精裝修房原本是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到較高階段時的產(chǎn)品，既可以為購房者省時省力，又可以為行業(yè)節(jié)能減排。但是，面對政府調(diào)控的限價令，開發(fā)商們卻紛紛打起了“精裝修”的主意，通過合同拆分，增加“精裝修”合同標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到大幅漲價目的。
據(jù)記者調(diào)查，目前市場上幾乎所有精裝修項(xiàng)目都采用了合同拆分的模式，個別項(xiàng)目精裝修款項(xiàng)最高占比甚至達(dá)到3成以上。 業(yè)內(nèi)人士呼吁，主管部門的監(jiān)管不能缺位，一方面要從價格上對精裝費(fèi)用進(jìn)行限制，對精裝修價格與品質(zhì)之間的對應(yīng)制定標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，要在土地供應(yīng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上下更大功夫，讓住房者在買房時有更廣泛的選擇權(quán)。
背景
今年3月，北京出臺“限價”標(biāo)準(zhǔn)要求：新開盤項(xiàng)目的定價不能超過區(qū)域均價，已開盤項(xiàng)目定價不超過前期銷售平均價格，當(dāng)月銷售價格不超過上月銷售平均價格，這成為獲得預(yù)售許可證的重要條件。
在這樣的限價令面前，北京新盤推出量一度急劇減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月上半月，北京僅有3個項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，5月實(shí)際開盤量環(huán)比持平，但同比降幅卻高達(dá)50%。不過，進(jìn)入6月之后，開發(fā)商通過“精裝拆分”的手段規(guī)避了限價政策，不但順利領(lǐng)證，而且曲線漲價。新盤供應(yīng)量開始回升，僅6月上半月就有18個項(xiàng)目新開盤，比5月同期整整多出一倍，同時創(chuàng)下今年以來各月同期放量的最高峰值。
“由于住宅用地越來越稀缺，開發(fā)商肯定會越來越珍惜手中握有的土地，希望售價能夠得到提升。”中經(jīng)聯(lián)盟常務(wù)副主席陳順表示。但是，一紙“限價令”使得開發(fā)商提價的想法落空，在無法提價的情況下，開發(fā)商要么做減法降低產(chǎn)品品質(zhì)、要么就是曲線漲價。裝修
由于目前并沒有政策禁止開發(fā)商進(jìn)行精裝修拆分，因此，毛坯捆綁精裝修的做法普遍出現(xiàn)，并愈演愈烈。
現(xiàn)象
名不副實(shí)的精裝修
開發(fā)商通過捆綁精裝修提價的策略正在升級，一方面，購房者需要承擔(dān)的精裝修費(fèi)用不斷上漲，但另一方面，開發(fā)商的裝修標(biāo)準(zhǔn)卻并沒有得到提升。精裝修成了樓盤提價赤裸裸的借口。
精裝標(biāo)準(zhǔn)普遍不達(dá)標(biāo)
“一個剛需樓盤的精裝修竟然要1萬元/平方米，鋪金地板嗎？”蔡女士在看過昌平區(qū)回龍觀一住宅項(xiàng)目之后感慨地說道。
據(jù)其介紹，該項(xiàng)目一套80-90平方米的兩居戶型房款為180萬元，另需支付裝修費(fèi)90萬元，100平方米左右的三居房款為230萬元，額外的裝修費(fèi)用為130萬元，裝修費(fèi)用幾乎1萬元/平方米，全部由購房人一次性支付。
“裝修費(fèi)能達(dá)到1萬元/平方米的項(xiàng)目一般都是頂級豪宅產(chǎn)品了，一般面積較大而且單價較貴。”某高端項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人告訴記者。但據(jù)記者了解，上述項(xiàng)目配置的廚衛(wèi)品牌只屬于中端品牌，在裝修上也并無亮點(diǎn)。1萬元/平方米的精裝標(biāo)準(zhǔn)究竟是怎樣的？記者在江浙某大品牌開發(fā)商旗下的著名豪宅項(xiàng)目看到了萬元精裝的樣板間。
該樣板間戶型面積超過700平方米，廚衛(wèi)產(chǎn)品均是國際一線品牌，法國蘭舍的新風(fēng)系統(tǒng)、一鍵控制的燈光系統(tǒng)，以及可分為直飲水、軟水、中水的水系統(tǒng)。此外，裝修細(xì)節(jié)更讓人嘆為觀止，室內(nèi)的墻面和地板全部為天然大理石拼接，入戶處的一個圓形天花板上，全部為手工粘貼的銀箔。
一位內(nèi)部人士告訴記者，上述回龍觀項(xiàng)目的裝修成本大概只有1500-2000元/平方米。“現(xiàn)在不少項(xiàng)目的精裝修存在‘亂報價’的現(xiàn)象，即使銷售人員告訴你他們使用的是某個高端品牌，但其實(shí)這個品牌也分低端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品”。
對于越來越高漲的“精裝報價”，該人士表示，“裝修標(biāo)準(zhǔn)并沒有得到實(shí)質(zhì)性提高，可能只是在你看得見的地方做得稍微好一點(diǎn)”。
借精裝之名
有些項(xiàng)目甚至直接以精裝修的名義達(dá)到提高售價的目的。
位于房山的某在售住宅項(xiàng)目，其在住建委網(wǎng)站登記的毛坯房擬售價格在16000-18000元/平方米之間，但在實(shí)際交易當(dāng)中，購買人還需要交付8000元/平方米的精裝價格，這樣折算下來，項(xiàng)目售價最高已達(dá)到26000元/平方米。裝修
但該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目的實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)僅為2400元/平方米，他解釋說，由于這部分“特殊”房源是按照16000元/平方米左右的內(nèi)部價格申報，遠(yuǎn)低于前期24000元/平方米的市場平均售價，因此為了補(bǔ)上差價，購房人在16000元/平方米的毛坯房預(yù)售合同之外，還要簽署一份價值8000元/平方米的“裝修合同”。裝修
現(xiàn)象
購房門檻變相提高
如果說在目前高企的房價水平下，三成的首付對購房者來說已經(jīng)是一筆極大支出的話，那么再加上被拆分出的精裝修費(fèi)用，不少人的置業(yè)夢基本破滅，數(shù)十萬甚至上百萬的精裝修費(fèi)用與三成首付款一起，構(gòu)筑成剛需難以跨過的門檻。在供需矛盾和房價上漲預(yù)期的雙重推動下，購房者只能舉家借債應(yīng)對這樣的變相漲價，即使捆綁銷售也不得不接受。
苦等半年終落空
看上天宮院地鐵站附近某項(xiàng)目的劉先生郁悶不已，從年初就開始等待該項(xiàng)目，但因開盤采用精裝修拆分，且捆綁了車位的方式出售，其首付款嚴(yán)重超出劉先生準(zhǔn)備的45萬元。“銷售員說均價2萬/平米，我買75平米的，總價150萬，首付三成，也就是45萬，沒想到精裝修拆分了，還有車位，這兩部分的錢不能按揭的。”劉先生表示。
據(jù)劉先生介紹，銷售人員打電話告訴他，3期搖號前必須要繳納5000元誠意金，搖號命中的話將面臨拆分合同，即：選房除了簽訂毛坯房購房合同（可貸款）外，還必須要簽訂地下停車位50年使用權(quán)（2061年截至）+精裝修合同，預(yù)計(jì)費(fèi)用22萬-28萬之間，這兩個款項(xiàng)必須全款支付，不接受貸款。
“以我想買的75平方米的房子為例，如果拆分合同，我的首付得65萬，比我預(yù)計(jì)的多了20萬，20萬對于我這樣的工薪族來說絕對不是小數(shù)，關(guān)鍵是我買車位也沒用呀，我又沒車，想買天宮院這不就看上地鐵了嗎？”劉先生抱怨道。有劉先生遭遇的人并不是少數(shù)，很多人不得已咬咬牙再借錢補(bǔ)上這個缺口。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，以200萬總價的房源為例，如果不拆分，首付三成，60萬的首付就可以了，但如果拆分成150萬的房款和50萬的精裝修費(fèi)用，那么首付就得95萬，比不拆分的首付高出了近6成。
供需矛盾促使購房者“愿為魚肉”
事實(shí)上，購房者不是不會算這筆賬，但之所以愿意接受開發(fā)商的捆綁銷售與目前市場的供需矛盾緊密相關(guān)，因剛需的可售房源非常有限，且房價上漲的預(yù)期強(qiáng)烈，很多人會選擇即使借錢也要買房，盡管他們對精裝修的標(biāo)準(zhǔn)等問題心存懷疑。
“讓我自己裝修房子我肯定花不了那么多錢，也不想花那么多錢，但開發(fā)商不賣毛坯房，不捆綁人家不賣，現(xiàn)在哪個價格差不多的盤都排滿了人，能買上還是趕緊買吧。”上述張女士告訴記者。
根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目當(dāng)中，剛需項(xiàng)目有所減少，而中高端項(xiàng)目明顯增加。11月份北京商品住宅市場預(yù)計(jì)僅有16個項(xiàng)目入市，其中包括西山藝境、中昂·邑上原著、北京城建·徜徉墅三個別墅項(xiàng)目，另外還有北京華貿(mào)城、西山壹號院、五礦萬科·如園、大西洋新城金石美苑四個城市豪宅，以及亦莊·金茂悅、京西·金泰麗灣兩個區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。這些項(xiàng)目雖然也有部分中小戶型，但絕大多數(shù)都是以三居以上的大戶型為主，例如亦莊·金茂悅主打130至160平方米的三居、四居，西山藝境、中昂·邑上原著、北京城建·徜徉墅3個別墅項(xiàng)目的戶型基本都是300平方米起步。另外，從定價來看，新盤價格仍在一路攀升。其中，北京華貿(mào)城項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價在每平方米40000元左右，而去年開盤時均價僅每平方米25000元，上漲幅度高達(dá)60%。
今年以來市場嚴(yán)重供需倒掛的現(xiàn)象，使得項(xiàng)目價格出現(xiàn)一路上漲的局面，而房價不斷的上升加劇了購房者的恐慌，以至于但凡能排上號，很多購房者就不惜代價借錢買房。#p#副標(biāo)題#e#
現(xiàn)象
簽合同變成體力活
為規(guī)避“限價”政策，開發(fā)商按照“毛坯+裝修”的“雙合同”辦法售房已成為主流。在“雙合同”大行其道之時，一個合同變成了兩個合同，手續(xù)變得更加麻煩，繁雜的合同條款讓購房者簽買房合同成為體力活。裝修
近日，在一些業(yè)主論壇上，甚至出現(xiàn)了有關(guān)合同簽名的攻略：“簽字的話建議先簽一面，完了再翻過來簽?zāi)且幻妫驗(yàn)檫@樣都不用打開，翻角就可以了”；“你可以在快簽好字的時候就把銷售叫來。幫忙檢查是否有漏簽，然后自己有什么問題也可以跟銷售談。”
今年8月，王偉（化名）選中一套南六環(huán)外的房子。原本以為經(jīng)過看房的多次奔波以及選房當(dāng)日一整天排隊(duì)搖號的折騰之后，一切都塵埃落定，然而，合同簽訂卻讓王偉苦不堪言。王偉表示，在簽訂5本商品房預(yù)售合同之前，開發(fā)商先提前打印了170頁的草稿合同以及5份30多頁的物業(yè)、車位合同和5份20多頁的裝修合同。要求購房者認(rèn)真閱讀內(nèi)容并在指定位置簽字，每一頁右下角同樣需簽上全名，審核通過后，才能簽訂正式購房合同。這樣一來，算上5份正式合同和合同內(nèi)部需要簽名的部分，他一共簽了近千回名字，花了兩個多小時。
“他們將裝修、車位與購房合同捆綁在一起銷售，可以通過建委審批，還把房屋上漲的壓力轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。”王偉說，合同上的種種霸王條款，例如裝修合同上寫的都是使用某某品牌或同檔次產(chǎn)品，這句話等于沒規(guī)定品牌。“銷售人員表示，這是開發(fā)商的要求，目的是讓購房人看清楚每一頁的條款，避免日后糾紛。銷售說這樣萬一遇到突發(fā)狀況，開發(fā)商不用承擔(dān)責(zé)任。”
更讓王偉放心不下的是，耗時兩個多小時將合同簽完并非大功告成，“之前的購房、精裝修、車位合同還只是和開發(fā)商簽的，等這些合同審核通過之后，還得簽公積金和銀行商貸合同，不過，兩個月過去了，目前還沒簽公積金和銀行商貸合同。這些合同何時簽，開發(fā)商給的答復(fù)是還得再等。”
解決之道
亟須制定精裝修標(biāo)準(zhǔn)
業(yè)內(nèi)人士普遍表示，如果只是因?yàn)橛X得精裝能夠?qū)⑹蹆r提升上去而臨時改做精裝，這樣的產(chǎn)品很容易出問題。很多房子是按毛坯設(shè)計(jì)和驗(yàn)收，精裝不是向政府部門報批的項(xiàng)目，也就不受監(jiān)管，所以開發(fā)商的空間就更大，這樣的項(xiàng)目往往售價較高，但成本低、質(zhì)量差、性價比不高。
陳順建議，一方面要從價格上對精裝費(fèi)用進(jìn)行限制，比如規(guī)定精裝修在房價中的占比，用這樣的方式來限制開發(fā)商無度地通過精裝修的手段提高房價，另一方面則是對精裝修價格與品質(zhì)之間的對應(yīng)制定標(biāo)準(zhǔn)，以此來保證精裝修的品質(zhì)。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，精裝分離這一策略，除了讓“限價”政策執(zhí)行效果打折扣外，一旦精裝修出現(xiàn)問題，很可能出現(xiàn)大量的買賣糾紛和消費(fèi)者投訴，在這樣的情況下，主管部門的監(jiān)管不能缺位。此外，必須注意的是，許多購房者對買房時捆綁精裝的新房合同存在的風(fēng)險已經(jīng)有所認(rèn)知，然而購房者還是排隊(duì)買此類房源，背后反映的是市場供需矛盾的加深，真正符合剛需購房者的有效房源供給不足，因此，要想根治開發(fā)商借精裝修合同漲價，需要我們在土地供應(yīng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上下更大功夫，讓住房者在買房時有更廣泛的選擇權(quán)。
名詞解釋
精裝修
相對于毛坯房而言，批量精裝房分為簡裝修與精裝修兩種。根據(jù)由建設(shè)部制定的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》（以下簡稱“實(shí)施導(dǎo)則”）要求，精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。
實(shí)施導(dǎo)則要求，開發(fā)單位為住宅裝修的第一責(zé)任人，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，而不是由物業(yè)公司作為責(zé)任人。精裝修住宅要分為不同標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立樣板間由住戶來進(jìn)行選擇：房屋的售價中應(yīng)該包括房屋的工程成本和裝修成本兩個組成部分，并要在合同中標(biāo)明。按照這一規(guī)則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次，消費(fèi)者如果購買精裝修住宅，可以按照這一標(biāo)準(zhǔn)對采光、照明、室內(nèi)溫度、隔音效果甚至每間屋子里有幾個電源插頭，做一個詳細(xì)比照。
