚至威脅下簽署了開發商逃避責任的協議，后續則再難以維權。
鄭州瀚海·思念城工程進度緩慢 業主“急”交付
近日，鄭州瀚海·思念城的一位業主表示，項目從2021年10月開始工程進度緩慢，瀚海·思念城合同約定交房日期為2022年6月30日，后延至2022年12月31日前。以目前工程進度來看，仍有大量工程未完成。
公開資料顯示，瀚海·思念城位于河南省鄭州市金水區國基路與渠東路交匯處，由河南新瀚海置業有限公司開發建設，系瀚海置業旗下項目。瀚海·思念城分為東院、西院、北院，其中東院共4棟樓于2019年4月取得《商品房預售許可證》，西院共10棟樓于2019年8月～2020年4月取得《商品房預售許可證》、北院共6棟樓于2020年8月至2021年6月取得《商品房預售許可證》。
2022年7月19日瀚海·思念城五方會談上，開發商表示拖欠施工方中建七局款項為1700萬，已付清1500萬，剩余欠款200萬在交驗后付清。已完成住宅部分付款約定，具備復工、推進條件。出具的工期計劃披露，8月底外立面完成，9月底地坪完工，10月份內部裝修完工，12月份景觀完工。
對此，一位從事工程建設的業主稱，“東院剩余工程量不多，可能半年差不多完工。但是西院外立面都還沒有做完，按照目前節奏，滿工也要一年的時間。開發商所謂的年底交付還要畫個大大的問號。”
7月28日，瀚海·思念城售樓處一位工作人員稱，項目一直未停工，目前在正常施工，每天有二三百個施工人員，項目在年底能交房。延期交付的違約金在交房時確定。
8月1日業主開放日上，業主發現施工人數僅100人左右。一位業主表示，“五方會議上明確了施工方收到款項后全面復工，不能因為商業部分拖欠工程款而停工住宅。然而，從五方會議至今，施工方并未動工。”
重點投訴問題：警惕“零首付”套路
近日，包括河北邢臺天山九峰、山東煙臺旭輝銀盛泰·輝盛嵐灣、河南濮陽星聯澶府、廣東惠州國正天境灣、江西上饒中兆院子等項目宣稱“零首付買房”，引起了不少購房者的關注。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，實際上，“零首付”并非無需支付首付款，或是先由買家支付首付，等貸款審批后，開發商再將首付款返現給買家，相當于購房返首付；或是首付款由開發商現行墊付，購房者在一定時間內進行分期支付，相當于開發商向購房者提供“首付貸”；或是開發商與第三方金融公司合作，通過“首付貸、首付分期”等方式幫助購房者融資。
“零首付”看似降低了購房門檻，減輕了購房者資金周轉壓力。實際上，其市場風險不容忽視。
早在2017年的《住房城鄉建設部人民銀行銀監會聯合部署規范購房融資和加強反洗錢工作》就明確規定嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。
對此，王玉臣律師表示，首先，“零首付”本身是一種違規行為。看起來似乎是幫購房者，但實際上，在現實操作中往往會伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。其次，降低首付，雖然暫時起到緩解購房者資金壓力的作用，但實際上“零首付”購房的利息要高出正常商業貸款許多。短時間內購房者不僅要償還開發商墊付的剩余首付款，同時還要償還銀行按揭貸款，負擔不但沒有減輕，還款壓力反而更大。
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中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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