北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委日前發(fā)布《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(征求意見稿)，對(duì)目前房屋中介市場(chǎng)常見問題進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范。
擬出臺(tái)的《辦法》中，最大變化就是叫停“房屋銀行”，原來接受當(dāng)事人委托代收代付房屋租金等費(fèi)用的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)于自規(guī)定之日起停止接受新的代收代付委托。對(duì)于還在合同期內(nèi)的業(yè)務(wù)，則要主動(dòng)與委托人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并于規(guī)定時(shí)間前將租金支付方式調(diào)整為租賃雙方自行劃轉(zhuǎn)。對(duì)于叫停“房屋銀行”的原因，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這種方式其實(shí)是雙邊代理，中介的目的是“吃差價(jià)”，并非經(jīng)紀(jì)行為，而且也存在風(fēng)險(xiǎn)。
《辦法》擬禁止代理同一房屋的出售與承購(gòu)、出租與承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)；禁止隱瞞真實(shí)房屋交易信息，采取低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(租)出房屋、設(shè)置房屋租賃空置期等其他方式賺取差價(jià)。這也意味著，不但“房屋銀行”這種方式被叫停，個(gè)別中介低價(jià)“購(gòu)買”房主房屋，然后“倒手”賣給下家的行為也將被禁止。對(duì)于這種違規(guī)行為，將由價(jià)格管理部門按照規(guī)定，沒收違法所得、處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，給予停業(yè)整頓等行政處罰。
《辦法》還擬規(guī)定，中介要主動(dòng)提示交易雙方防范交易資金風(fēng)險(xiǎn)。中介禁止捏造、散布漲價(jià)信息，鼓動(dòng)房地產(chǎn)權(quán)利人提價(jià)，或相互串通，捂盤惜售、炒賣房號(hào)、操縱市場(chǎng)價(jià)格。
《辦法》征集意見市民積極參與
“北京2.2%的標(biāo)準(zhǔn)明顯高于國(guó)內(nèi)其它城市，同時(shí)部分中介以代書費(fèi)等名義加收的0.5%費(fèi)用，建議明令取消。”據(jù)悉，自《辦法》征求意見以來，得到了廣大市民積極參與。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委每日通過郵件、傳真等方式收到各類建議、意見百余條，主要涉及中介費(fèi)過高、加強(qiáng)房屋分割出租管理、治理哄抬房?jī)r(jià)和房屋租金行為、調(diào)整傭金收取方式、標(biāo)準(zhǔn)，房屋交易信息透明，加強(qiáng)政策執(zhí)行落實(shí)等。
有市民表示，應(yīng)大幅度降低中介服務(wù)費(fèi)，由于現(xiàn)在很多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，一套房屋動(dòng)輒三、四百萬(wàn)，中介服務(wù)費(fèi)一次就能收取好幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)，而中介的工作付出遠(yuǎn)遠(yuǎn)不值這個(gè)價(jià)格。有市民認(rèn)為，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)嚴(yán)禁從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)，因房屋租賃代理導(dǎo)致群租現(xiàn)象多發(fā)、租金快速上漲、租賃糾紛不斷，嚴(yán)重影響了社會(huì)和諧和房地產(chǎn)調(diào)控”。也有市民表示：《管理辦法》第三十七條很有必要，建議明確為“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)后，方可向委托人收取傭金”，非常贊同同一宗房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中租賃雙方續(xù)約的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。也有市民反映，“最近總是受到一些中介的電話騷擾，問我買不買房，不堪其擾。身邊的同事和朋友很多人也遇到相似的情況，政府能否出臺(tái)法令禁止這一行為？”
北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將積極采納意見建議，進(jìn)一步加強(qiáng)研究、修改完善政策，規(guī)范我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，保障房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，并衷心感謝社會(huì)各界對(duì)北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理工作的大力支持，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委歡迎廣大市民繼續(xù)積極參與，提出書面意見和建議。
租金有望下降
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前北京中介“房屋托管”市場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入一年不低于5個(gè)億，如果此項(xiàng)業(yè)務(wù)被禁止，將會(huì)影響中介公司的實(shí)際利益。房屋中介的房源宣傳板在北京的街上到處可見，某中介工作人員王某對(duì)記者表示，如果禁止代收代付房租等業(yè)務(wù)，中介肯定是有損失的。具體損失到什么程度，該人士表示：“說不好。”
據(jù)了解，京城中介替業(yè)主代管房屋很普遍，他們提供租賃、收租以及房屋在合約期內(nèi)的維修等事宜，房東似乎只需坐收租金。但事實(shí)上，中介在取得代理權(quán)后，為取得盈利會(huì)想盡辦法提高租金，推高整體市場(chǎng)租金均價(jià)。鏈家市場(chǎng)研究部報(bào)告表示，目前很多隔斷出租、惡意扣款等現(xiàn)象多源于這種代理業(yè)務(wù)，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)秩序較為混亂。
“現(xiàn)在北京房屋租賃市場(chǎng)依靠傳統(tǒng)的中介服務(wù)已很難有什么利潤(rùn)了，每一個(gè)居住區(qū)會(huì)遍布很多中介，如果業(yè)主有房要出租，一般會(huì)告訴更多中介，大家都去競(jìng)爭(zhēng)。”據(jù)中介人士介紹，在北京中介市場(chǎng)中，一些小中介克扣租戶押金、收取子虛烏有的費(fèi)用等時(shí)有發(fā)生。今年北京抽查的8000余家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，近一成有違規(guī)或違法行為；9家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)因違法違規(guī)行為而被記入信用黑名單。
如今，房租已成在京工作者的重要生活開銷，其漲價(jià)幅度也快于同期CPI。數(shù)據(jù)顯示，4月北京居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲3.2%，居住價(jià)格同比上漲7.3%。其中，住房租金上漲7.6%，前兩個(gè)月的增速更高，已逼近10%。而新規(guī)如果出臺(tái)，對(duì)租金價(jià)格下降將有積極效果。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉分析，如果代收房租這種吃差價(jià)的行為被叫停，中介作為服務(wù)行業(yè)可能會(huì)更期待租房?jī)r(jià)格下降，這樣可以通過走量增加利潤(rùn)。
專業(yè)人士表示，二手房?jī)r(jià)格其實(shí)與租金市場(chǎng)有極強(qiáng)相關(guān)性，租賃市場(chǎng)如果規(guī)范，租金收益降低會(huì)使得房屋持有者出售意愿增強(qiáng)，市場(chǎng)供應(yīng)增加，也會(huì)帶來房?jī)r(jià)的下降預(yù)期。張大偉也表示，新規(guī)有望使租金價(jià)格下降，這對(duì)于房屋買賣市場(chǎng)在供需端都有影響。
中介“騷擾”癥結(jié)難解
擬禁止的規(guī)定中還包括中介用打電話、發(fā)信息、上門洽談等方式騷擾他人的行為，而中介門店在發(fā)布房源時(shí)，不得在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所外擺攤立牌、發(fā)放廣告?zhèn)鲉巍?/p>
有過被中介騷經(jīng)歷的人不在少數(shù)，尤其是莫名其妙的電話，明明沒找過中介服務(wù)，但卻接到詢問是否租房、買房，是否出租、賣房的電話。據(jù)了解，打電話、發(fā)短信，是中介機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)紀(jì)人工作內(nèi)容的一項(xiàng)考核。對(duì)于“中介不得打電話騷擾他人”的規(guī)定，業(yè)內(nèi)人士大多覺得難于管理，最終只能流于形式。一方面，這是經(jīng)紀(jì)人的考核內(nèi)容之一，考核結(jié)果直接關(guān)系經(jīng)紀(jì)人的業(yè)績(jī)，因而經(jīng)紀(jì)人不得不打電話、發(fā)短信；另一方面，如果界定騷擾？管理部門又如何查處騷擾？此癥結(jié)依然難解。
《辦法》中指出，很多市民會(huì)遭遇被泄露個(gè)人信息，以及沒有委托中介機(jī)構(gòu)，但不斷收到電話、短信“騷擾”的，都可撥打12315消費(fèi)者投訴電話及12358價(jià)格舉報(bào)電話，未經(jīng)委托采取撥打電話、發(fā)送信息、上門洽談等方式騷擾他人并造成當(dāng)事人投訴的也被列為20種違規(guī)行為之一。不過，問題在于，違規(guī)之后，會(huì)怎樣懲罰，上述文件卻并沒有明確措施。
