5月大中城市房?jī)r(jià)雖依舊堅(jiān)挺，但環(huán)比漲幅為年內(nèi)新低，新建商品房和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市也都有小幅增加。
國家統(tǒng)計(jì)局18日公布數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有11個(gè)。與4月份相比，5月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加6個(gè)。二手住宅方面，5月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加5個(gè)。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格回落的跡象比新房明顯，但總體而言，市場(chǎng)并未擺脫僵持局面。不過，資金鏈承壓的開發(fā)商已逐漸加大推盤力度，利于樓價(jià)出現(xiàn)一定幅度的回調(diào)。
數(shù)據(jù)
多個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅回落
統(tǒng)計(jì)顯示，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有3個(gè)，漲幅回落的城市有36個(gè)。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有36個(gè)，比4月份增加了7個(gè)。二手住宅方面，70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比下降的城市有4個(gè)，漲幅回落的城市有29個(gè)。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有49個(gè)，比4月份增加了6個(gè)。
根據(jù)5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)進(jìn)行測(cè)算，5月份，新建 商 品 住 宅 價(jià) 格 環(huán) 比 綜 合 指 數(shù) 為100.16，也就是說新建商品住宅價(jià)格比4月份上漲了0.16%，增幅下降了0.15個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)年內(nèi)新低。此前4個(gè)月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)分別為100 .31、100 .29、100.46和100.8。
在北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、成都、寧波等熱點(diǎn)城市中，除北京、南京、成都外，其余城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅均呈下調(diào)態(tài)勢(shì)，天津、廣州環(huán)比增幅下降較為明顯，分別達(dá)到0 .5%和0.4%。二手住宅方面，上述熱點(diǎn)城市中，除杭州、天津、寧波環(huán)比增幅出現(xiàn)0.1%的回升外，其余各地二手住宅價(jià)格環(huán)比增幅出現(xiàn)不同程度的下降，廣州居首，環(huán)比增幅下滑達(dá)1.2%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，二手房?jī)r(jià)格回落的跡象比新房明顯。他進(jìn)一步分析說，這主要是由于新房市場(chǎng)上，許多開發(fā)商降價(jià)意愿不強(qiáng)，而二手房業(yè)主中相當(dāng)一批改善型購房人降價(jià)出售手中的二手房，套現(xiàn)實(shí)現(xiàn)置業(yè)升級(jí)所致。
北京中原近日發(fā)布的一份研究報(bào)告認(rèn)為，樓市的價(jià)格調(diào)整主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)中，保障房的逐漸增加供應(yīng)給市場(chǎng)帶來的良性調(diào)控影響需要在年底以后才會(huì)有比較大的影響。
在房?jī)r(jià)環(huán)比增幅下滑的背后，商品住宅成交量已現(xiàn)回升跡象。美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的全國住宅市場(chǎng)月報(bào)顯示，5月 份 ， 全 國 商 品 住 宅 銷 售 面 積 為7197萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9.96%，同比增長(zhǎng)6.37%，比2008年低谷時(shí)期高出57%。其中，四大一線城市除上海環(huán)比略減以外，北京、廣州、深圳的一手住宅成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)13%、12.39%和52.72%。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心提出，從5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.2點(diǎn)來看，雖然調(diào)控壓力未減，但樓市對(duì)調(diào)控政策的抗藥性在上升，自2011年初開始，國房景氣指數(shù)結(jié)束2010年3月以來的回落趨勢(shì)，連續(xù)四個(gè)月回升，走出一波小反彈行情。
央行最近公布的二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查表明，雖然未來一季度有購房意愿的居民數(shù)量環(huán)比略有下降，但依然保持在14.6%的較高水平，特別是在各主要投資方式中，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占22.2%，仍為居民投資首選。
判斷
三季度房企資金鏈恐再惡化
值得注意的是，初步顯現(xiàn)的成交復(fù)蘇跡象遠(yuǎn)不能使開發(fā)商的資金壓力得到實(shí)質(zhì)性緩解，銀行信貸再次緊縮，融資成本持續(xù)攀升。
6月20日起，央行將再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0 .5個(gè)百分點(diǎn)，將凍結(jié)資金3800億元。而自2010年以來，央行已累計(jì)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率12次，上調(diào)幅度達(dá)到6個(gè)百分點(diǎn)，共有41400億元資金被抽離市場(chǎng)。在貨幣緊縮未見放緩的情況下，開發(fā)商的資金鏈正在受到越來越嚴(yán)厲的考驗(yàn)。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，經(jīng)過歷次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已經(jīng)迫使開發(fā)商融資方式轉(zhuǎn)變，對(duì)銀行貸款的依賴度逐漸降低。5月全國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的17 .9%，比去年同期下降2 .4個(gè)百分點(diǎn)。本次存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，將使開發(fā)商資金鏈更加緊繃，不排除一些小企業(yè)臨近資金鏈斷裂的邊緣。
“隨著貸款難度的增加、還款壓力的加大，二手房商貸比重已經(jīng)由2010年新政前的47.5%下降至今年5月的24.3%，預(yù)計(jì)本次存款準(zhǔn)備金上調(diào)后，銀行進(jìn)一步緊縮住房貸款額度，貸款人比例將降至20%左右。購買力的減弱也將加大開發(fā)商以價(jià)換量的難度。”張?jiān)聞t對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示。
中航地產(chǎn)分析師吳偉表示，在騰挪資金能力有限的背景下，銀行首先削減房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款，住宅市場(chǎng)交易量下滑，開發(fā)商資金鏈?zhǔn)軌海祪r(jià)以回籠資金，帶動(dòng)土地和住宅價(jià)格進(jìn)一步下滑，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)要求更高，進(jìn)一步削減房地產(chǎn)貸款。
“如果三季度銷售沒有大的起色的話，開發(fā)商的資金鏈將進(jìn)一步惡化。”廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師沈愛卿對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。他預(yù)計(jì)，2011年三季度，開發(fā)商的各項(xiàng)資金來源將維持目前的緊張趨勢(shì)，如果銷售仍未有起色的話，將會(huì)迫使開發(fā)商加大降價(jià)促銷的力度。
WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比增速較4月有所回升，分項(xiàng)來看，除自籌資金外，貸款、外資和其他等來源增速全部回落；自籌資金占比繼續(xù)上升，達(dá)到38.6%，而2008年以來最高水平為40.2%。
另外，據(jù)中航地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年1季度共發(fā)行房地產(chǎn)投資及貸款類信托約70個(gè)，融資總額則達(dá)到了103億元，3月份平均收益率則達(dá)到了9.4%。2010年初，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率則基本在7 .5%左右。而今年以來1月、2月、3月平均年化收益率則分別為8.27%、9.25%和9.40%。“目前房地產(chǎn)信托的融資成本已經(jīng)高達(dá)15%以上。”沈愛卿表示。
走勢(shì)
供應(yīng)增加利于樓價(jià)出現(xiàn)一定幅度回調(diào)
在資金鏈條緊繃的情況下，開發(fā)商們紛紛加大了推盤和銷售力度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多個(gè)熱點(diǎn)城市已逐漸進(jìn)入供應(yīng)小高潮，并可能在三季度瀕臨價(jià)格調(diào)整窗口。
從上市房企銷售量來看，萬科、保利和金地等龍頭5月份的銷售量同比均明顯上升。公開資料顯示，萬科2011年5月實(shí)現(xiàn)銷售面積81 .0萬平方米，銷售金額90 .1億元，分別比2010年同期增長(zhǎng)72.4%和76.4%；保利地產(chǎn)5月份實(shí)現(xiàn)簽約面積61 .73萬平方米，同比增長(zhǎng)31 .71%；實(shí)現(xiàn)簽約金額74 .06億元，同比增長(zhǎng)132.09%；金地集團(tuán)5月份則實(shí)現(xiàn)簽約面積14.6萬平方米，同比增長(zhǎng)224 .5%；簽約金額20.8億元，同比增長(zhǎng)384.8%。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，進(jìn)入6月，部分熱點(diǎn)城市或迎來新盤供應(yīng)年內(nèi)新高。以北京為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，過去一周(12日至19日)北京共有12個(gè)項(xiàng)目通過取得預(yù)售證，共增加期房住宅供應(yīng)近4300套。
張?jiān)抡J(rèn)為，開發(fā)商當(dāng)前的“井噴式”推盤狀態(tài)，有多方面原因，其中之一便是今年以來北京新房住宅銷售的持續(xù)低迷，對(duì)房企的流動(dòng)資金和期房項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)造成了巨大的壓力，不少開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)緊繃。另外，年內(nèi)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率使開發(fā)商通過銀行融資的機(jī)會(huì)變得越發(fā)渺小，而通過信托、股權(quán)融資的成本代價(jià)太高。再者根據(jù)央行調(diào)查，當(dāng)前消費(fèi)者房?jī)r(jià)下降信心增強(qiáng)，購房意愿下降，觀望情緒更加濃厚，而開發(fā)商卻已經(jīng)不起長(zhǎng)時(shí)間僵持消耗。
對(duì)于未來一段時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)走勢(shì)，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，供應(yīng)的增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將會(huì)增加市場(chǎng)銷售壓力，有利于樓價(jià)出現(xiàn)一定幅度的回調(diào)。如果目前供應(yīng)量增長(zhǎng)的趨勢(shì)得以延續(xù)，較大規(guī)模的價(jià)格調(diào)整或在三季度來臨。不過，胡景暉表示，房?jī)r(jià)是否會(huì)在第三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)，在很大程度上還要看接下來市場(chǎng)供應(yīng)量的變化和貨幣流動(dòng)性的變化，調(diào)控形勢(shì)依然有一定的嚴(yán)峻性。目前，房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)普遍和顯著的下降，因此，下半年調(diào)控政策撤出或放寬的可能性不大。記者 王濤 吳黎華