中國房產質量周報第五十九期：回購商品房能提振樓市嗎？
2022-10-17 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第59期發布。
10月10日至10月16日，中國房產質量周報全網監測房產領域的要聞報道，監測發現，在中央政策層面，監管部門指示工行、建行、中行等多家銀行加大對房地產融資的支持力度，要求每家大行年內對房地產融資至少增加1000億元。此外，央行于本周發布《2022年9月抵押補充貸款開展情況》顯示，2022年9月國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增抵押補充貸款1082億元。目前保交樓工作已經形成了“資金充裕、資金渠道廣、落地節奏快”的導向，對于房企資金狀況改善和房屋銷售等也會帶來提振作用。
地方政策上，近期多地住房公積金中心或管理部門下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%，客觀上有助于進一步增強公積金對購房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。
在房企層面，據中指研究院數據，2022年9月房企非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環比上升13.3%，融資形勢稍有好轉。其中，信用債融資同比上升10.6%，環比上升30.8%，出現回暖跡象。信托融資同比下降73.2%，環比下降42.3%，出現較大的波動性。2022年1-9月房地產企業非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。
本周行業內關注度較高的熱點話題為“回購商品房能提振樓市嗎？”近日，蘇州擬定向回購1萬套商品房的消息，引發了市場廣泛關注。實際上，今年以來，包括鄭州、濟南、湖州、阿勒泰等地方政府或親自下場直接回購商品房或鼓勵國有企業批量購入商品房。業內分析人士普遍認為，此類行為一方面具有一定的積極意義，有利于提振樓市行情、加快房企資金回籠、擴充保障房房源等；另一方面，也對地方政府財政支出亦會產生一定壓力，目前尚不會成為主流政策。
【一周要聞】
監管部門：年內六大行至少要增加6000億元房地產融資
據報道，監管部門指示工行、建行、中行等多家銀行加大對房地產融資的支持力度，要求每家大行年內對房地產融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產開發貸款、居民按揭貸款以及投資房地產開發商的債券。從此次監管支持融資利好對象來看，資金寬松不再是單一的面向企業或居民，而是對生產端、需求端同時提供資金支持。對于需求端來說，按揭貸款增加有利于需求釋放及市場回暖，將新增商品房需求7000億。對房企來說，將有近萬億的新增資金支持，有助于項目建設及竣工交付。
央行時隔兩年半重啟PSL 逾千億元資金或投向“保交樓”
10月8日，央行發布《2022年9月抵押補充貸款開展情況》稱，2022年9月國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增抵押補充貸款1082億元。期末抵押補充貸款余額為26481億元。這是2020年2月以來，抵押補充貸款余額首次出現凈增長，且幅度遠超預期，引起了市場高度關注。對于本輪抵押補充貸款(PSL)的投向，研究機構普遍認為，PSL很可能會用于支持“保交樓”2000億元全國性專項借款。目前保交樓工作已經形成了“資金充裕、資金渠道廣、落地節奏快”的導向，對于房企資金狀況改善和房屋銷售等也會帶來提振作用。
多地下調首套個人住房公積金貸款利率
近期多地住房公積金中心或管理部門發布了下調住房公積金貸款利率的通知。10月10日，海南省住房公積金管理局明確，從10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。此外，包括天津、重慶、哈爾濱、鄭州、柳州、湛江等多座城市于節后發布住房公積金政策的調整工作，從各地角度看，基于全國統一的公積金利率下調和各地公積金提高額度、一人購房全家幫、商轉公等操作，客觀上有助于進一步增強公積金對購房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。
22城中13城完成三批次供地七成地塊底價成交
據中指研究院統計，全國22個重點城市中已有13城完成了三批供地，共攬金3888億元，同比下降11%。共計成交涉宅用地226宗，其中154宗地塊底價成交，占比68.1%。土拍流拍率維持在7%-8%的穩定區間，而熔斷地塊占比由一批次近30%腰斬至三批次的15%，同時溢價成交地塊比例也下降了15個百分點。分城市來看，北京、上海、杭州、合肥等城市仍維持著較高的熱度。從拿地房企來看，央國企拿地減少，地方國資在今年三批次再次進場托底接盤，在投資金額上占據了市場的半壁江山。
9月房企非銀融資總額為777.9億元環比有所回暖
中指研究院監測，2022年9月房地產企業非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環比上升13.3%，融資形勢稍有好轉。信用債規模占比47.3%，海外債占比0%，信托融資占比11.0%，ABS融資占比41.7%。其中，信用債融資同比上升10.6%，環比上升30.8%，出現回暖跡象。信托融資同比下降73.2%，環比下降42.3%，出現較大的波動性，但整體處于低位運行，三季度信托新增融資合計316.6億元，僅為上年同期的22.5%。2022年1-9月房地產企業非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。行業平均利率為3.67%，同比下降2.14個百分點，環比下降0.44個百分點。
【熱點話題】回購商品房能提振樓市嗎？
本周，蘇州擬定向回購1萬套商品房的消息，引發了市場廣泛關注。
市場消息稱，蘇州市政府計劃定向回購部分新房項目，擬對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。蘇州此次回購商品住宅為定向回購，所回購項目為國資企業操盤項目或本區域城投公司參與操盤的項目，目前多個項目的房源已被相關部門收購。另外，據媒體報道，此次回購房源均只支付30%首付，后續該部分房源仍可由開發商再次銷售。
今年以來，地方政府或親自下場直接回購商品房或鼓勵國有企業批量購入商品房，都在落實和實施“穩樓市、穩預期”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年很多城市包括鄭州、濟南、湖州、阿勒泰等都在落實和實施此一政策工具，其操作層面普遍和安置房、保障房、租賃儲備住房等房源籌集掛鉤。總體上對于提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴充保障房房源等都有綜合的全方位的效應。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，政府部門定向回購的方式在緩解企業資金壓力方面有一定效果，但對地方政府財政支出亦會產生一定壓力。
中原地產首席分析師張大偉表示，直接回購商品房不會成為政策主流。從目前來看，“政府直接回購房產”都只處于政策層面，因為落地難度較大，涉及如何定價、如何選擇房源等很多問題，而且大部分是作為保障房、人才房，如果按照市場價成交，政府壓力將會很大。由此來看，鼓勵企業批量購入新建商品房或將成為主流。
【標桿項目】
10月10日至10月16日，中國房產質量周報基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關注度較高的五個品質標桿項目，包括中海天空之境、越秀·和悅府、華潤長沙悅府、碧桂園云頂和萬科頤和玲瓏。
在本周標桿項目中，碧桂園云頂關注熱度較高。該項目產品力亮點為精裝大平層戶型設計，引領西安樓市高端改善品質標桿。其中建面約143㎡戶型，層高3米，餐廳廚房客廳一體，7.4米連通式超大陽臺，主臥套房+獨立衣帽間，營造品質感居住空間。建面約190㎡戶型，層高3.1米，入戶私密玄關，餐廳、廚房和客廳一體，南北通透寬景陽臺，南向雙主臥套房設計，為稀缺的大戶型改善型產品。此外，全屋甄選國際一線家居品牌，包括德國杜拉維特潔具、德國柏麗櫥柜、法國羅朗格開關面板、美國西勒奇智能門鎖、子母鑄鋁門、日立中央空調、朗思維新風系統等，彰顯品質生活感。
【輿情風險】
在項目輿情方面，本周中國質量萬里行共收到33條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出5個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周輿情風險較高的項目分別為旭輝江山境、璀璨平江如苑、中洲半島城邦、國際環球城和海亮德文郡·芳華，涉及的開發商包括旭輝控股、金科股份、首開集團、中洲控股、防城港新環球房產和海亮集團，涉及的問題包括未按約定退還業主差額面積房價款、外立面顏色與宣傳不符、針對交房質量問題開發商未及時整改、強行交付等。
在房企輿情層面，本周中國質量萬里行全網監測后發現輿情風險較高的房企包括新城控股、陽光城、旭輝控股、藍光發展、富力地產，涉及輿情事件包括被評級機構撤銷長期本外幣發行人評級、十二個月內累計涉案金額近6億元、境外融資可能會有違約事件發生、公司被列入失信被執行人、前九月銷售金額錄得較大幅度下降等。
免責聲明：本報告僅供參考，中國房產質量周報研究室不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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