按SEC的描述，皮特森的主要操作方式是，秘密伙同該官員注冊成立海外公司，之后向摩根士丹利謊稱該公司為永業集團全資子公司，說服摩根士丹利出售股份給該公司。
2002年，在一個代號為“Wally”的項目中，摩根士丹利房地產基金第四期作為一個少數股權伙伴，與永業集團和其他投資者一同投資了上海盧灣區的兩棟樓，即錦麟天地雅苑。
隨后的2004年，在一個代號為“Cavity”的項目中，摩根士丹利房地產基金第四期與其他投資者購入了錦麟天地雅苑中的一棟樓。當年10月，在摩根士丹利和皮特森商量購買事宜時，皮特森、上述中國人員及一名加拿大律師秘密計劃在摩根士丹利房產基金第四期完成上述購買交易后，購入部分第四期股權。
為了達到這個目的，上述3人用了一家英屬維爾京群島注冊的企業Asiasphere Holdings Ltd作為購買載體，其中中國人員擁有該公司47%的股份，皮特森占有約40%股份。隨后，皮特森告訴摩根士丹利員工，Asiasphere是屬于永業的全資子公司，且永業的前董事長能夠將錦麟天地雅苑以低價賣給摩根士丹利。（中國房地產報）
據了解，2006年，摩根士丹利在上海開設其第一間房地產業務辦公室時，皮特森擔任上海主管，并于次年升任摩根士丹利董事總經理，負責評估、收購和管理房地產投資，至其2008年被解雇時，至少參與過28起摩根士丹利在中國的交易。
2007年2月，摩根士丹利與永業集團聯合成立上海永威置業有限公司，共同投資13億元獲得上海盧灣區核心地區一幅綜合性用地，永威置業法人代表正是皮特森。而據業內人士分析，該地塊正是皮特森通過吳永華介紹，使摩根士丹利從中海發展有限公司手中接盤。
此外，SEC認為皮特森還涉嫌違背受托管理基金的規則。2005年10月，皮特森將摩根士丹利旗下無限度廣場項目10%股權出售給一些上海的投資人，但其本人及交易律師卻同樣作為投資人買下其中1%的股份。
一家外資房地產開發基金管理人透露，2005年前后有相當多的熱錢也是看好人民幣升值空間，借助投資外資房地產開發基金進入中國，由于房地產開發基金存續期一般隨著項目開發銷售周期，在4~5年之間，摩根士丹利在此期間也獲益不少。
