住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部日前聯合出臺《房地產經紀管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。該辦法是中國第一個專門規(guī)范房地產經紀行為的部門規(guī)章。根據該辦法，房地產經紀機構賺取差價、協助簽訂“陰陽合同”、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，可遭到罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。該辦法將于今年4月1日實施。
中介市場混亂令人堪憂
住房和城鄉(xiāng)建設部官員表示，該辦法的出臺，是全面落實國務院關于加強房地產調控的重要舉措，對于整頓房地產市場秩序，規(guī)范房地產經紀行為，保護房地產經紀活動當事人合法權益，促進房地產經紀行業(yè)的健康發(fā)展，將起到積極作用。
業(yè)內人士表示，目前全國房地產經紀人已達100多萬人，其中有資質證書的只有幾萬人。隨著房地產市場的日趨成熟，今后房地產租賃和二手房交易將占據老百姓住房消費的絕大比例。但目前一些地區(qū)房產中介市場的混亂令人堪憂，中介隱瞞真實信息、欺騙客戶、強行推銷、簽訂“陰陽合同”、操縱房價、偷漏稅款、盤剝買賣雙方、違規(guī)賺差價等現象層出不窮。
《辦法》強化了對房地產經紀違法違規(guī)行為的處罰和責任追究。其中，明確對房地產經紀機構和人員可以采取約談、記入信用檔案、取消網上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施，對房地產經紀機構的價格違法、賺取差價、不正當競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。
規(guī)范經紀行為有具體規(guī)定
在規(guī)范房地產經紀行為方面，《辦法》圍繞房地產經紀的內涵、房地產經紀合同行為、交易資金監(jiān)管制度、房地產經紀機構和人員的從業(yè)禁止行為等六方面做出了具體規(guī)定。其中，《辦法》要求對房地產經紀服務實行明碼標價制度，同時，《辦法》要求由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，管理房地產經紀機構與管理房地產經紀人并重，有利于對整個行業(yè)的監(jiān)控和管理。他解釋說，從我國房地產經紀的發(fā)展歷史來看，經紀人的流動性大、業(yè)務分散、業(yè)務操作空間大，有些違規(guī)操作，的確系經紀機構所為，但是也有很多的違規(guī)操作是由經紀人所為，加強對經紀機構的監(jiān)管非常必要，但是進一步加強對經紀業(yè)務從業(yè)人員的監(jiān)管也同樣不可或缺。對經紀機構和對經紀人的監(jiān)管兩者并重，是許多發(fā)達國家房地產經紀行業(yè)普遍采用的做法。
他認為，盡快建立經紀人信用檔案，加強對經紀人違法違規(guī)操作的處罰力度，不僅有利于全面提升經紀人隊伍的從業(yè)素質，也有利于對整個房地產經紀行業(yè)的監(jiān)控和管理。
有利于加強調控的落實
“鏈家地產”市場研究部首席分析師張月認為，《辦法》將對“陰陽合同”行為起到遏制作用。
她告訴我們，盡管此前住建部及北京市建委在多項政策中提及懲處“陰陽合同”行為，但是由于過戶指導價過低以及合理避稅等客觀原因的存在，再加上主觀頑疾，“陰陽合同”的清除多為紙上談兵。而此次行業(yè)管理辦法再次發(fā)布禁令，配以強化后的房地產經紀違法違規(guī)行為的處罰和責任追究，再加上住建部會同發(fā)改委、人力資源和社會保障等部門聯合控制，讓“陰陽合同”減少乃至根除的可行性大增。
北京中原地產張大偉認為，在2010年樓市的系列調控中，樓市交易、供應等環(huán)節(jié)大部分都已涉及。此次經紀管理辦法的出臺有利于加強調控的落實，避免出現部分政策的執(zhí)行力度弱影響調控效果的問題。與此同時，經紀行業(yè)出臺首個規(guī)范性的規(guī)章，是因為二手房市場已經成為樓市消費的主流。以北京為例，在2010年二手房總成交量達到19.65萬套，而商品房期房及現房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海等大城市已經成為市場的主要置業(yè)房源。《辦法》的出臺無疑將有力地規(guī)范房地產經紀行業(yè)。李佳鵬